作者：縱橫論市

估計(jì)很多人都沒(méi)想到，我們的房?jī)r(jià)從2021年開(kāi)始快速下跌，相對(duì)于高點(diǎn)，跌3-4成非常普遍，跌一半算正常，甚至有的還跌到只剩首付款了。

有人說(shuō)，要早知道跌那么多，還不如在高點(diǎn)時(shí)全部?jī)冬F(xiàn)了租房住，現(xiàn)在再買(mǎi)進(jìn)不知道有多香。但也有人說(shuō)了，人無(wú)前后眼，當(dāng)時(shí)誰(shuí)能預(yù)測(cè)后面的走向呢？

你還真別說(shuō)，市場(chǎng)上真還有那樣的大神，對(duì)樓市走向預(yù)測(cè)非常精準(zhǔn)，而且經(jīng)過(guò)自己的一番操作后，讓自己的財(cái)富長(zhǎng)期保持增長(zhǎng)。

都知道蟬聯(lián)多年華人首富的李嘉誠(chéng)吧。在我們樓市達(dá)到階段頂峰時(shí)做出了驚人的預(yù)言：

“未來(lái)5年不管是香港還是內(nèi)地的房?jī)r(jià)都將會(huì)迎來(lái)大調(diào)整，因?yàn)樾枨笤谥皫啄昃鸵呀?jīng)釋放殆盡了，未來(lái)面臨‘需求枯竭’，未來(lái)5年房?jī)r(jià)兇多吉少，面臨顯著調(diào)整壓力。”

他那個(gè)時(shí)候說(shuō)出這樣的話來(lái)，很多人都在嘲笑他，畢竟那個(gè)時(shí)候市場(chǎng)很瘋狂，大家都在買(mǎi)進(jìn)，購(gòu)房需求那么旺盛，房?jī)r(jià)怎么可能出現(xiàn)大的調(diào)整呢？

李嘉誠(chéng)不僅那樣說(shuō)，而且以實(shí)際行動(dòng)在賣(mài)。先是停止拿地，而且還在高峰期把此前拿的地塊陸續(xù)進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓?zhuān)栈亓舜罅楷F(xiàn)金流。并且在內(nèi)地和香港都開(kāi)始大肆清倉(cāng)樓盤(pán)，相信還記得期間他數(shù)次7折賣(mài)房的報(bào)道，一夜都進(jìn)賬幾十億上百億。

有人說(shuō)他傻，連當(dāng)時(shí)一些內(nèi)地開(kāi)發(fā)商都譏諷他，說(shuō)明明可以賣(mài)100億的，他卻賣(mài)70億。殊不知，他真要按100億賣(mài)，不知道要賣(mài)到什么時(shí)候，但他以70億賣(mài)，一夜之間都被搶光了。

到現(xiàn)在，估計(jì)沒(méi)有人覺(jué)得李嘉誠(chéng)的預(yù)測(cè)不精準(zhǔn)、做法不明智。正如文首所言，李嘉誠(chéng)的預(yù)言完完全全已經(jīng)得到驗(yàn)證：

一是當(dāng)時(shí)大量高杠桿購(gòu)房者入市，不僅包括剛需，還包括大量的投資者，他們都被套在山頂上，導(dǎo)致未來(lái)幾年需求都處于枯竭狀態(tài)。

二是無(wú)論是一二線城市，還是三四線城市，亦或是品質(zhì)房，還是質(zhì)差房，其價(jià)格都迎來(lái)了顯著的調(diào)整，無(wú)一幸免。

他的預(yù)言之所以正確，這與他一直踐行的一個(gè)理念分不開(kāi)。在他看來(lái)，房子是用來(lái)居住的，由投機(jī)來(lái)推動(dòng)的高房?jī)r(jià)不可持續(xù)。

時(shí)間來(lái)到2026年，市場(chǎng)走到這樣一個(gè)關(guān)口，接下來(lái)樓市又有什么趨勢(shì)呢？在懂行人士看來(lái)，若無(wú)意外，2026年樓市或?qū)⒊霈F(xiàn)3大轉(zhuǎn)變。

第一，房?jī)r(jià)進(jìn)入真正筑底階段。

從目前來(lái)看，大部分城市的房?jī)r(jià)還沒(méi)到達(dá)底部，主要是慣性作用。一方面是因?yàn)榇蠹覍?duì)未來(lái)房產(chǎn)價(jià)值走弱的預(yù)期沒(méi)有改變，這與我們生育率持續(xù)下跌、收入穩(wěn)定性不足有關(guān)。另一方面是開(kāi)發(fā)商手中還有大量的宅地和房源，也就是說(shuō)還有大量的存貨，市場(chǎng)仍舊處于供過(guò)于求局面，為了出清債務(wù)，他們?nèi)耘f只能以低價(jià)走量為主。

但是，經(jīng)歷前幾年樓市的深度調(diào)整，以一線城市為代表的二手房市場(chǎng)逐步活躍，二手房議價(jià)空間越來(lái)越小，階段房?jī)r(jià)下行空間減弱。不過(guò)，房?jī)r(jià)下行空間減少并不意味著房?jī)r(jià)馬上就反轉(zhuǎn)，現(xiàn)階段仍舊以消化存量為主，市場(chǎng)進(jìn)入真正筑底階段。

第二，租房的人越來(lái)越多。

雖然說(shuō)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)比幾年前便宜很多，但并不意味著剛需都愿意去買(mǎi)房。根據(jù)2025年租房藍(lán)皮書(shū)報(bào)告顯示：

40個(gè)重點(diǎn)城市35歲以上的租客占比達(dá)到35%，比2021年樓市高峰期還高了4.9個(gè)百分點(diǎn)。這就奇怪了，房?jī)r(jià)跌這么多反而更愿意租房住了，啥情況？

說(shuō)直白點(diǎn)，他們不是不想要房子，而是因?yàn)椋?/p>

一方面賺錢(qián)越來(lái)越不容易，購(gòu)房壓力仍然較大；

另一方面他們也活通透了，現(xiàn)在的90后，包括00后，要么是父母有房子，要么是躺平了，不想做房奴，不想給資本打工。這方面有點(diǎn)類(lèi)似日本，租房比例一直在30%-40%，后期經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，年輕人越愛(ài)租房住，這與他們的生活消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變有直接關(guān)聯(lián)。

還有一個(gè)原因是，市場(chǎng)處于筑底階段，租房群體的購(gòu)房者還想再觀望一下，看市場(chǎng)到底如何走，并不著急出手。

第三，老舊小區(qū)房源流通性反而增強(qiáng)。

一直以來(lái)，很多專(zhuān)家多說(shuō)“老破小”不行了，要置換掉。但事實(shí)卻相反，從2025年一線城市二手房成交數(shù)據(jù)中可以看到，像深圳、上海等大城市，5年內(nèi)的次新房和20年以上的老舊房成交占比持續(xù)攀升。

究其原因，次新房就不說(shuō)了，大家圖的是它的改善品質(zhì)，20年以上的老房子又為什么這么火爆呢？

一是相對(duì)新房，老舊房總價(jià)相對(duì)較低，特別適合剛需，在樓市低迷期，低總價(jià)可讓人承擔(dān)更小風(fēng)險(xiǎn)也更容易承受購(gòu)入成本；

二是一些老舊房帶有學(xué)區(qū)屬性，特別適合有學(xué)位需求的家庭。

三是政策利好。國(guó)家層面：把老舊小區(qū)的改造作為未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容，或改或拆，都可讓老房子價(jià)值大幅提升。

四是老舊房地段往往都不錯(cuò)，交通、醫(yī)療、商業(yè)等配套齊全且方便，特別適合老年人養(yǎng)老生活。

不得不說(shuō)，隨著樓市進(jìn)入筑底階段，市場(chǎng)的3大轉(zhuǎn)變其實(shí)回歸居住的本質(zhì)，房住不炒、住有所居的理念深入人心，很多人也樂(lè)于這種良性的轉(zhuǎn)變。