地產(chǎn)價格的現(xiàn)狀

分化而非共振下跌

房地產(chǎn)的總需求已經(jīng)企穩(wěn)

全國范圍內(nèi)的一手房和二手房成交合計，從21年到23年年初，下滑了約30%，之后已經(jīng)企穩(wěn)。

2023年初到現(xiàn)在，一二手合計的成交量基本穩(wěn)定，結(jié)構(gòu)有所變化。一手房的供應(yīng)下降，成交占比從80%下降到了50%。二手房的供應(yīng)和成交都上升，占比從20%上升到50%。但是合起來，總需求其實并沒有再繼續(xù)下滑，而是保持了穩(wěn)定。

這是在房價下跌，需求被壓抑的前提下實現(xiàn)的。真實的需求會高于當(dāng)前實際的成交水平。

新房供應(yīng)大幅下降

新房供應(yīng)大幅下降是新房價格保持堅挺的重要原因，也是一手成交縮量的原因。

住宅新開工面積比21年的高點下降了百分之接近80%。

新房庫存比高點都大幅下滑。

無論全國口徑的已開工未銷售庫存

還是房企層面的庫存，比高點都有一個很大的下滑。

更直接的指標，前30個城市的推盤量，下滑了百分之七八十。

新房供應(yīng)的確是比較小，還有結(jié)構(gòu)性的變化。

供應(yīng)的結(jié)構(gòu)里：高線城市的占比在提升，低線城市的占比在下滑。好房子的比例在提升，普通的剛需和改善的比例在下滑。

低供應(yīng)，疊加結(jié)構(gòu)性的提升，推動新房市場的銷售均價，過去幾年其實是上漲的。

二手房的需求持續(xù)上升

因為新房供應(yīng)不足，需求轉(zhuǎn)移到二手房市場。

二手房的成交量，過去3年每年都在創(chuàng)新高。最近兩周，二手房的成交量比去年同期高40%以上，處于歷史同期的最高水平。

既然需求持續(xù)新高，那為什么二手房價格持續(xù)下跌？

二手房價格下跌的核心驅(qū)動是什么？

是供應(yīng)，也就是二手房的掛牌量，持續(xù)上升創(chuàng)新高。

二手房供應(yīng)開始持續(xù)下降

但是大概從兩個月以前到現(xiàn)在，發(fā)生了一個非常深刻的變化。25城的這個掛牌量又開始持續(xù)的下行，最近在加速。

我認為這個趨勢是可持續(xù)的，背后是租金回報相對于相應(yīng)利率的優(yōu)勢顯現(xiàn)。

21年以來房價跌幅巨大，而租金的下跌幅度其實沒有那么大。25城平均的這個租售比，從2.0%上升到了近2.4%。

但是在這期間我們的各個環(huán)節(jié)的利率都大幅的下降。

按揭貸款的利率可能從高位的5%以上，下滑到了3%左右。經(jīng)營貸的利率只有2.2%。

為什么我提經(jīng)營貸？因為現(xiàn)在個人的中長期貸款中，按揭貸款過去兩年都沒有增量了，在下滑。經(jīng)營貸是最大的增量。所以買房的邊際的融資成本已經(jīng)變成經(jīng)營貸。經(jīng)營貸的利率就2.2%。銀行理財?shù)睦屎痛婵畹睦?，從前幾年?%到4%，現(xiàn)在下滑到了只有1%多。

在這樣的一個環(huán)境之下，分兩類人來講，房子的價值都開始凸顯。

對于一個租客。

你用經(jīng)營貸買房，資金成本是2.2%，而房子的租金回報可能就是2.4%。一些二線城市或者說一線城市的老公房更高，可能大于3%。一個租客，現(xiàn)在去買個房子，每個月的月供是小于租金的。這種情況會激發(fā)出來一部分的剛需。最近兩個星期的二手房成交量比去年同期超過30%，就是一個證明。

對于一位房東。

你會發(fā)現(xiàn)，幾年前存銀行買理財，收益顯著的高于租金回報，高1%到2%。但是現(xiàn)在就反過來了，現(xiàn)在房子留著去出租的話，我還是有2.4%的這個平均的租金回報。但是你去存銀行或者買理財?shù)脑?，可能?%多。房子的租金回報比理財或者存款高了。在現(xiàn)在資產(chǎn)荒的背景下，如果他沒有特別好的選擇，沒有很高的風(fēng)險偏好，不是一定要進股市的話，那他留著房子出租，而不是非要賣掉，可能就更合適了。

前面幾個月，二手房市場經(jīng)歷了一輪掛牌的集中上升和價格殺跌。我認為那就是最后一波殺跌，來自杠桿持倉的爆倉。當(dāng)二手房價格跌幅接近40%的時候，就有一批杠桿炒房的投機類的需求，面臨了一個爆倉出清。如果我們?nèi)タ捶殖鞘械牟町悾芸吹浆F(xiàn)在唯一一個掛牌量還在上升的主要城市是深圳，而深圳其實就正好就是上一輪炒房的重災(zāi)區(qū)。這也是一個印證。

經(jīng)過了這一輪所謂的杠桿爆倉和被迫的出售之后，然后剩下的這些房子的持有人，基本杠桿都是比較輕的，財務(wù)上相對的穩(wěn)健。他就會發(fā)現(xiàn)房子相對理財，存款，跌出了價值，他就沒有必要再去掛牌賣房子。

站在此刻，我們看到：

首先是二手房的成交加速上升，再者是二手房的掛牌持續(xù)下降。而背后是有租金回報跟利率之間的差作為堅實的一個支撐的。供減需增，就是拐點的明確信號。這個是我們從這個量上的一個分析。

二手房價格跌幅收窄

另外在價格上，最近也已經(jīng)看到了明確的信號。

去年11月的時候，是房價下跌的速度最快的時候。當(dāng)時周環(huán)比的跌幅大概是0.3-0.4%左右，一個月跌1.5%左右。最新的幾周，跌幅在持續(xù)的收窄。上一周全國指數(shù)的環(huán)比跌幅是0.17%，最新的這周全國指數(shù)的環(huán)比跌幅就只有0.11%。

這個還是全國范圍內(nèi)的指數(shù)，如果去看城市，在上一周杭州和上海這兩個城市實現(xiàn)了環(huán)比的轉(zhuǎn)正，就是上海和杭州二手房價已見底了。

市場的反轉(zhuǎn)，總是優(yōu)勢區(qū)域領(lǐng)先，然后從局部傳導(dǎo)到全部。站在此刻，我覺得有非常大的把握，雖然全國指數(shù)還沒有轉(zhuǎn)正，但是拐點基本確認。很有可能我們在兩個季度之內(nèi)，能夠看到全國范圍內(nèi)的指數(shù)企穩(wěn)。

本文來源：半夏投資