中國(guó)各地遍地建起的 33 層高樓，并非隨意的設(shè)計(jì)選擇，而是地方財(cái)政與開(kāi)發(fā)商精于算計(jì)的結(jié)果。

土地出讓金的核算，核心依托土地面積、樓面單價(jià)和容積率三大指標(biāo)。

拿一塊 1 萬(wàn)平方米的地塊舉例，若樓面價(jià)每平 5000 元，容積率 2.0 時(shí)可建 17 層住宅，土地出讓收入為 1 億元。

一旦將容積率上調(diào)至 3.5，就能蓋到 33 層，出讓收入直接增至 1.75 億元，憑空多出 7500 萬(wàn)元。

地方政府正是依靠這筆額外收入支撐基建建設(shè)，從 2010 年代開(kāi)始，這類(lèi)調(diào)高容積率的操作愈發(fā)普遍，各地紛紛批復(fù)高容積率的地產(chǎn)項(xiàng)目。

開(kāi)發(fā)商也對(duì) 33 層的建筑高度青睞有加，原因很簡(jiǎn)單，這個(gè)高度約 99 米，恰好卡在 100 米的政策紅線(xiàn)之下。

根據(jù)建筑規(guī)范，建筑高度超 100 米就必須增設(shè)避難層，這部分空間無(wú)法銷(xiāo)售，還得額外投入成本搭建專(zhuān)屬消防系統(tǒng)；而 33 層剛好避開(kāi)這一要求，既降低了建設(shè)成本，多出的建筑面積還能全部轉(zhuǎn)化為利潤(rùn)。

從一線(xiàn)城市到三四線(xiàn)小城，規(guī)劃部門(mén)常與開(kāi)發(fā)商配合，批復(fù)容積率 3.5 的建設(shè)方案，直接導(dǎo)致城市的天際線(xiàn)趨于同質(zhì)化，滿(mǎn)眼都是這類(lèi) 33 層高樓，2015 年之后建成的更是占了絕大多數(shù)。

高房?jī)r(jià)的壓力壓得普通人喘不過(guò)氣，買(mǎi)房往往需要全家合力兜底。

年輕人湊不齊首付，父母就得拿出養(yǎng)老錢(qián)，有的家庭甚至要賣(mài)掉老家的房產(chǎn)；房貸一背就是 30 年，每個(gè)月的還款金額吃掉大半工資。

房?jī)r(jià)上漲時(shí)，房產(chǎn)還能算一份資產(chǎn)，可到了下跌周期，資產(chǎn)大幅縮水，直接影響到孩子教育、家人養(yǎng)老等方方面面。

更何況 33 層的高層住宅公攤面積大、得房率低，實(shí)際居住空間大打折扣，家庭財(cái)富就這么被套牢，消費(fèi)只能被迫降級(jí)，日子過(guò)得緊巴巴。

高層生活聽(tīng)著光鮮，實(shí)際居住中的麻煩卻數(shù)不勝數(shù)。早晚高峰等電梯要耗上半天，老人和小孩出行格外不便。

小區(qū)內(nèi)停車(chē)位供不應(yīng)求，整體居住環(huán)境顯得擁擠雜亂；高層風(fēng)力大，窗戶(hù)需要額外加固，保溫、隔音的改造也得花錢(qián)；物業(yè)費(fèi)年年上漲，業(yè)主之間對(duì)小區(qū)管理意見(jiàn)不一，后續(xù)的維修協(xié)調(diào)更是難事。居住密度過(guò)高，鄰里矛盾也隨之增多，生活質(zhì)量大打折扣。

建筑老化更是高層住宅的一大隱患。電梯的使用年限約 15 年，到期后大修一次就要幾十萬(wàn)，一個(gè)小區(qū)幾十部電梯，這筆費(fèi)用該由誰(shuí)出？

水電管線(xiàn)的壽命在 30 到 50 年，后期更換不僅工序復(fù)雜，成本也居高不下；外墻保溫層逐年衰減，冬天的取暖費(fèi)用會(huì)大幅增加。

建筑結(jié)構(gòu)出現(xiàn)裂縫后，小區(qū)的維修基金往往入不敷出，業(yè)主大會(huì)上各方爭(zhēng)執(zhí)不下，物業(yè)又一味推卸責(zé)任，導(dǎo)致問(wèn)題越拖越嚴(yán)重。

未來(lái) 10 年，大批 33 層高樓將進(jìn)入集中老化期，這些問(wèn)題最終都要由居民自己扛。

高層住宅的拆除更是難上加難。這類(lèi)建筑無(wú)法簡(jiǎn)單實(shí)施爆破，100 米高的建筑拆除時(shí)，落物極易造成人員傷亡；拆除的整體成本高昂，政府和居民都難以承擔(dān)。

國(guó)外有些國(guó)家會(huì)直接炸掉老舊高層重建，可中國(guó)地價(jià)昂貴，拆遷的成本和收益根本算不過(guò)來(lái)，最終的結(jié)果就是，樓房越老越破舊，小區(qū)的空置率不斷攀升。

有專(zhuān)家警示，2030 年之后，大批高層住宅將迎來(lái)集中老化，存在淪為貧民窟的巨大風(fēng)險(xiǎn)，可當(dāng)初各方只顧著賣(mài)地蓋樓，根本沒(méi)人考慮這么遠(yuǎn)的問(wèn)題。

以萬(wàn)科為代表的大型房企，曾把融資玩到極致，比如通過(guò)博商資管從各類(lèi)機(jī)構(gòu)融得千億資金，卻不納入公司報(bào)表；還把項(xiàng)目的現(xiàn)金流抽走，再以高利息借給自家關(guān)聯(lián)公司。

房地產(chǎn)市場(chǎng)行情好的時(shí)候，各方皆大歡喜，可一旦市場(chǎng)下行，危機(jī)就會(huì)集中爆發(fā)。

2024 年萬(wàn)科虧損 495 億元，2025 年前三季度又虧了 280 億元，目前有息負(fù)債高達(dá) 3629 億元，賬面現(xiàn)金卻僅 656 億元。

深鐵集團(tuán)曾出借超 200 億元幫萬(wàn)科還債，可深鐵自身也虧損 334 億元，自顧不暇。

深鐵集團(tuán)當(dāng)初入股萬(wàn)科，本想穩(wěn)賺一筆，2017 年其持股比例升至 42.5%，2025 年上半年還為萬(wàn)科批復(fù)了 220 億元的借款額度。

可隨著萬(wàn)科持續(xù)巨額虧損，深鐵的投資浮虧已達(dá) 500 億元，自身的負(fù)債也攀升至 4796 億元。

原本地鐵業(yè)務(wù)可依托物流、物業(yè)等板塊盈利，如今卻因馳援萬(wàn)科被拖累，耗費(fèi)了大量地方資源。

房企靠著舉債瘋狂擴(kuò)張，利潤(rùn)被管理層收入囊中，最終的風(fēng)險(xiǎn)卻轉(zhuǎn)嫁給了股東和整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系。

而購(gòu)房者一邊背著沉重的房貸，一邊要面對(duì)房產(chǎn)貶值甚至爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，三代人的積蓄可能一朝打水漂；高層住宅的維護(hù)難題不斷疊加，電梯停運(yùn)、水管滲漏成了家常便飯。開(kāi)發(fā)商早已抽身跑路，所有的后果都由居民獨(dú)自承擔(dān)。

如今的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，照搬了華爾街的資本玩法和香港的高密度開(kāi)發(fā)模式，把土地價(jià)值榨干榨盡，最終卻讓一代人都籠罩在債務(wù)的陰影之下。