中國的住房自有率96%，全球第一，存房量超過4億套，理論上夠14億人住兩遍都綽綽有余。

可詭異的是，無數(shù)年輕人掏空6個錢包，依然買不起一套屬于自己的房子。

更魔幻的是，這個行業(yè)曾讓中國用20年走完西方100年的路，卻也讓整整一代人透支了未來30年的收入。

那你說這事兒奇怪不奇怪？一邊是房子多到住不完，一邊是年輕人根本買不起，這種撕裂感到底是怎么形成的？

要回答這個問題，我們得把時間往回?fù)?0年，從頭捋一捋房地產(chǎn)這條路到底是怎么走過來的。

今天就從三個關(guān)鍵歷史轉(zhuǎn)折點入手，一層一層拆解這場史無前例的財富大遷徙。

先看第一個轉(zhuǎn)折點：房地產(chǎn)是怎么被選中的？

很多人以為房地產(chǎn)天生就是支柱產(chǎn)業(yè)，實際上它是被時代逼出來的。

1994年發(fā)生了一件大事——分稅制改革，這事聽起來和房地產(chǎn)沒啥關(guān)系，但細(xì)琢磨就會發(fā)現(xiàn)，這正是土地財政的起點。

改革前，地方政府自己收稅自己花，日子過得相當(dāng)滋潤；改革后，中央拿走大頭，地方財政一下子就緊巴了，甚至有段時間中央要向地方借錢才能辦事。

地方政府要發(fā)展經(jīng)濟、搞基建、給公務(wù)員發(fā)工資，錢從哪兒來？

這時中央留了一個口子：土地出讓金百分之百歸地方，不用跟中央分賬。

這個口子一開，土地財政的種子就此埋下，而適合它生長的土壤，是1997到1998年接連發(fā)生的兩場危機。

先是亞洲金融危機，出口直接受挫；緊接著國企改革，下崗潮鋪天蓋地。

更關(guān)鍵的是，當(dāng)時全國居民儲蓄高達5萬億，這筆錢躺在銀行里不動，內(nèi)需根本起不來。

必須找一個商品，讓老百姓心甘情愿掏錢，思來想去，能讓中國人大把花錢的，好像只有房子。

于是1998年7月，國務(wù)院發(fā)文，正式取消執(zhí)行近50年的福利分房制度，從這一刻起，房子變成商品，房地產(chǎn)市場正式開閘。

回頭看這套設(shè)計相當(dāng)精妙：開發(fā)商拿地蓋房賺差價，銀行發(fā)放貸款賺利息，政府出讓土地賺出讓金，老百姓背上30年房貸，把未來收入提前變成當(dāng)下消費。

GDP蹭蹭上漲，所有人看似都是贏家，可這套模式一旦啟動，就像下坡的重型卡車，想停都停不下來。

再看第二個轉(zhuǎn)折點：房地產(chǎn)是怎么失控的？

你可能覺得失控是因為房價漲太快，但漲價只是表象，真正的失控，是整個系統(tǒng)把買房變成了唯一的上升通道。

先看土地財政的膨脹速度：2003年土地出讓金占地方財政收入的55%，比例已很高；2010年飆到68%；2020年直接占到84%。

地方政府的錢袋子，八成靠賣地支撐，這早已是深度依賴。

地方政府上癮，老百姓也跟著上癮。

給大家講個真實故事：1998年，一位做紐扣生意的溫州商人，手里壓了3000萬的貨賣不出去，索性把錢全砸進上海浦東世茂濱江花園，買了50套江景房，均價8000元一平。

三年后，小區(qū)房價漲到2.8萬元一平，投資回報率250%，是他做紐扣生意的30倍不止。

辛辛苦苦辦工廠，一年累死累活可能就賺幾百萬，買幾套房放著啥也不干，錢就嘩嘩漲。

那個年代“開工廠不如炒房子”的說法廣為流傳，大量資本和人才從實體經(jīng)濟抽離，全涌進樓市，這才是最可怕的。

而真正把這套模式推向極致的，是2008年的4萬億。

當(dāng)時全球金融危機，為穩(wěn)住經(jīng)濟，國家投入4萬億，可大部分資金都流進了房地產(chǎn)，結(jié)果2009年全國房價報復(fù)性暴漲23.3%。

老百姓一看房價真的只漲不跌，紛紛抓緊上車，全民加杠桿時代就此到來。

居民杠桿率從2016年的39.9%，一路飆升到2020年的62.2%，意味著一套房掏空三代人積蓄，透支一代人30年收入。

這種透支帶來三個隱藏代價：

第一，制造業(yè)被抽血，炒房比辦廠賺錢，沒人愿意踏踏實實搞實業(yè)；

第二，消費被擠壓，月供吃掉大部分人可支配收入，年輕人根本沒錢消費；

第三，貧富差距徹底固化，同樣工作、同等能力，關(guān)鍵時刻買沒買房，決定了十年后截然不同的命運。

講到這里可能有人問，這套模式既然這么強勢，為什么現(xiàn)在不行了？

這就是第三個轉(zhuǎn)折點：房地產(chǎn)是怎么熄火的？

很多人覺得是政策打壓導(dǎo)致，其實政策只是最后一根稻草，真正原因是模式本身走到了盡頭。

2020年三道紅線出臺，房企融資渠道被卡死；2021年恒大暴雷，直接留下2萬億爛攤子。

到如今，曾經(jīng)的50強房企中，近三成已暴雷，法拍房數(shù)量突破60萬套，百城二手房價連續(xù)下跌43個月，2025年前11個月累計跌幅達7.46%。

但只看表面數(shù)據(jù)太淺，模式真正熄火，源于三個不可逆轉(zhuǎn)的趨勢：

第一，城鎮(zhèn)化見頂，中國當(dāng)前城鎮(zhèn)化率達67%，發(fā)達國家極限是80%-85%，增量空間僅剩13%左右；

第二，人口斷崖出現(xiàn)，2018年出生人口開始下滑，2020年斷崖式暴跌，年輕人不結(jié)婚、不生孩子，擊鼓傳花的游戲無人接棒；

第三，租金回報率嚴(yán)重倒掛，一線城市租金回報率僅1%-2%，而國際合理范圍是3%-5%，說明房價已嚴(yán)重脫離基本面。

要知道，房價的本質(zhì)支撐是人的收入，當(dāng)年輕人選擇躺平，不愿再透支未來30年收入買房時，這套模式就徹底玩不轉(zhuǎn)了。

房地產(chǎn)的未來會怎么樣？

我的分析是不會崩盤，但會經(jīng)歷漫長的軟著陸，三個趨勢已確定：

第一，房地產(chǎn)從支柱產(chǎn)業(yè)回歸普通行業(yè)，不再是拉動GDP的發(fā)動機；

第二，房子從金融屬性回歸居住屬性，不再是最優(yōu)投資品；

第三，市場從增量時代進入存量時代，核心城市穩(wěn)盤，其他城市持續(xù)陰跌。

回到開頭的問題，為什么房子夠住兩遍，年輕人卻依然買不起？

因為過去30年，房子早已不只是居住空間，它是三代人積蓄的載體，是社會財富重新分配的工具，是經(jīng)濟運轉(zhuǎn)模式里的核心齒輪。

這套模式確實完成了歷史使命，讓中國用短短20年實現(xiàn)人類歷史上最大規(guī)模的城鎮(zhèn)化，但也留下深刻教訓(xùn)：任何透支未來的增長方式，終究要面對清算時刻。

對普通人來說，與其糾結(jié)房價會不會漲，不如認(rèn)清基本事實：居住是剛需，但買房從來不是。房子和車一樣，本質(zhì)是消費品，會折舊、會貶值，想明白這一點，很多焦慮自然就能放下了。