文/粵進(jìn)深 李奕和

深圳豪宅圈，強(qiáng)度上完一波又一波。

去年底，深圳灣澐璽、中信信悅灣、后海招商璽接連開盤入市。

讓深圳樓市徹底“瘋狂”了一把。

如今2026年剛開年。

以寶中南街坊觀潮府、前海招商海晏府為主的一批改善盤。

也陸續(xù)傳來消息。

這兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是去年深圳的總價(jià)地王，一個(gè)是單價(jià)地王。

可謂是看點(diǎn)十足。

特別是觀潮府，由于坐擁寶中近距離海景，熱度更是居高不下。

項(xiàng)目自去年11月總平圖披露后，戶型圖也已經(jīng)傳出來了。

01

整個(gè)觀潮府項(xiàng)目圍合式布局，共規(guī)劃打造11棟住宅。

分別為1棟一至三單元，以及1棟五至十二單元。

層高22層~24層，總樓高最高限制在80米左右。

1棟四單元?jiǎng)t是一層高的社區(qū)大堂，被放置在小區(qū)中央東側(cè)靠近大門的位置。

據(jù)市場最新消息，項(xiàng)目將首推1棟五~七單元。

也就是小區(qū)最東邊的三棟樓。

預(yù)計(jì)將在2月開放展廳，3月開放實(shí)體樣板間，快的話4月入市。

目前，戶型圖也曝光。

首推產(chǎn)品為約180套的143-260㎡平層、500㎡頂復(fù)。

當(dāng)中，五單元2梯2戶，產(chǎn)品建面約260㎡，有1套500㎡頂復(fù)。

六單元3梯3戶，產(chǎn)品建面約188㎡。

七單元3梯3戶，產(chǎn)品建面約143-168㎡。

電梯配比上，均做到了一梯一戶，不得不說還是很豪橫的。

戶型看，五單元兩個(gè)戶型，基本對稱。

約260㎡打造了四房四衛(wèi)，大小雙陽臺(tái)搭配；

客餐廳、臥室的空間尺度都不小。

并且有一點(diǎn)，作為這種有多個(gè)套衛(wèi)的產(chǎn)品，戶型的衛(wèi)生間都做到了全明。

應(yīng)該說，這點(diǎn)還是挺難得的。

六單元，三個(gè)戶型均約為188㎡的4 1房三衛(wèi)。

就像剛才說的，六單元戶型衛(wèi)生間其實(shí)沒有做到全明格局，靠客廳的套房衛(wèi)生間是一個(gè)暗間。

另外，公衛(wèi)的窗戶也隔著生活陽臺(tái)，采光和隱私上也會(huì)弱一些。

不過六單元戶型的客廳陽臺(tái)，因?yàn)檫B接一個(gè)次臥，要比五單元的陽臺(tái)長很多。

七單元，兩個(gè)戶型西南向約168㎡，四房三衛(wèi)；

一個(gè)戶型東南向約143㎡四房兩衛(wèi)。

格局上，基本就是六單元戶型的縮小版，只有北邊的單戶型玄關(guān)跟生活陽臺(tái)稍有區(qū)別。

02

有一說一，整個(gè)戶型圖看下來，觀潮府豪宅感還是很強(qiáng)的。

并且，首推這三棟，是小區(qū)離廣深高速最遠(yuǎn)的。

東南向看歡樂港灣摩天輪和前海三灣，西南向看小區(qū)園林。景觀上也不錯(cuò)。

可以說，為了能夠“打響頭炮”，開發(fā)商也是用心良苦。

觀潮府的開發(fā)主體為深圳市招潤置業(yè)有限公司。

這是一家由招商蛇口、華潤置地持股的企業(yè)，其中招商方面占55%，華潤占45%。

項(xiàng)目地塊，正是去年8月由二者聯(lián)合拿下的。

觀潮府項(xiàng)目公司招潤置業(yè)的董事長、經(jīng)理為邵奕峰。

該人士為招商系資深高管，于2010年加入招商蛇口。

曾擔(dān)任招商蛇口深圳區(qū)域深圳公司副總經(jīng)理，并在招商蛇口下屬的多個(gè)房地產(chǎn)公司擔(dān)任一把手、法定代表人職務(wù)。

03

進(jìn)深君之前也說過，觀潮府產(chǎn)品方面還是挺值得期待的。

關(guān)注度上雖然沒有深圳灣澐璽、中信信悅灣這些豪宅高。

但畢竟位于寶中核心區(qū)，周邊商業(yè)、文化地標(biāo)云集，與歡樂港灣僅一街之隔。

加上項(xiàng)目本身3.41的規(guī)定容積率，最高80米左右的總樓高，低密舒適。

項(xiàng)目比較可惜的可能來自以下兩點(diǎn)：

1）一個(gè)也是說的比較多的，項(xiàng)目太靠近廣深沿江高速了。

由于項(xiàng)目地塊本身也比較大，西邊的樓棟估計(jì)會(huì)受到一定交通噪音的影響。

2）另一個(gè)就是項(xiàng)目的樓高跟海景問題。

雖然觀潮府整體80米左右的限高，居住起來比超高層要舒適。

但這個(gè)高度也因此一定程度限制了項(xiàng)目的海景景觀。

畢竟，項(xiàng)目東南面有歡樂港的建筑，西南面有沿江高速和前面綠地，都需要達(dá)到一定的樓層高度才能看到海景。

整體而言，瑕不掩瑜。市場甚至一度寄希望于它，能將寶中豪宅提升到一個(gè)新層次。

接下來，就看這個(gè)產(chǎn)品怎么定價(jià)了。

基于項(xiàng)目地塊的拿地樓面價(jià)，此前市場預(yù)測觀潮府成本價(jià)約為9-10萬/㎡，價(jià)格預(yù)計(jì)要賣到11-13萬/㎡。

如果按這樣，門檻上稍微略高。