李嘉誠(chéng)數(shù)年前對(duì)樓市的預(yù)判如今已經(jīng)完全得到市場(chǎng)印證，從2021年開(kāi)始的樓市調(diào)整走勢(shì)，與他當(dāng)時(shí)提出的市場(chǎng)觀點(diǎn)高度契合。

而2026年的樓市也正朝著新的市場(chǎng)格局發(fā)展，行業(yè)整體迎來(lái)深度的格局重塑，市場(chǎng)表現(xiàn)和發(fā)展邏輯都和此前的行情完全不同。

早在樓市處于階段高點(diǎn)的時(shí)期，李嘉誠(chéng)就明確表示未來(lái)五年香港和內(nèi)地的房?jī)r(jià)都會(huì)迎來(lái)明顯調(diào)整。

核心原因就是市場(chǎng)購(gòu)房需求在前期持續(xù)釋放后已經(jīng)接近枯竭，后續(xù)房?jī)r(jià)會(huì)面臨不小的調(diào)整壓力。

當(dāng)時(shí)的樓市市場(chǎng)熱度居高不下，不管是剛需群體還是投資群體都在積極入市，大部分人都不認(rèn)可這樣的判斷，甚至有不少聲音覺(jué)得這樣的說(shuō)法不符合市場(chǎng)現(xiàn)狀。

就連不少內(nèi)地的開(kāi)發(fā)商也對(duì)他的判斷持質(zhì)疑態(tài)度，覺(jué)得他對(duì)市場(chǎng)的判斷過(guò)于保守。

但李嘉誠(chéng)并沒(méi)有因市場(chǎng)聲音改變自己的決策，反而用實(shí)際行動(dòng)做出了應(yīng)對(duì)。

他旗下企業(yè)首先停止了新的土地儲(chǔ)備，不再參與新的地塊競(jìng)拍，同時(shí)把此前已經(jīng)拿下的部分地塊陸續(xù)轉(zhuǎn)讓，快速收回現(xiàn)金流。

在樓盤銷售端，他也選擇在市場(chǎng)高峰期加快清倉(cāng)節(jié)奏，不管是香港還是內(nèi)地的項(xiàng)目，都出現(xiàn)了大幅讓利銷售的情況，用低于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格快速去化房源，短時(shí)間內(nèi)回籠了大量資金。

當(dāng)時(shí)不少人覺(jué)得這樣的銷售方式讓渡了太多利潤(rùn)，可從后續(xù)的市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，這樣的操作恰恰讓企業(yè)避開(kāi)了樓市調(diào)整帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，也成為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的關(guān)鍵舉措。

從2021年下半年開(kāi)始，樓市的調(diào)整正式開(kāi)啟，這一輪調(diào)整的持續(xù)時(shí)間和調(diào)整幅度都超出了不少人的預(yù)期，全國(guó)范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了不同程度的下跌。

不管是一二線城市還是三四線城市，不管是品質(zhì)較高的房源還是普通房源，價(jià)格都迎來(lái)了明顯變化，部分區(qū)域的房?jī)r(jià)相比高點(diǎn)下跌幅度達(dá)到三成到四成。

個(gè)別區(qū)域的跌幅甚至超過(guò)五成，有購(gòu)房者此前高位入手的房源。

如今的市場(chǎng)價(jià)值甚至抵不上當(dāng)初支付的首付款。這一輪價(jià)格調(diào)整的核心原因，正是李嘉誠(chéng)此前提到的需求枯竭。

前期市場(chǎng)中大量的剛需和投資需求集中釋放，后續(xù)缺乏足夠的需求支撐，而高杠桿入市的購(gòu)房者在房?jī)r(jià)下跌后也陷入了被動(dòng)，進(jìn)一步抑制了市場(chǎng)的交易活躍度。

經(jīng)過(guò)四年多的調(diào)整，樓市在2025年出現(xiàn)了止跌回穩(wěn)的初步跡象，全年商品房成交規(guī)模的降幅相比上一年有所收窄。

四季度的新房成交面積還出現(xiàn)了環(huán)比增長(zhǎng)，二手房市場(chǎng)的成交規(guī)模也創(chuàng)下了2021年調(diào)整以來(lái)的新高，成為樓市成交的主力市場(chǎng)。

但這樣的企穩(wěn)并不是普漲式的復(fù)蘇，市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性特征愈發(fā)明顯，改善型住房需求成為新房市場(chǎng)的重要支撐。

大戶型房源的成交占比持續(xù)提升，一線城市和新一線城市的核心板塊交易活躍度更高。

而遠(yuǎn)郊區(qū)域和缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市，依然面臨著較大的庫(kù)存壓力，成交周期長(zhǎng)、去化難度大的問(wèn)題依然突出。

進(jìn)入2026年，樓市的發(fā)展迎來(lái)了新的轉(zhuǎn)變，開(kāi)年之后一線城市的二手房市場(chǎng)率先出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的行情，新一線城市的核心板塊也同步跟進(jìn)，成為樓市復(fù)蘇的核心引擎。

這一輪回暖的背后，是政策端的精準(zhǔn)發(fā)力，從中央到地方的利好政策密集落地，稅費(fèi)減免、信貸寬松等舉措持續(xù)推出。

首套房貸款利率創(chuàng)下歷史低位，換房個(gè)稅退稅政策的延續(xù)也減輕了購(gòu)房者的交易成本，政策的組合拳有效激活了市場(chǎng)的交易意愿。

也讓二手房市場(chǎng)的置換鏈條得以打通，不少業(yè)主賣舊買新的需求釋放，進(jìn)一步帶動(dòng)了新房市場(chǎng)的成交。

但2026年的樓市復(fù)蘇，依然面臨著不少現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，市場(chǎng)的分化格局會(huì)進(jìn)一步加劇，一線城市和新一線城市的核心板塊憑借成熟的配套和穩(wěn)定的需求，會(huì)成為市場(chǎng)的中堅(jiān)力量。

而三四線城市由于人口外流、產(chǎn)業(yè)薄弱等問(wèn)題，調(diào)整周期還會(huì)繼續(xù)延長(zhǎng)，庫(kù)存去化的壓力依然較大。

同時(shí)，當(dāng)前的市場(chǎng)復(fù)蘇部分源于節(jié)前的集中入市需求，居民的收入預(yù)期還未完全修復(fù)，購(gòu)房需求的可持續(xù)性還需要進(jìn)一步觀察，房企的發(fā)展也呈現(xiàn)出明顯的分化。

頭部房企和聚焦核心城市的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企，憑借穩(wěn)定的銷售回款和合理的產(chǎn)品布局，資金鏈壓力得到緩解。

而出險(xiǎn)房企仍需依靠債務(wù)重組和資產(chǎn)出售化解風(fēng)險(xiǎn)，尚未從根本上解決流動(dòng)性問(wèn)題。

從整體趨勢(shì)來(lái)看，2026年的樓市已經(jīng)進(jìn)入了弱復(fù)蘇、緩平衡、深分化的筑底階段，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)。

市場(chǎng)的發(fā)展邏輯也從過(guò)去的普漲普跌轉(zhuǎn)向品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，購(gòu)房者的決策更加理性，更注重房源的居住價(jià)值、配套成熟度和流通潛力。

粗制濫造的遠(yuǎn)郊房源逐漸被市場(chǎng)淘汰，核心板塊的優(yōu)質(zhì)二手房和改善型新房成為市場(chǎng)主流。

房地產(chǎn)行業(yè)也不再是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的核心產(chǎn)業(yè)，行業(yè)占宏觀經(jīng)濟(jì)的權(quán)重持續(xù)下降，政策端的調(diào)控也從托底紓困轉(zhuǎn)向全面提振信心。

核心方向是推動(dòng)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，讓樓市回歸居住屬性，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康的發(fā)展。

這一輪樓市的深度調(diào)整，也讓市場(chǎng)參與者形成了新的認(rèn)知，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展已經(jīng)告別了過(guò)去的高速增長(zhǎng)階段，盲目投資的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。

不管是房企還是購(gòu)房者，都需要適應(yīng)新的市場(chǎng)格局，房企需要聚焦核心城市、優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，購(gòu)房者則需要結(jié)合自身的實(shí)際需求做出決策，理性看待房?jī)r(jià)的波動(dòng)。

李嘉誠(chéng)的預(yù)判之所以能夠應(yīng)驗(yàn)，核心在于精準(zhǔn)把握了市場(chǎng)的供需規(guī)律。

房子的居住屬性是根本，脫離了需求支撐的價(jià)格上漲終究難以持續(xù)，這也是這一輪樓市調(diào)整給整個(gè)行業(yè)帶來(lái)的重要啟示。