——土地、森林與房產(chǎn)的價(jià)值釋放路徑

文/李后強(qiáng)

四川省社會(huì)科學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師

摘要

存量資產(chǎn)盤(pán)活是提升經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，而“真實(shí)世界資產(chǎn)代幣化”（RWA）作為區(qū)塊鏈技術(shù)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)融合的創(chuàng)新工具，為土地、森林、房產(chǎn)等固定資產(chǎn)的流動(dòng)性提升和價(jià)值釋放提供了新路徑?；赗WA的技術(shù)邏輯與實(shí)踐案例，我們系統(tǒng)分析其破解存量資產(chǎn)流動(dòng)性困境的機(jī)制，提出以“鏈下確權(quán)-鏈上映射-智能治理”為核心的實(shí)施框架，并探討不同類(lèi)別資產(chǎn)的差異化盤(pán)活策略。我們認(rèn)為，RWA通過(guò)資產(chǎn)數(shù)字化分割、全球資本對(duì)接及動(dòng)態(tài)價(jià)值發(fā)現(xiàn)，能夠顯著降低投資門(mén)檻、提升交易效率，但需同步解決合規(guī)性、技術(shù)融合及生態(tài)建設(shè)等挑戰(zhàn)。未來(lái)，隨著政策規(guī)范與技術(shù)進(jìn)步，RWA有望成為存量資產(chǎn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型升級(jí)的核心引擎和“神器密鑰”。

關(guān)鍵詞：RWA、存量資產(chǎn)、資產(chǎn)代幣化、區(qū)塊鏈、土地證券化、森林碳匯

一、引言

簡(jiǎn)單地說(shuō)，RWA（Real World Asset）就是通過(guò)區(qū)塊鏈技術(shù)將現(xiàn)實(shí)世界中存在的實(shí)體資產(chǎn)及其各種權(quán)益進(jìn)行通證化（Tokenization，又稱(chēng)“代幣化”)，使其能夠在區(qū)塊鏈上進(jìn)行交易和流通，為資產(chǎn)所有權(quán)、轉(zhuǎn)讓和管理開(kāi)辟新途徑的一種方法。此方法使那些原本難分割、難交易、難置信的資產(chǎn)，變得像股票一樣可以被輕松買(mǎi)賣(mài)。本質(zhì)上，RWA是在區(qū)塊鏈上為實(shí)體資產(chǎn)創(chuàng)建數(shù)字“孿生體”，這個(gè)孿生體代表了底層資產(chǎn)的所有權(quán)，可在“去中心化金融”（Decentralized Finance ：DeFi）應(yīng)用中進(jìn)行碎片化交易和管理。RWA 底層資產(chǎn)幾乎涵蓋所有現(xiàn)實(shí)世界中有價(jià)值的各類(lèi)資產(chǎn)，比如各類(lèi)金融資產(chǎn)（債券、股票、基金、票據(jù)等）、各種可認(rèn)定的實(shí)物資產(chǎn)（房產(chǎn)、土地、貨物、森林等）、各類(lèi)文化資產(chǎn)（書(shū)畫(huà)、古董、音樂(lè)、影視作品等），等等，它是盤(pán)活存量資產(chǎn)的神器，破解資金困境的密鑰。

我國(guó)存量資產(chǎn)規(guī)模龐大，僅土地、房產(chǎn)等固定資產(chǎn)存量?jī)r(jià)值即超過(guò)百萬(wàn)億元。然而，這些資產(chǎn)長(zhǎng)期面臨“沉睡”困境：流動(dòng)性不足、投資門(mén)檻高、融資渠道單一，導(dǎo)致資源錯(cuò)配與價(jià)值沉淀。傳統(tǒng)資產(chǎn)證券化（如REITs）雖能部分緩解矛盾，但受限于操作復(fù)雜度高、受眾范圍窄等問(wèn)題，難以普惠中小投資者。RWA技術(shù)的出現(xiàn)，通過(guò)區(qū)塊鏈將實(shí)體資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可分割、可交易的數(shù)字憑證，為存量資產(chǎn)盤(pán)活提供了新思路。

2025年以來(lái)，全球RWA市場(chǎng)加速發(fā)展，貝萊德預(yù)測(cè)其規(guī)模將在2030年突破16萬(wàn)億美元。在國(guó)內(nèi)實(shí)踐中，綠地控股銅鑼灣寫(xiě)字樓代幣化、協(xié)鑫光伏資產(chǎn)RWA融資等案例，均驗(yàn)證了RWA在提升資產(chǎn)流動(dòng)性、拓寬融資渠道方面的潛力。我們聚焦土地、森林、房產(chǎn)三類(lèi)核心存量資產(chǎn)，結(jié)合技術(shù)邏輯與實(shí)證經(jīng)驗(yàn)，系統(tǒng)闡述RWA的盤(pán)活路徑及實(shí)施策略。

二、RWA盤(pán)活存量資產(chǎn)的核心機(jī)制

1. 技術(shù)基礎(chǔ)：從“物理固化”到“數(shù)字流動(dòng)”

RWA的核心在于構(gòu)建“鏈下確權(quán)-鏈上映射-智能治理”的三層架構(gòu)——

鏈下確權(quán)。通過(guò)法律合規(guī)程序明確資產(chǎn)權(quán)屬，并借助物聯(lián)網(wǎng)傳感器、衛(wèi)星遙感等技術(shù)采集土地附著物、森林碳匯量、房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，確保底層資產(chǎn)價(jià)值可量化、可驗(yàn)證。

鏈上映射。利用區(qū)塊鏈生成與實(shí)體資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的數(shù)字憑證（如ERC-3643代幣），實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)權(quán)益的碎片化與標(biāo)準(zhǔn)化。例如，香港W酒店將單間客房拆分為10萬(wàn)份代幣，最低投資門(mén)檻降至100美元。

智能治理。通過(guò)智能合約自動(dòng)執(zhí)行收益分配、質(zhì)押清算等流程，降低人為干預(yù)成本。如螞蟻鏈與朗新集團(tuán)合作的充電樁RWA項(xiàng)目，通過(guò)鏈上數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)分配收益。

2. 流動(dòng)性提升：破解“大額資產(chǎn)”與“小額資本”的錯(cuò)配

土地、森林等資產(chǎn)單體價(jià)值高，傳統(tǒng)交易需整體轉(zhuǎn)讓或復(fù)雜抵押。RWA通過(guò)代幣化分割，使投資者可按份額持有與交易，顯著降低參與門(mén)檻。例如，迪拜土地局推動(dòng)的房地產(chǎn)代幣化項(xiàng)目，將資產(chǎn)拆分為最低1000迪拉姆的單位（1 阿聯(lián)酋迪拉姆=1.898 人民幣），吸引全球長(zhǎng)尾資金。同時(shí)，二級(jí)市場(chǎng)交易平臺(tái)（如DigiFT交易所）提供7×24小時(shí)交易服務(wù)，資產(chǎn)流動(dòng)性提升可達(dá)300%。

3. 價(jià)值發(fā)現(xiàn)：從“靜態(tài)評(píng)估”到“動(dòng)態(tài)定價(jià)”

傳統(tǒng)資產(chǎn)估值依賴(lài)歷史數(shù)據(jù)與人工評(píng)估，易受信息不對(duì)稱(chēng)影響。RWA結(jié)合AI與大數(shù)據(jù)，構(gòu)建資產(chǎn)“數(shù)字孿生體”，實(shí)時(shí)反映運(yùn)營(yíng)狀態(tài)與市場(chǎng)供需。例如，森林碳匯資產(chǎn)可通過(guò)衛(wèi)星監(jiān)測(cè)林木生長(zhǎng)情況，動(dòng)態(tài)調(diào)整碳匯代幣價(jià)值；商業(yè)地產(chǎn)代幣則根據(jù)入住率、租金流水自動(dòng)調(diào)節(jié)價(jià)格，形成市場(chǎng)化的定價(jià)機(jī)制。

三、不同類(lèi)別資產(chǎn)的RWA盤(pán)活路徑

1. 土地資產(chǎn)：從“權(quán)屬模糊”到“可信流轉(zhuǎn)”

土地資產(chǎn)盤(pán)活需優(yōu)先解決權(quán)屬?gòu)?fù)雜、規(guī)劃限制等問(wèn)題。路徑包括——

合規(guī)先行，結(jié)合自然資源部“國(guó)土空間規(guī)劃平臺(tái)”，將土地用途管制要求寫(xiě)入智能合約，確保開(kāi)發(fā)符合政策紅線(xiàn)。例如，江西鷹潭試點(diǎn)將生態(tài)保護(hù)紅線(xiàn)內(nèi)的土地設(shè)置為“禁止流轉(zhuǎn)代幣”，僅允許非核心區(qū)資產(chǎn)上鏈。

分層代幣化。根據(jù)土地開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀設(shè)計(jì)多級(jí)權(quán)益憑證。未開(kāi)發(fā)土地可發(fā)行“開(kāi)發(fā)權(quán)代幣”，已建成項(xiàng)目發(fā)行“收益權(quán)代幣”，滿(mǎn)足不同風(fēng)險(xiǎn)偏好投資者需求。

生態(tài)價(jià)值納入。將碳匯、生物多樣性等生態(tài)價(jià)值量化并映射為代幣。海南熱帶雨林項(xiàng)目通過(guò)代幣化交易碳匯產(chǎn)品，吸引ESG資金參與。

2. 森林資產(chǎn)：激活“綠色沉睡資本”

森林資產(chǎn)具有生態(tài)與經(jīng)濟(jì)的雙重價(jià)值，RWA可打通其價(jià)值轉(zhuǎn)化通道——

碳匯資產(chǎn)數(shù)字化。將核證碳匯量（如CCER）轉(zhuǎn)化為代幣，鏈接全國(guó)碳交易市場(chǎng)。福建三明試點(diǎn)將10萬(wàn)畝林地碳匯代幣化，融資超2000萬(wàn)元。

非木質(zhì)林產(chǎn)品權(quán)益分割。將林下經(jīng)濟(jì)收益權(quán)（如藥材、菌菇采集）拆分為代幣，農(nóng)民可通過(guò)轉(zhuǎn)讓部分權(quán)益提前回籠資金。

風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖設(shè)計(jì)。引入保險(xiǎn)代幣機(jī)制，當(dāng)森林遭遇火災(zāi)、病蟲(chóng)害時(shí)自動(dòng)觸發(fā)理賠，保障投資者權(quán)益。

3. 房產(chǎn)資產(chǎn)：從“持有模式”到“運(yùn)營(yíng)模式”

房產(chǎn)RWA需聚焦去庫(kù)存與運(yùn)營(yíng)增效——

存量商業(yè)地產(chǎn)盤(pán)活。借鑒香港“LEAP框架”，將空置率高的寫(xiě)字樓、酒店轉(zhuǎn)化為收益權(quán)代幣。如綠地控股銅鑼灣項(xiàng)目通過(guò)代幣化融資29億港元，年化收益率達(dá)5-8%。

長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化。利用RWA將租賃合同未來(lái)收益權(quán)代幣化，解決運(yùn)營(yíng)商前期投入大的痛點(diǎn)。自如公寓嘗試發(fā)行租金收益代幣，融資成本較傳統(tǒng)信托降低2-3個(gè)百分點(diǎn)。

農(nóng)村宅基地創(chuàng)新利用。在浙江安吉試點(diǎn)中，農(nóng)戶(hù)將閑置宅基地使用權(quán)代幣化，城市投資者可購(gòu)買(mǎi)代幣用于旅居，同時(shí)分享資產(chǎn)增值收益。

四、實(shí)施挑戰(zhàn)與應(yīng)對(duì)策略

1. 合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)：構(gòu)建“監(jiān)管沙盒+政策閉環(huán)”

國(guó)內(nèi)RWA需規(guī)避“非法集資”紅線(xiàn)，可參考香港“監(jiān)管沙盒”模式，在海南、深圳等地區(qū)開(kāi)展試點(diǎn)。具體措施包括——

資產(chǎn)分級(jí)管理。對(duì)土地、房產(chǎn)等高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，限制向散戶(hù)發(fā)行；森林碳匯等公益屬性資產(chǎn)，可放寬準(zhǔn)入門(mén)檻。

跨境架構(gòu)設(shè)計(jì)。利用香港數(shù)字人民幣結(jié)算通道，實(shí)現(xiàn)“境內(nèi)資產(chǎn)、境外發(fā)行”，如螞蟻數(shù)科協(xié)助新能源企業(yè)通過(guò)香港平臺(tái)募集國(guó)際資金。

2. 技術(shù)瓶頸：強(qiáng)化“區(qū)塊鏈+IoT”融合

數(shù)據(jù)可信性。通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備實(shí)時(shí)回傳資產(chǎn)狀態(tài)（如土壤墑情、建筑能耗），預(yù)言機(jī)（Oracle）確保鏈上鏈下數(shù)據(jù)同步。

互操作性。采用多鏈架構(gòu)（如螞蟻鏈、以太坊并行），支持代幣跨鏈流轉(zhuǎn)，避免生態(tài)孤島。

3. 生態(tài)建設(shè)：推動(dòng)“多方協(xié)同”

RWA落地需政府、技術(shù)方、資管機(jī)構(gòu)協(xié)同：

政府角色。自然資源部門(mén)牽頭制定資產(chǎn)確權(quán)標(biāo)準(zhǔn)，稅務(wù)部門(mén)明確代幣交易稅則。

企業(yè)參與。以頭部企業(yè)示范項(xiàng)目打造行業(yè)標(biāo)桿，中小機(jī)構(gòu)可聯(lián)合設(shè)立SPV載體降低合規(guī)成本。

投資者教育。通過(guò)模擬交易平臺(tái)（如滬深交易所RWA模擬系統(tǒng)）培育市場(chǎng)認(rèn)知。

五、結(jié)論與展望

RWA為存量資產(chǎn)盤(pán)活提供了技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)合理的解決方案，其價(jià)值不僅體現(xiàn)在流動(dòng)性提升，更在于構(gòu)建了“資產(chǎn)數(shù)字化—資本全球化—運(yùn)營(yíng)智能化”的新范式。未來(lái)三年，隨著數(shù)字人民幣跨境結(jié)算、AI動(dòng)態(tài)估值等技術(shù)成熟，土地、森林、房產(chǎn)等資產(chǎn)有望成為RWA的主戰(zhàn)場(chǎng)。然而，需警惕概念炒作風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持“資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)于金融創(chuàng)新”原則，重點(diǎn)推進(jìn)三方面工作——

1.標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。聯(lián)合自然資源部、證監(jiān)會(huì)制定資產(chǎn)代幣化國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，明確信息披露要求。

2.試點(diǎn)推廣。在生態(tài)產(chǎn)品價(jià)值實(shí)現(xiàn)區(qū)（如長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶）開(kāi)展森林碳匯RWA規(guī)?；圏c(diǎn)。

3.國(guó)際接軌。參與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)制定（如IMF數(shù)字貨幣橋項(xiàng)目），推動(dòng)中國(guó)RWA模式出海。

只有夯實(shí)技術(shù)、合規(guī)與生態(tài)三大支柱，RWA方能真正喚醒百萬(wàn)億存量資產(chǎn)，為經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展注入新動(dòng)能。