一套房子，能讓三代人積蓄一夜清零，也能讓一個家庭財富翻十倍。它從不是簡單的鋼筋水泥，而是過去30年中國人命運的分水嶺。

為什么70后能白手起家，80后、90后卻要拼爹？為什么拼命存錢不敢花、努力工作不敢生？

答案藏在中國房地產(chǎn)48年的演變邏輯里。今天咱們就聊聊，這個改寫14億人命運的行業(yè)，到底走過了怎樣的歷程。

故事的起點要回到1978年，總設(shè)計師一句“解決住房問題，路子能不能寬些？”，推開了房地產(chǎn)變革的大門。

在此之前，中國實行福利分房制度，房子歸國家、單位所有，老百姓只有使用權(quán)，想住好房全靠熬資歷、等分配。這句話的核心，是探索讓老百姓自主買房、讓房子成為商品，思路超前，卻需配套制度逐步落地。

1978年至1998年的20年間，各地雖有商品房試點，但始終未形成全國性市場。真正推動行業(yè)起飛的，是兩次關(guān)鍵改革。

第一次是1994年分稅制改革，這看似和房地產(chǎn)無關(guān)，卻是核心推手。

改革開放初期，地方自主收稅、按比例上交，不少地方通過藏稅、縱容偷漏稅截留資金，導(dǎo)致中央財政吃緊，甚至辦大事要向地方借錢。時任財政部長直言“手里沒把米，叫雞都不來”，中央財力不足，政令執(zhí)行力便會弱化。

分稅制改革后，中央稅收份額從兩成升至五成多，緩解了財政困局，卻讓地方陷入資金緊張。地方要搞發(fā)展、招商、發(fā)工資、建基建，處處需要錢。

為此，中央放開口子：土地出讓收入全歸地方，一分不上交。這一補償性安排，意外催生了土地財政。

地方發(fā)現(xiàn)腳下的土地就是“金礦”，賣地越多、越貴，收入越高，且?guī)缀鯚o天花板。企業(yè)逐利，政府逐發(fā)展、政績和GDP，有了這一合法“錢袋子”，地方自然全力推進賣地。

但僅靠土地財政還不夠，福利分房制度下，老百姓無買房需求，地方的地沒人買。

1998年，“九八房改”橫空出世，恰逢亞洲金融危機，出口受挫、經(jīng)濟通縮，中央想激活老百姓手里的5萬億存款，而房子兼具居住、保值屬性，又契合中國人“有房才有家”的觀念，成為最佳突破口。

福利分房被取消，商品房市場正式登場，按揭貸款同步落地，首付三成即可買房，剩余款項分期償還，徹底激活了購房需求。

分稅制催生賣地沖動，房改創(chuàng)造買房需求，按揭解決購買力缺口，三股力量擰成合力，中國房地產(chǎn)邁入高速發(fā)展期。

其運轉(zhuǎn)邏輯清晰：開發(fā)商高價從政府拿地（土地出讓金占房價五成以上），期房預(yù)售回籠資金，再用資金繼續(xù)買地蓋樓。

地方將土地出讓金投入基建，城市面貌改善推高地價，地價上漲帶動房價攀升；老百姓看漲房價，爭相上車，形成“房價漲-地價漲-基建升級-房價再漲”的自我強化飛輪，一旦啟動便難以停歇。

這一模式運轉(zhuǎn)20多年，創(chuàng)造了諸多奇跡：

城鎮(zhèn)化率從1998年的33%升至2020年的63%，幾億人從農(nóng)村搬進城市；高鐵、高速、地鐵里程均居全球第一，大量基建資金源于土地出讓金，高峰期土地出讓金占地方財政收入八成以上。

每個買房家庭，都在用積蓄參與國家城市化建設(shè)，這份貢獻值得肯定，但模式的隱患也逐漸顯現(xiàn)。

飛輪持續(xù)轉(zhuǎn)動的前提，是房價必須上漲、民眾堅信會上漲。可房價漲幅遠超收入增速，首付掏空祖孫三代積蓄，月供鎖死未來幾十年收入，家庭消費、職業(yè)選擇、生育意愿均受制約。

更關(guān)鍵的是，房子淪為財富儲存和代際傳遞載體，年輕人的生活質(zhì)量，很大程度上取決于父母買房的城市和時機，而非個人努力。

70后白手起家靠打拼，80后、90后卻受家庭房產(chǎn)資產(chǎn)束縛，社會資源也因“炒房比開廠賺錢”（制造業(yè)年利潤5%-8%，房產(chǎn)年漲幅20%-30%），出現(xiàn)脫實向虛傾向。

這套模式能運轉(zhuǎn)多年，核心是契合了中國高速追趕的需求：土地財政支撐基建，基建吸引企業(yè)、帶動就業(yè)，人口進城形成真實購房剛需，構(gòu)成正向循環(huán)。

但2016年風向突變，“房住不炒”的提出，源于決策層察覺臨界點臨近——城鎮(zhèn)化增速放緩、新增購房人口減少、住房自有率高企、居民杠桿率飆升，高速擴張的窗口期即將關(guān)閉。

2020年“三道紅線”掐住房企融資命脈，行業(yè)深度調(diào)整開啟。2021年頭部房企爆雷，百城二手房價連跌40多個月，部分城市跌幅達三成至五成，“買房必賺”的全民信仰崩塌。

如今，房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的主引擎角色已基本完成，正從投資品回歸消費品本質(zhì)，如同汽車、手機般，成為按需購置的商品，不再是改變命運的獨木橋。

未來市場分化將愈發(fā)明顯，核心城市、核心地段因人口和資源流入仍有支撐，三四線人口凈流出城市房價長期承壓。

開發(fā)商的競爭焦點，將從“蓋得多、蓋得快”轉(zhuǎn)向“蓋得好、服務(wù)優(yōu)”，租賃市場也將加速發(fā)展，租購?fù)瑱?quán)逐步落地，改變民眾居住觀念。

回顧48年歷程，從1978年的理念探索，到1994年土地財政催生，1998年商品房時代開啟，2016年轉(zhuǎn)向“房住不炒”，再到如今的深度調(diào)整，房地產(chǎn)有輝煌、有瘋狂，也有陣痛。

它在我國經(jīng)濟加速期扛起大旗，用20年走完西方百年城鎮(zhèn)化道路，貢獻不可磨滅。但萬物皆有周期，當城鎮(zhèn)化接近尾聲、人口紅利消退、居民杠桿見頂，其歷史任務(wù)已基本完成。

中國經(jīng)濟下一個增長極或許是AI、高端制造、新能源，雖未完全明晰，但可以確定，這個國家創(chuàng)造奇跡的能力，過去有，未來也不會缺。