作者：周軍律師.

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在商品房按揭貸款領(lǐng)域，階段性保證責(zé)任是房地產(chǎn)公司常見(jiàn)的擔(dān)保義務(wù)，其核心作用是在購(gòu)房者未辦妥房屋正式抵押登記前，為銀行貸款債權(quán)提供兜底保障。而抵押預(yù)告登記作為房屋正式抵押登記前的臨時(shí)性登記措施，常被各方當(dāng)作權(quán)利過(guò)渡的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

那么，抵押預(yù)告登記能否免除房地產(chǎn)公司的階段性保證責(zé)任？

最高人民法院案例庫(kù)入選案例《松原某建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司訴某銀行股份有限公司寧江支行合同糾紛案》中明確：

抵押預(yù)告登記雖然在一定條件下具有排他性的物權(quán)效力，但并非一定會(huì)產(chǎn)生“抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立”的法律效果，抵押權(quán)不因辦理抵押預(yù)告登記而當(dāng)然設(shè)立。因此，抵押登記預(yù)告并不能免除房地產(chǎn)公司的階段性保證責(zé)任。

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：辦理抵押預(yù)告登記是否等同于抵押權(quán)已經(jīng)依法設(shè)立。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第五十二條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人辦理抵押預(yù)告登記后，預(yù)告登記權(quán)利人請(qǐng)求就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償，經(jīng)審查存在尚未辦理建筑物所有權(quán)首次登記、預(yù)告登記的財(cái)產(chǎn)與辦理建筑物所有權(quán)首次登記時(shí)的財(cái)產(chǎn)不一致、抵押預(yù)告登記已經(jīng)失效等情形，導(dǎo)致不具備辦理抵押登記條件的，人民法院不予支持；經(jīng)審查已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形的，人民法院應(yīng)予支持，并應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立。”

據(jù)此，抵押預(yù)告登記雖然在一定條件下具有排他性的物權(quán)效力，但并非一定會(huì)產(chǎn)生“抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立”的法律效果，因此，辦理抵押預(yù)告登記與辦理抵押權(quán)登記的法律效力并不直接等同，抵押權(quán)不因辦理抵押預(yù)告登記而當(dāng)然設(shè)立。

本案中，某銀行寧江支行與某地產(chǎn)公司在《個(gè)人房屋貸款合作協(xié)議》中明確約定，保證期間自借款合同生效之日起，至某銀行寧江支行取得購(gòu)房借款人以《國(guó)有土地使用證》《房屋所有權(quán)證》所辦抵押的《抵押登記證明》或《他項(xiàng)權(quán)利證》止；保證期間結(jié)束后，某銀行寧江支行及時(shí)解凍保證金專(zhuān)戶。據(jù)此，某地產(chǎn)公司階段性保證責(zé)任的免除時(shí)點(diǎn)為某銀行寧江支行取得相應(yīng)的抵押權(quán)。

現(xiàn)地產(chǎn)公司主張辦理抵押預(yù)告登記時(shí)即免除自己的階段性保證責(zé)任，實(shí)際是將抵押預(yù)告登記與抵押權(quán)設(shè)立直接等同，于法無(wú)據(jù)。其在此階段即訴請(qǐng)返還保證金，也與雙方就階段性保證責(zé)任與抵押權(quán)設(shè)立之間形成有序銜接、擔(dān)保銀行貸款順利回收的合同目的相違背。故法院依法駁回了某地產(chǎn)公司的訴訟請(qǐng)求。

周軍律師提醒，如遇此類(lèi)糾紛，無(wú)論是房地產(chǎn)公司想主張免除保證責(zé)任，還是銀行需維護(hù)債權(quán)安全，建議及時(shí)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師，結(jié)合合同約定與案件實(shí)際情況制定應(yīng)對(duì)方案，避免合法權(quán)益遭受損失。

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