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前言

誰也沒料到，2021年會成為樓市的重要拐點，從那以后房價開啟了持續(xù)下行模式，相對于高點，跌三四成已是普遍現(xiàn)象，跌一半不算極端，更有甚者，房價直接縮水到只剩當初的首付款。

回望這場調(diào)整，最讓人佩服的還是李嘉誠，早在樓市巔峰期，他就精準預判到風向，用一場被同行嘲諷的“賤價甩賣”，穩(wěn)穩(wěn)守住了財富，而他當年的預言，如今正一步步變成現(xiàn)實。

李嘉誠預言應驗

在樓市狂熱的那些年，李嘉誠明確警示：“未來5年不管是香港還是內(nèi)地的房價都將會迎來大調(diào)整，因為需求在之前幾年就已經(jīng)釋放殆盡了，未來面臨‘需求枯竭’，房價兇多吉少，面臨顯著調(diào)整壓力?！?/p>

這番話傳開后，業(yè)內(nèi)同行紛紛嘲諷他“年邁昏聵”，覺得他放著百億市值的項目不捂著，非要七折甩賣，平白損失三十億，是不明智的選擇。

當時的市場情緒，確實容不下“看空”的聲音，2021年前“買房必漲”“加杠桿才聰明”是主流共識，剛需掏空六個錢包上車，投資者瘋狂囤積房源，房企也趁機加碼拿地、擴張版圖。

沒人把李嘉誠的警告當回事，反而覺得他錯失了后續(xù)的上漲紅利，可站在2026年的節(jié)點復盤，劇情早已徹底反轉(zhuǎn)。

統(tǒng)計顯示2025年全年，26家上市房企合計虧損近600億元，僅1家艱難盈利，那些曾嘲諷李嘉誠的企業(yè)，于當年大多遭遇資金鏈斷裂危機，陷入舉步維艱之境。

手中項目，莫說七折甩賣，即便腰斬拋售還少人問津，部分遠郊地塊更是直接爛尾，曾經(jīng)百億估值，如今不過是鏡花水月、紙面財富罷了。

而李嘉誠甩賣資產(chǎn)回籠的數(shù)百億現(xiàn)金，成了穿越周期的關鍵，他不僅沒有離場，反而在市場低迷期抄底優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)，再次展現(xiàn)了對周期的精準把控。

今年開局數(shù)據(jù)落定，樓市新邏輯漸趨明朗，三大核心轉(zhuǎn)變?nèi)驿侀_，以往行業(yè)規(guī)則被徹底改寫，也迫使普通人不得不重新審視購房之事。

租賃時代已然全面興起，買房的傳統(tǒng)執(zhí)念漸消，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示全國40個重點城市里，35歲以上租客占比升至三成以上，較2021年樓市巔峰期上漲4.9個百分點。

這個群體里，不乏已婚家庭和年薪50萬以上的職場中層，他們并非買不起房，而是主動放棄置業(yè)，選擇長期租賃。

消費觀念的轉(zhuǎn)變

90后、00后的消費觀念，更是加速了這一轉(zhuǎn)變，他們見證過身邊人被三十年房貸捆綁的窘迫，也經(jīng)歷過經(jīng)濟波動帶來的就業(yè)壓力，對現(xiàn)金流的重視遠超房產(chǎn)。

與其背負高額房貸壓縮生活質(zhì)量，不如把資金留作應急、進修或提升生活體驗，購房早已不是人生必選項。

與此同時，各地保障性租賃住房集中入市，房企亦將滯銷新房轉(zhuǎn)作長租公寓，租賃房源供應量劇增，租客掌握絕對主動，議價空間拓寬，若不滿意換房更為充裕。

老破小意外逆襲，遠郊新房陷入去化困境，這種反差在核心城市表現(xiàn)得尤為明顯，以上海為例，內(nèi)環(huán)內(nèi)建成超20年的老舊小區(qū)，掛牌后平均1.8個月就能成交，部分房源還能賣出溢價。

而臨港、金山等遠郊板塊，多個新房項目入市半年網(wǎng)簽率不足10%，有的甚至開盤至今零成交，售樓處被迫縮減工位。

老破小的崛起，離不開政策加持和需求回歸，各地持續(xù)推進老舊小區(qū)改造，加裝電梯、翻新管網(wǎng)、優(yōu)化綠化，大幅提升了居住體驗，更關鍵的是，期房暴雷事件頻發(fā)，讓購房者愈發(fā)謹慎，現(xiàn)房成了首選。

老破小大多產(chǎn)權清晰、配套成熟，學校、醫(yī)院、商超一應俱全，剛好契合當下“為確定性買單”的需求，反觀遠郊新房，所謂的“規(guī)劃利好”遙遠且不確定，很難再打動理性的購房者。

摒棄炒房思維

普漲時代徹底終結，分化行情成為常態(tài)，數(shù)據(jù)顯示2025年12月，上海徐匯、杭州西湖等核心城區(qū)房價微漲0.3%，而多數(shù)三四線城市及核心城市遠郊區(qū)域，房價環(huán)比下跌0.5%-1.2%，差距還在持續(xù)拉大。

核心資源集中的資產(chǎn)，抗跌性愈發(fā)突出，上海徐匯、普陀等區(qū)域的改善型老房，即便均價超10萬元/平方米，憑借優(yōu)質(zhì)學區(qū)和便捷交通，仍能保持高認購率。

與之相對的是，遠郊房產(chǎn)風險加劇，不僅價格持續(xù)走低，還面臨“賣不掉、租不出”的困境。

有炒房者手握五套遠郊房源，如今只能以低于購入價20%的價格掛牌，即便如此，掛牌半年仍無人問津，淪為純粹的資產(chǎn)負擔。

面對樓市的新變化，政策層面也在精準發(fā)力，而非以往的“大水漫灌”，2026年1月15日，央行明確將商業(yè)用房購房貸款最低首付比例從50%下調(diào)至30%，針對性破解商辦用房庫存高企的問題。

稅費方面，換房個稅退稅優(yōu)惠延續(xù)，個人出售購買不滿2年住房的增值稅率從5%降至3%，疊加存量公積金貸款利率下調(diào)，切實降低了換房成本，激活二手房交易流通。

對普通人而言，當下最該做的不是盲目抄底或恐慌拋售，而是認清趨勢、守住底線，首先要徹底摒棄炒房思維，認清房產(chǎn)的居住本質(zhì)，聚焦自身居住需求，按需配置。

其次“現(xiàn)金流為王”這一原則的重要性日益凸顯 ，無論是租房抑或購房，都需量入為出，預留應急資金，以免被房貸、物業(yè)費等拖累，致使生活陷入困局。

結語

樓市從“只漲不跌”的神話，回歸到理性的居住屬性，本質(zhì)上是市場發(fā)展的必然結果，李嘉誠的成功，不在于精準預測具體年份，而在于看透了房產(chǎn)的核心價值邏輯。

脫離需求和資源的資產(chǎn)，終究會被市場拋棄，2026年的樓市拼的不再是膽量和杠桿，而是理性和眼光，守住本心、量力而行，才能在波動的市場中穩(wěn)住生活節(jié)奏。