物業(yè)公司垂頭喪氣，業(yè)主們歡天喜地。

最近一條熱搜給兩邊都整“破防”了：物業(yè)躺著賺錢(qián)的好日子，徹底到頭了。

這消息一出，閱讀量直接沖到了2900萬(wàn)，可見(jiàn)網(wǎng)友對(duì)此有多么關(guān)注。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是全國(guó)物業(yè)費(fèi)出現(xiàn)了大跳水，多地小區(qū)的降幅在20%—50%之間。

有網(wǎng)友還調(diào)侃：“這事放以前想都不敢想?！?/p>

在2015—2021年房子不愁賣(mài)的那幾年里，物業(yè)可是一門(mén)“躺賺”的生意。

只要樓盤(pán)一交付，仿佛就能聽(tīng)到物業(yè)公司每月“叮咚到賬”的聲音，更何況在房地產(chǎn)增量的時(shí)期，靠著一棟棟小區(qū)的暴漲，物業(yè)可謂賺得盆滿缽滿。

就拿碧桂園服務(wù)來(lái)說(shuō)，僅2021年一年就凈賺43.5億元。

那時(shí)候，不少物業(yè)人員只要定期修剪綠化、在小區(qū)里轉(zhuǎn)悠，就能輕松把物業(yè)費(fèi)搞到手。

可如今不一樣了，過(guò)去那套只管收錢(qián)、對(duì)小區(qū)整體狀況“視而不見(jiàn)”的低質(zhì)量服務(wù)模式，正引起業(yè)主們的反感，不少人開(kāi)始拒繳物業(yè)費(fèi)。

現(xiàn)在又趕上行業(yè)的降價(jià)潮，物業(yè)躺賺的日子，怕是真的到頭了。

說(shuō)到物業(yè)和業(yè)主的關(guān)系，那真是服務(wù)者嫌繳費(fèi)拖，繳費(fèi)者嫌服務(wù)差，掰扯不完的拉鋸戰(zhàn)。

就拿小紅書(shū)博主@Peter Pan來(lái)說(shuō)，最近他就被物業(yè)的“催繳”電話，擾得心神不寧。

12月中旬，Peter接到物業(yè)打來(lái)的電話，催他繳納下半年的物業(yè)費(fèi)。他很納悶，明明12月還沒(méi)過(guò)完，怎么會(huì)就這么著急收物業(yè)費(fèi)？

由于年底工作太忙，Peter沒(méi)顧上跟物業(yè)細(xì)聊，想著月底再來(lái)繳費(fèi)。但接連的電話炮轟，讓他心里很不舒服，只能默默忍著。

直到租客給他打來(lái)電話，說(shuō)物業(yè)已經(jīng)2次上門(mén)威脅要物業(yè)費(fèi)，這才把他徹底激怒了。

他放下手頭堆積如山的工作，打電話質(zhì)問(wèn)物業(yè)為何要在服務(wù)期內(nèi)多次催繳、打擾自己的租客，同時(shí)告知對(duì)方提供物業(yè)賬單明細(xì)才能繳費(fèi)。

物業(yè)招架不住Peter的質(zhì)問(wèn)，直接把電話給掛了。緊接著他又打了一通，可管家一聽(tīng)到電話要錄音，又掛斷了電話。

面對(duì)物業(yè)方惡劣的態(tài)度，Peter決定正面回應(yīng)。

他首先向物業(yè)發(fā)送了一條措辭清晰的短信，正式要求對(duì)方提供服務(wù)明細(xì)與費(fèi)用依據(jù)，并明確表示在未收到合規(guī)資料前，自己不會(huì)繳納物業(yè)費(fèi)。

另外，后續(xù)如果再發(fā)生“過(guò)激”催繳行為，他會(huì)通過(guò)特殊手段來(lái)處理。

事后，Peter把自己和物業(yè)的矛盾發(fā)布到網(wǎng)上，當(dāng)天評(píng)論區(qū)就“淪陷”了，不少業(yè)主紛紛訴說(shuō)自己相似的經(jīng)歷：

有人說(shuō)收到物業(yè)發(fā)來(lái)的恐嚇催收短信；還有人說(shuō)物業(yè)晚上10點(diǎn)還上門(mén)催繳；甚至有人認(rèn)為物業(yè)不干正事，只知道催款。

Peter原本只是想發(fā)泄一下自己的情緒，沒(méi)想到評(píng)論區(qū)卻成了“批斗現(xiàn)場(chǎng)”。

由此可見(jiàn)，小區(qū)物業(yè)千千萬(wàn)，但業(yè)主們的糟心事卻如出一轍：催繳電話的接連轟炸、公共區(qū)域的亂象叢生、維修訴求的敷衍了事。

這一樁樁一件件，早已把“天下苦物業(yè)已久”刻進(jìn)人心里。

一項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在全國(guó)218個(gè)城市中，有九成業(yè)主希望換掉自己的小區(qū)物業(yè)。

業(yè)主和物業(yè)之間的矛盾已經(jīng)成為不可調(diào)和的矛盾。

而物業(yè)本身呢，說(shuō)起來(lái)，也是大堆苦水要吐。

就在前幾天，物業(yè)管家安安收到業(yè)主B的投訴，原因是她家樓上的業(yè)主改裝陽(yáng)臺(tái)，造成滲水流到她家樓道去了。

管家知道情況后，立馬聯(lián)系業(yè)主A，讓她緊急處理漏水的區(qū)域?？蓸I(yè)主A覺(jué)得這是物業(yè)和開(kāi)發(fā)商的事，就該物業(yè)出面來(lái)維修。

如果非要他家找?guī)煾颠^(guò)來(lái)維修，業(yè)主B也要承擔(dān)一半的費(fèi)用。

管家心里清楚，業(yè)主B是受害者，沒(méi)有義務(wù)承擔(dān)這筆費(fèi)用。于是她忙前忙后，在兩家人中間說(shuō)好話、做協(xié)商，試圖化解矛盾。

可到頭來(lái)，業(yè)主A一句“你們物業(yè)無(wú)作為、推卸責(zé)任”，就直接拒繳了接下來(lái)的物業(yè)費(fèi)。

管家在社交平臺(tái)上吐槽：“干物業(yè)比業(yè)主還想報(bào)警。”短短一句話，道出無(wú)數(shù)物業(yè)人的心聲。

很多時(shí)候，物業(yè)人員為了回應(yīng)業(yè)主們五花八門(mén)的需求，像個(gè)“社區(qū)消防員”一樣，哪里冒煙就往哪里撲。

可就算拼盡全力去解決，結(jié)果也很難讓所有人點(diǎn)頭。畢竟眾口難調(diào)，一方滿意，另一方可能就覺(jué)得吃虧。

于是，誤解疊加著怨氣，慢慢就滾成了雪球：投訴、威脅、拒繳費(fèi)……陷入怎么也解不開(kāi)的惡性循環(huán)里。

但相比解決內(nèi)部矛盾，行業(yè)所帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，才是真正的考驗(yàn)。

數(shù)據(jù)顯示，2024年，我國(guó)物業(yè)公司已經(jīng)達(dá)到近37萬(wàn)，較2008年不足6萬(wàn)家，已經(jīng)翻了6倍多。

物業(yè)公司的數(shù)量在高速增長(zhǎng)，但我國(guó)存量房的面積卻在逐漸萎縮。尤其是在2022—2024年這三年里，施工面積分別下降39%、20%和 23%。

也就是說(shuō)，即便在房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期，物業(yè)公司也沒(méi)有停止狂飆的擴(kuò)張速度。

這意味著，在新樓盤(pán)開(kāi)發(fā)有限的情況下，越來(lái)越多的物業(yè)公司在搶奪現(xiàn)有的存量房。一旦服務(wù)跟不上業(yè)主的需求，就可能面臨被解聘的風(fēng)險(xiǎn)。

而這幾年，物業(yè)最大的問(wèn)題就是“定價(jià)高、服務(wù)差”，不少業(yè)主已經(jīng)對(duì)此頗有不滿。再加上令人反感的催收方式，讓業(yè)主們生出“取消物業(yè)”的念頭。

迫于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和業(yè)主滿意度的雙重壓力，不少物業(yè)公司開(kāi)始下調(diào)費(fèi)用，甚至取消物業(yè)費(fèi)來(lái)博取業(yè)主的“歡心”。

因?yàn)椴贿@樣做，物業(yè)公司要么面臨被淘汰，要么面臨拒繳費(fèi)。不論哪一點(diǎn)都會(huì)威脅到公司的生存。

與此同時(shí)，多地政府也陸續(xù)推出物業(yè)費(fèi)合理下調(diào)的政策。拿武漢來(lái)說(shuō)，僅去年一年，就完成40個(gè)小區(qū)的降價(jià)工作。

其中，有個(gè)物業(yè)公司在今年采取“雙檔位”的收費(fèi)方案：按年繳納，費(fèi)用從原先3元/m2/月調(diào)至1.6元/m2/月；按月繳納，則下調(diào)到2元/平方米/月。

此外，政策還明確規(guī)定對(duì)空置房屋給予物業(yè)費(fèi)減免。比如空置超6個(gè)月的房屋，費(fèi)用可降低30%至50%。

有政府出手，一方面能減輕大家的開(kāi)支負(fù)擔(dān)，另一方面也能鼓勵(lì)大家多買(mǎi)房。

尤其是投資房，如果大家在投資的同時(shí)還要額外承擔(dān)一部分費(fèi)用，這顯然是不劃算的。

因此，這次物業(yè)費(fèi)的普遍下調(diào)，并非單一因素所導(dǎo)致，而是市場(chǎng)、業(yè)主以及地方政府三方共同推動(dòng)的必然結(jié)果。

但降價(jià)潮下，暗流洶涌。不少物業(yè)公司本就運(yùn)營(yíng)成本高企，再遇上業(yè)主長(zhǎng)期拖欠費(fèi)用，虧損嚴(yán)重，最終只能黯然退場(chǎng)。

前段時(shí)間，永升物業(yè)宣布將在今年年底撤出杭州某小區(qū)，它就是一個(gè)活生生的例子。

這家成立于2002年的上市公司，其綜合服務(wù)能力曾位列行業(yè)第一梯隊(duì)。

可近幾年頻繁出現(xiàn)衛(wèi)生臟亂差、人員配置不到位、車(chē)庫(kù)亂停放等問(wèn)題，為此，業(yè)委會(huì)沒(méi)少開(kāi)罰單。

更致命的是，小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率長(zhǎng)期低于60%，部分住宅甚至低于40%。截至去年10月，小區(qū)業(yè)主累計(jì)拖欠了1200萬(wàn)元的物業(yè)費(fèi)。

面對(duì)如此大的資金壓力，永升物業(yè)實(shí)在撐不下去，只能止損退場(chǎng)。

但它的退場(chǎng)并非個(gè)例。數(shù)據(jù)顯示，今年已經(jīng)有10家物業(yè)公司發(fā)布了撤場(chǎng)公告，這對(duì)行業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)變天的信號(hào)。

如今的物業(yè)公司，既要應(yīng)對(duì)降價(jià)帶來(lái)的利潤(rùn)壓力，又要面對(duì)因服務(wù)不達(dá)標(biāo)而被迫撤場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

這對(duì)許多曾經(jīng)過(guò)慣“舒服日子”的物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，是個(gè)不小的打擊。

降價(jià)對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)固然是件好事，但不少人也擔(dān)心服務(wù)會(huì)隨著價(jià)格而縮水。

天府新區(qū)海倫堡玖悅府小區(qū)，近期公布物業(yè)降費(fèi)的通知。內(nèi)容顯示從2026年1月1日起，高層住宅從原來(lái)3元/m2/月調(diào)至2.1元/m2/月，車(chē)位管理更是從每月80元腰斬到40元。

在這之前，該小區(qū)存在“基本衛(wèi)生不做、管道破損、地下室漏水”等嚴(yán)重問(wèn)題。

所以，比起降價(jià)力度的歡喜，大部分業(yè)主們更關(guān)心其服務(wù)質(zhì)量是否會(huì)跟著下降。

這背后其實(shí)反映的是業(yè)主對(duì)物業(yè)的信任缺失，即使降價(jià)也很難提起業(yè)主對(duì)小區(qū)服務(wù)質(zhì)量的信心。

說(shuō)白了，物業(yè)降價(jià)不是核心目的，質(zhì)價(jià)是否相匹配，才是業(yè)主最關(guān)心的。

那么，針對(duì)這種情況，難道沒(méi)有兩全的辦法嗎？

其實(shí)不然，為了適應(yīng)當(dāng)下的物業(yè)環(huán)境，真正滿足業(yè)主的需求，萬(wàn)物云早已探索出“彈性定價(jià)”的服務(wù)模式。

換句話說(shuō)，把定價(jià)權(quán)交給業(yè)主，讓他們參與到物業(yè)管理中，共同創(chuàng)建新的社區(qū)。

萬(wàn)物云為了讓業(yè)主看到一份詳細(xì)的服務(wù)清單，梳理出508項(xiàng)的作業(yè)清單，其中有158項(xiàng)為基礎(chǔ)服務(wù)，剩余部分業(yè)主可自行選擇，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行收費(fèi)。

公司自今年實(shí)施后，旗下物業(yè)收繳率不僅提升20%，同時(shí)在存量市場(chǎng)還斬獲114個(gè)新項(xiàng)目，年化飽和收益接近7個(gè)億。

能在短期內(nèi)取得這么大的成果，算是打了個(gè)漂亮的翻身仗。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這套“彈性定價(jià)”模式不僅是對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的創(chuàng)新探索，更是對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境的積極回應(yīng)。

除此之外，一些小區(qū)物業(yè)也對(duì)服務(wù)做出新的嘗試。

比如在武昌區(qū)，有小區(qū)建立信托制物業(yè)的模式。他們把業(yè)主繳存的物業(yè)金放在信托賬戶里，業(yè)主可以通過(guò)相關(guān)平臺(tái)查看每一筆的收支明細(xì)。

同時(shí)，信托賬戶里所產(chǎn)生的收益都?xì)w全體業(yè)主所有，其中10%用于支付物業(yè)費(fèi)，剩余部分用來(lái)服務(wù)小區(qū)。這種公開(kāi)透明的運(yùn)作模式，反而得到業(yè)主的一致好評(píng)。

事實(shí)上，不管是彈性定價(jià)機(jī)制，還是信托物業(yè)服務(wù)，本質(zhì)上都是物業(yè)行業(yè)為適應(yīng)市場(chǎng)變化而做出的重要探索。

只要價(jià)格夠透明、服務(wù)跟得上，物業(yè)和業(yè)主才能和平共處，把小區(qū)這個(gè)“家”共同經(jīng)營(yíng)好。否則搞再多降價(jià)，也很難挽回業(yè)主想要續(xù)費(fèi)的心。

畢竟，房子是不動(dòng)產(chǎn)，可人心是活的。

誰(shuí)能讓業(yè)主住得安心，誰(shuí)就能在存量房中站穩(wěn)自己的腳跟。

參考資料：

1.三聯(lián)生活周刊：《全國(guó)物業(yè)費(fèi)“大跳水”，你家的物業(yè)費(fèi)降了嗎？》

2.南風(fēng)窗：《物業(yè)費(fèi)，全國(guó)大跳水》

3.澎湃新聞：《物業(yè)費(fèi)讓業(yè)主說(shuō)了算，萬(wàn)科物業(yè)創(chuàng)新推出“彈性定價(jià)”模式》

4.封面新聞：《多個(gè)城市物業(yè)費(fèi)同比下降，居民更關(guān)心“質(zhì)價(jià)是否相符”》

作者：卓卓

編輯：柳葉叨叨