金陵之冬，暖意盎然。1月24日，由南京大學(xué)南京校友會不動產(chǎn)分會主辦，中海地產(chǎn)南京公司協(xié)辦的“追光前行，破局新生”南京大學(xué)南京校友會不動產(chǎn)分會2026新年論壇，在南京大學(xué)商學(xué)院安中樓鴻意報(bào)告廳盛大舉行。

南京大學(xué)商學(xué)院院長安同良、南京大學(xué)社會學(xué)院教授陳友華、南京大學(xué)南京校友會不動產(chǎn)分會會長馮昌中、江蘇省金融研究院副院長駱祖春、南京林業(yè)大學(xué)城市研究中心主任孟祥遠(yuǎn)等十余位專家學(xué)者應(yīng)邀出席，與現(xiàn)場超300位嘉賓共議不動產(chǎn)如何在“十五五”開局之年追光前行、破局新生。

金輪天地控股有限公司常務(wù)副總經(jīng)理、南京大學(xué)南京校友會不動產(chǎn)分會副會長闞霖?fù)?dān)任此次論壇主持人。

南京大學(xué)原黨委常委、副校長、南京大學(xué)南京校友會顧問鄒亞軍致辭。

南京大學(xué)校董、南京大學(xué)南京校友會會長、不動產(chǎn)分會名譽(yù)顧問陶煒先生致辭。

聚焦五大關(guān)鍵維度

五位大咖聯(lián)袂剖析城市與樓市的破局之道

在主旨演講環(huán)節(jié)，南京大學(xué)商學(xué)院院長安同良、南京大學(xué)社會學(xué)院教授陳友華、南京大學(xué)南京校友會不動產(chǎn)分會會長馮昌中、江蘇省金融研究院副院長駱祖春、南京林業(yè)大學(xué)城市研究中心主任孟祥遠(yuǎn)分別從資產(chǎn)配置、人口演進(jìn)、城市更新、土地財(cái)政、行業(yè)趨勢五大關(guān)鍵維度，深入剖析城市與樓市的破局新生之道。

資本市場正從“光明可期”邁向“光明在線”

近期以來，我國股市總體呈現(xiàn)積極向好趨勢。從發(fā)達(dá)國家股市和樓市的互動歷史來看，股市和樓市在大周期上多保持同頻共振；從中長期看，股市收益提高將推動居民購房置業(yè)，財(cái)富效應(yīng)也更加顯著。

穩(wěn)定樓市，提振股市，既是聚焦當(dāng)下的民生問題，也是事關(guān)長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略問題。在曾受邀參加證監(jiān)會高層座談會的南京大學(xué)商學(xué)院院長安同良教授看來，我國資本市場正從“光明可期”邁向“光明在線”的新階段。中國特色資本市場的穩(wěn)步發(fā)展是大國博弈的基石，是中華民族偉大復(fù)興的動力引擎，以人民為中心的中國特色資本市場，應(yīng)該讓大多數(shù)個體投資者有公平感、有長期穩(wěn)定政策預(yù)期、有適度合理回報(bào)。

安教授強(qiáng)調(diào)，“以人民為中心”的中國特色資本市場之目標(biāo)要持之以恒、深入人心，并據(jù)此提出長期穩(wěn)定政策預(yù)期的具體建議：比如遏制量化、抱團(tuán)游資與機(jī)構(gòu)對中小散戶的非對稱性“屠殺”，調(diào)整公募與私募基金收基金管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，緩清庫存、緊IPO、寬以新質(zhì)生產(chǎn)力為代表的實(shí)質(zhì)性重組等。

注：安同良教授深度解讀“以人民為中心”的中國資本市場

未來值得長期持有房產(chǎn)的城市或不超10座

房地產(chǎn)短期看金融、中期看土地、長期看人口。在深入推進(jìn)以人為本的新型城鎮(zhèn)化、人口增長持續(xù)承壓、城市分化格局加劇的多重背景下，南京大學(xué)社會學(xué)院/東南大學(xué)人文學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師陳友華分析認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場處于深度調(diào)整，受存量、屬性、經(jīng)濟(jì)、人口、城市分化等多種影響，整體止跌回穩(wěn)仍需經(jīng)歷一段過程。

陳友華同時(shí)指出，城市分化態(tài)勢將持續(xù)加劇，“局部繁榮”將取代“整體繁榮”，在全國數(shù)百座城市中，真正值得長期持有房產(chǎn)的城市可能不超過10座。一二線城市因資源集聚度高、需求韌性較強(qiáng)，房價(jià)下跌后仍具備回升潛力，而三線以下城市由于需求支撐不足，房價(jià)下跌后回升難度較大。

注：陳友華教授分析“人口負(fù)增長、城市化轉(zhuǎn)型與房地產(chǎn)周期的耦合效應(yīng)”

后土地財(cái)政時(shí)代，土地財(cái)政將向權(quán)益財(cái)政過渡

過去數(shù)十年，伴隨經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展取得歷史性成就，“土地財(cái)政”在其中扮演了重要角色，也起到了積極作用，而當(dāng)最新召開的中央城市工作會議明確提出土地財(cái)政難以為繼，房地產(chǎn)市場又將因此迎來怎樣的重大變化？

江蘇省金融研究院副院長、江蘇省社會科學(xué)院研究員駱祖春分析表示，“后土地財(cái)政時(shí)代”最本質(zhì)的特征是政府來自國有土地使用權(quán)招拍掛的直接收入大幅減少。未來的地方政府財(cái)政結(jié)構(gòu)將呈現(xiàn)如下特征：傳統(tǒng)“第一財(cái)政”（一般預(yù)算）除了?；具\(yùn)轉(zhuǎn)功能外，促發(fā)展功能會漸次成長；“第二財(cái)政”（土地財(cái)政）保發(fā)展投入的功能、力度會漸次遞減，并逐漸探索“權(quán)益型財(cái)政”，將資源要素（以碳權(quán)交易+土地出讓收入為主）轉(zhuǎn)化為可持續(xù)現(xiàn)金流。

駱祖春從金融創(chuàng)新的角度也做出判斷，地方政府和房地產(chǎn)行業(yè)，需要完成從“土地依賴”到“創(chuàng)新驅(qū)動”的轉(zhuǎn)變，目前較活躍的領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(Reits)，即盤活存量房地產(chǎn)資產(chǎn)，變資產(chǎn)為債券、證券，具備提高資產(chǎn)的流動性與可變現(xiàn)性，達(dá)到活血、養(yǎng)血的功效。

注：駱祖春分享“后土地財(cái)政時(shí)代的若干關(guān)鍵問題思考”

“原拆還建+增容”，將是高質(zhì)量城市更新的重要方向

當(dāng)前，我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，尤其在建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市、堅(jiān)持城市內(nèi)涵式發(fā)展的戰(zhàn)略牽引下，南京這座六朝古都的城市更新又將面臨怎樣的機(jī)遇和挑戰(zhàn)？

對此，中國海外發(fā)展集團(tuán)董事、南京公司總經(jīng)理、不動產(chǎn)分會會長馮昌中認(rèn)為，城市更新是城鎮(zhèn)化發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，當(dāng)城鎮(zhèn)化率達(dá)約70%以后，城鎮(zhèn)化速度放緩，從增量建設(shè)轉(zhuǎn)入存量更新，從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”。城市更新不僅是城市空間的再造，更是城市功能的重塑，生活品質(zhì)的躍升和歷史文化的傳承。

從全國案例來看，上海和深圳給到了成功范本。上海作為中國特大城市，推行“陽光拆遷” 政策，公開補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、評估結(jié)果和簽約進(jìn)度，增強(qiáng)透明度；深圳采用“原拆原建” 模式，業(yè)主可通過回遷獲得商品房產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商則獲得剩余面積用于銷售平衡成本。

最后，馮昌中從“可復(fù)制、控風(fēng)險(xiǎn)、增回報(bào)”的角度，針對中小型城市更新單元，提出構(gòu)建并實(shí)施“原拆還建+增容”的模式，是南京未來開展城市更新的重要方向。

注：馮昌中分享“南京高質(zhì)量城市更新”

樓市能否止跌回暖，2026年將是關(guān)鍵一年

回望來時(shí)路，展望新征程，當(dāng)“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的呼聲越來越高，未來的房地產(chǎn)市場還將有望注入哪些全新動能？

南京大學(xué)博士、南京市房地產(chǎn)學(xué)會副會長、不動產(chǎn)分會副會長孟祥遠(yuǎn)分析表示，這幾年房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，有行業(yè)自身的必然，也有較為顯著的外部因素。如今百年不遇變局之下“東穩(wěn)西蕩”，國家進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段、隨著全球進(jìn)入降息潮，人民幣資產(chǎn)走強(qiáng)，樓市宏觀背景有結(jié)構(gòu)性機(jī)會。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)規(guī)模、土地投資、銷售指標(biāo)持續(xù)收縮，行業(yè)已從過去“三高”即“高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量”發(fā)展。房地產(chǎn)的高質(zhì)量發(fā)展，要以“新模式”為抓手、以“好房子”為根本，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機(jī)制，推動供需匹配更精準(zhǔn)，完善住房供應(yīng)體系。

結(jié)合到近期多地樓市有所升溫的市場表現(xiàn)，孟祥遠(yuǎn)表示，如南京新房連續(xù)兩月價(jià)格止跌、二手房成交持續(xù)走高、核心學(xué)區(qū)房有反彈行情，但據(jù)此判斷市場全面回暖言之尚早，過程信心持續(xù)修復(fù)，樓市能否止跌回暖，今年將是非常關(guān)鍵的一年。孟祥遠(yuǎn)還指出，未來的行業(yè)機(jī)遇可聚焦在“好房子”戰(zhàn)略、發(fā)力代建、城市更新轉(zhuǎn)型、房屋全生命周期管理、資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)探索等領(lǐng)域。

注：孟祥遠(yuǎn)深入剖析“房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢與新模式構(gòu)建”

五維視角深度拆解

遠(yuǎn)見南京美好棲居

在“寧聚新聲：遠(yuǎn)見、動能和美好棲居”的圓桌對話環(huán)節(jié)，南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長、不動產(chǎn)分會副會長汪明宇對話南京大學(xué)長江產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究院特聘研究員、不動產(chǎn)分會副會長、原金科地產(chǎn)集團(tuán)副董事長聯(lián)席總裁王洪飛；南京房地產(chǎn)協(xié)會副會長兼秘書長、不動產(chǎn)分會副會長張輝；南京市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副總規(guī)劃師、不動產(chǎn)分會城市更新專委會副主任汪毅；陽光城市論壇創(chuàng)始人、南京大學(xué)EMBA行業(yè)導(dǎo)師陽光；中堃置業(yè)副總經(jīng)理、不動產(chǎn)分會投資與產(chǎn)品研發(fā)專委會副主任李匯豐，并重點(diǎn)圍繞“資本之眼、規(guī)劃之錨、產(chǎn)業(yè)之擎、產(chǎn)品之本、市場之鏡”五大維度展開了探討。

王洪飛首先從資本視角展開分析，目前房地產(chǎn)整體面臨過剩，在供求關(guān)系出現(xiàn)重大變化的背景下，房價(jià)下調(diào)是必然的。但與此同時(shí)，城市的分化也在加速演進(jìn)，尤其像南京正全面推動一系列人才改革政策落地見效，因此這一輪超跌的南京核心地段的好房子，未來房價(jià)依然有望止跌補(bǔ)漲。

多次參與南京重要規(guī)劃頂層設(shè)計(jì)的汪毅表示，通過分析兩次全國人口普查20年數(shù)據(jù)就會發(fā)現(xiàn)，全國600余個不同等級的城市出現(xiàn)了明顯分化，人口向南京這樣的超大特大城市集聚的態(tài)勢非常明顯。我國目前21個超大特大城市（含南京）聚集了全國1/5的人口和1/3的GDP。南京這樣的省會城市近年來人口在所在省份的占比，其實(shí)仍在上升。雖然南京人口統(tǒng)計(jì)未破千萬，但若算上流動人口等因素，其實(shí)南京人口早已超過千萬。另外隨著南京的人才政策以及產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市的不斷推進(jìn)，南京的人口持續(xù)增長可期。

在下一輪的全國城市競爭中，用三組關(guān)鍵詞形容南京的規(guī)劃定位比較準(zhǔn)確：創(chuàng)新+活力、文化+魅力、宜居+幸福，在未來中國十大城市競爭中，南京始終都會有一席之地！

長期關(guān)注產(chǎn)業(yè)的陽光表示，南京的人口增長需多層次產(chǎn)業(yè)支撐，既要引進(jìn)高端企業(yè)、培育本土企業(yè)，也要重視中低端產(chǎn)業(yè)，形成完整產(chǎn)業(yè)生態(tài)。陽光認(rèn)為南京近年產(chǎn)業(yè)落地成效顯著，小米、阿里、京東、寶馬、匯川技術(shù)、邁富時(shí)等企業(yè)持續(xù)重倉南京。

另一方面，他也強(qiáng)調(diào)，南京不光要重視高端人才，也要重視普通人、年輕人，盡快建立“非標(biāo)人才”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，讓廣大的自媒體、民營經(jīng)濟(jì)人才納入到“人才庫”中。其次，他表示南京一定要重視城市品牌宣傳和軟實(shí)力打造，打破南京的刻板印象，塑造“國際、活力、精致、有趣”的南京人設(shè)，增強(qiáng)對年輕人的吸引力。

作為中堃置業(yè)品牌社群負(fù)責(zé)人，李匯豐表示，未來房地產(chǎn)趨勢應(yīng)當(dāng)是“主動現(xiàn)房”——已有項(xiàng)目的產(chǎn)品正在以80%、甚至100%現(xiàn)房的方式對外開放銷售，意味著新房正式銷售前，公區(qū)、大堂、車庫、綠化等全部做完，同時(shí)定制化裝修模式或許是一條突圍傳統(tǒng)模式的全新路徑?！?strong>例如我們中堃這兩年的項(xiàng)目，對戶型、配置、品牌、風(fēng)格等更多細(xì)節(jié)進(jìn)行定制，并進(jìn)行社群的精細(xì)化運(yùn)營，打造熟人社區(qū)，這些全新產(chǎn)品與服務(wù)內(nèi)容，都對開發(fā)商提出了更高要求?！?/p>

結(jié)合南京二手房市場近期明顯回暖的現(xiàn)象，張輝分析認(rèn)為，這并非南京個案，而是全國幾十個大中城市的普遍現(xiàn)象。

正是近期一系列政策發(fā)聲和利好落地，讓市場信心開始出現(xiàn)回歸，但是由于房地產(chǎn)和整體經(jīng)濟(jì)基本面高度相關(guān)，因此樓市真正止跌回穩(wěn)還需要很大耐心，對政策制定和實(shí)施也提出了更高要求。

論壇中場，南京大學(xué)南京校友會不動產(chǎn)分會秘書長栗蕾做不動產(chǎn)分會工作總結(jié)報(bào)告。

不動產(chǎn)分會名譽(yù)顧問聘任儀式

不動產(chǎn)分會副會長、專委會聘任儀式

不動產(chǎn)分會杰出校友服務(wù)者頒獎儀式

追光前行，破局新生，南京大學(xué)南京校友會不動產(chǎn)分會將以此次新年論壇為新的起點(diǎn)，以“誠樸雄偉”的擔(dān)當(dāng)、“勵學(xué)敦行”的實(shí)干，共同書寫不動產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的嶄新篇章！