北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

如果開始收房產(chǎn)稅了，您覺得北京房價(jià)跌多少？我一直在考慮這個(gè)問題，因?yàn)槌钟谐杀臼撬心陀闷纷钪匾谋Ｖ狄蛩?。汽車如果每年征?萬塊的財(cái)產(chǎn)稅，那我相信很多人就打車或騎車了，買車的少了車價(jià)就會(huì)降，以20萬的車來說至少要降5萬元以上。

以股票來說，如果開征資產(chǎn)稅，哪怕是1%，我相信股市也會(huì)暴跌的。印象是前些日子好像說要征收黃金持有稅了，如果征收的話也會(huì)跌吧？但我只是討論房子

A：

1、如果開征房產(chǎn)稅，那就參考美國各地的房價(jià)高低吧，受房產(chǎn)稅率的影響很大。

2、我的觀點(diǎn)是，可以把房產(chǎn)稅的數(shù)額，看作當(dāng)?shù)責(zé)o風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)?shù)氖找?，以存款和國債為?zhǔn)。比如說美國加州一套50萬美元的房子，稅率1%就是每年5000美元。

那如果當(dāng)?shù)責(zé)o風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)?shù)氖找媛适?%，這5000美元對(duì)應(yīng)的就是10萬美元。這套房如果不收房產(chǎn)稅，其價(jià)值就是60萬美元。而如果當(dāng)?shù)責(zé)o風(fēng)險(xiǎn)或平均理財(cái)收益率是2%，那5000美元對(duì)應(yīng)25萬美元，這套房如果不交稅了，用不了多久就會(huì)漲到75萬美元。

3、我的觀點(diǎn)如下，業(yè)主們既然要交稅，那就等于是收入的損失，其對(duì)應(yīng)的投資本金就會(huì)體現(xiàn)在房價(jià)上。而想買房的也必定考慮了房產(chǎn)稅，他們要提前想好這筆錢的出處，要預(yù)留出投資本金，其價(jià)值也自然體現(xiàn)在房價(jià)上了。

北京假定是一套500萬的房，如果某天開始征收每年1萬的房產(chǎn)稅，那現(xiàn)在國債的利率是1.7%，對(duì)應(yīng)1萬就是60萬左右。那如果開征了，這套房會(huì)逐步降到540萬左右。因?yàn)橘I房的要預(yù)留出能掙到1萬的資本金，也就會(huì)從房價(jià)中減去。

4、總之吧，其他的您說的汽車股票黃金我都不懂。但我知道財(cái)富不會(huì)憑空出現(xiàn)和消失，價(jià)值更不以任何人的意愿所漲跌，大多數(shù)的時(shí)候都是轉(zhuǎn)移而已。用文言文解釋就是：背著抱著一邊兒沉，都是朝三暮四的玩意兒。

二

Q:

我家是老北京，三里河的，崇文。目前是親戚家在水道子的房要賣，以前教育局的公房，50平，我畫了個(gè)簡易戶型圖，基本都是南向，沒裝修，對(duì)外價(jià)格據(jù)說是7萬一平，但據(jù)說中介也不好給估價(jià)，只高不低，您認(rèn)為應(yīng)該市場(chǎng)價(jià)多少？買下的話是否合適？

A：

1、崇文三里河兒，現(xiàn)在是橋?yàn)硟旱罔F站吧？那兒有教育局的宿舍區(qū)，這我還真不知道。

2、您這套房只能說看著戶型沒什么問題，但現(xiàn)實(shí)中大概率有硬傷，至少是瑕疵，否則不至于7萬一平吧？

比如是否臨街有噪音？是否為頂層底層？是否采光有遮擋等等。再有就是最好實(shí)測(cè)一下朝向，因?yàn)槟铣堑男『瑑簝羰切钡?，尤其是前門外這種曾經(jīng)河道縱橫的地方，胡同就未必是正向了。再加上如果不是大規(guī)模的宿舍區(qū)，而是就幾棟小樓，那當(dāng)年見縫插針蓋的就更未必是正南了。

3、另外我沒明白，怎么叫“中介不好估計(jì)，只高不低”啊？什么意思？中介不可能不好估計(jì)，實(shí)在沒有參照物都可以用租金來反推售價(jià)。

只高不低，是說7萬的價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)是嗎？只能說如果房子沒有硬傷，那7萬的價(jià)格肯定低于了。但有硬傷就得一房一議了，表面的便宜未必真的合適。

僅供參考。

三

Q:

您說朝陽的租金高，但我算了算我現(xiàn)在住的房子好像也不高啊，安慧里很普通的老小區(qū)，**部的房改房，80平三居室，如果賣的話大概500多萬吧，租的話樓下的同樣戶型跟我家差不多的裝修，才租了8000塊錢，減掉物業(yè)費(fèi)和供暖費(fèi)一年3000塊錢吧。

中介收走好像1萬多點(diǎn)，那一年最多收8萬多點(diǎn)，租金回報(bào)率也就是1.5%，跟存銀行沒什么差距吧？

A：

1、您這房算是陳經(jīng)綸嘉銘的學(xué)區(qū)房，雖然溢價(jià)不太高但也是有的，所以租金就不算高了唄。因?yàn)樽饪褪怯貌簧蠈W(xué)位的，自然也就不付租金。可學(xué)區(qū)的價(jià)值又確實(shí)存在，所以就體現(xiàn)在房價(jià)中了，也因此造成了租金收益率的偏低。

2、不過說實(shí)話，您家樓下這套房租8000也不太對(duì)，偏低。我認(rèn)為是您這500多萬的估值偏高了，否則租售比不至于達(dá)到600多。但這無所謂，反正也不賣，管他什么計(jì)算數(shù)值呢。

3、如果真的是1.5%收益率，那肯定是跟存銀行沒區(qū)別啊。但我認(rèn)為您算的不太對(duì)，一般就算有溢價(jià)，那怎么也得在1.7%左右，甚至更高點(diǎn)兒。

僅供參考。

四

Q:

我是問我家親戚的情況，情況是小兩口兩邊都是獨(dú)生子女，我外甥女家拆遷了一次，給房兩個(gè)兩居，住一套租一套。女婿那邊是拆遷兩次，現(xiàn)在四套房，兩套自住兩套出租。房子都在五環(huán)附近，單價(jià)基本上都在3萬多塊錢，因?yàn)槲壹乙沧「浇?/p>

問題是現(xiàn)在女婿想賣掉兩套甚至三套房，不住的都想賣掉，就認(rèn)為房價(jià)會(huì)一直跌，現(xiàn)在不賣以后就更不值錢了。作為我外甥女是沒主意的，但老家兒都不想賣，這都是宅基地?fù)Q的，如果不換樓房的話誰會(huì)賣？也都蓋了平房出租呢，換成樓房也不應(yīng)該賣。而且我認(rèn)為北京不至于一直跌，但我也不知道說什么

A：

1、這種事兒外人說什么都沒用，親爹媽說話都不一定管用，只能是看自己的判斷了。都是成年人了，別人否定自己的認(rèn)知是很難接受的。所以要是我就不勸了，不支持，不反對(duì)。

2、我也認(rèn)為北京房價(jià)不會(huì)再跌什么。但這沒什么意義，想唱漲的有多少理由，對(duì)應(yīng)唱跌的就有多少理由，而且還更加數(shù)據(jù)詳實(shí)+有理論基礎(chǔ)。這在中國已經(jīng)爭論了30多年了，唱漲的一次辯論都沒贏過，每次都是空軍占優(yōu)勢(shì)。

3、所以我認(rèn)為您勸不勸的意義不大，或許還被人家懟的無言以對(duì)呢，何必找這不痛快呢？反正要是我就不勸，過好自己的日子就得了，尊重人家的認(rèn)知和選擇吧。

僅供參考。

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