上期小妍分析了案例“”，里面提到“近期長租公寓大宗交易頻繁，如鼎暉收購base蘇河項目、國壽資本收購領(lǐng)盛兩家公寓的60%股權(quán)、信達收購嘉定中旭大廈，三宗收購都很典型，背后邏輯不盡相同”，有讀者后臺留言希望小妍解讀信達收購嘉定中旭大廈做保租房的案例，今天給大家解讀一下。

首先，信達地產(chǎn)收購嘉定中旭大廈做保租房，是圍繞嘉定新城十年爛尾辦公樓的資產(chǎn)盤活行為。母公司中國信達作為四大AMC機構(gòu)之一，主要從事金融機構(gòu)不良資產(chǎn)收購處置，此次中旭大廈不良資產(chǎn)盤活更多屬于城市更新與職住平衡的范疇。雖然同樣是以資本退出為目的，但與其他兩宗收購成熟資產(chǎn)項目的性質(zhì)完全不同。下面具體來看：

一、項目簡介

嘉定中旭大廈位于嘉定新城核心區(qū)域，距離保利大劇院僅1.2公里，作為停滯十年的大型項目，近年來成為嘉定新城發(fā)展與規(guī)劃中的“重大傷疤”，極其影響城市界面，也是嘉定區(qū)及新城公司重點關(guān)注項目之一。項目占地面積約2.2萬平方米，總建筑面積6.17萬平方米，地上建筑面積4.5萬平方米，原規(guī)劃建筑為商業(yè)、辦公樓。

▲項目實景圖

二、項目推動時間線

2011年，廣西中旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以0.91億元競得該地塊，樓板價為2066元/平方米，溢價率為3.0%；2015年，中旭大廈的結(jié)構(gòu)順利封頂，但是因中旭房地產(chǎn)公司資金鏈斷裂，項目自此長期停滯；2025年3月，中旭開發(fā)商等25家關(guān)聯(lián)企業(yè)向法院申請合并預(yù)重整；2025年4月-7月，京東資產(chǎn)交易平臺拍賣中旭大廈項目100%股權(quán)及應(yīng)收債權(quán)，歷經(jīng)三次拍賣均流拍，三拍拍賣價為1.71億元，折合樓面價約3800元/平米；2025年8月，新城公司領(lǐng)導(dǎo)一行實地調(diào)研中旭大廈項目盤活情況；2025年12月，信達地產(chǎn)與新城公司達成合作，正式啟動項目。

▲圖片來源：京東資產(chǎn)交易平臺

三、項目重啟后規(guī)劃定位

中旭大廈建成后轉(zhuǎn)型為保障性住房。項目包含三幢主體建筑，1號樓作為保障性租賃住房主體，將建設(shè)873套房源，涵蓋30-68平方米的一室戶、兩室戶兩種戶型，2，3，項目將打造集居住、消費、休閑于一體的綜合性活力社區(qū)，全面提升住戶生活品質(zhì)。

四、項目運作模式

雖然信達地產(chǎn)收購嘉定中旭大廈的披露信息不多，但是從信達的操盤軌跡來看，能看出一些蹤影，下面的分析僅供參考。

首先，今年3月，中國信達通過下屬子公司累計發(fā)起四支共550億元不動產(chǎn)盤活投資平臺，其中250億元用于Pre-REITs，專注于非住類不動產(chǎn)資產(chǎn)盤活，主要分為2只子基金：信達坤澤（50億元）和信達乾元（200億元），而信達地產(chǎn)旗下的信達悅生活認(rèn)繳2.5億元作為信達坤澤的有限合伙人，負(fù)責(zé)項目接管后的商業(yè)運營工作。這個基金就是專門為非住類如公寓、養(yǎng)老項目輸血，信達地產(chǎn)本身也參與其中，中旭大廈的資金來源大概率來于此。

圖：信達地產(chǎn)參與非住類Pre-REITs基金的路徑

▲圖片來源：同策研究院整理

因為這并不是信達第一次抄底上海爛尾樓，2025年8月，信達以8.86億元底價拍賣成功爛尾近十年的上海浦西佳程廣場，按照建筑面積測算，樓面單價僅5756元/平方米，遠(yuǎn)低于同區(qū)域泰禾大廈2.6萬元/平方米的市場成交價，拿下后同樣預(yù)計轉(zhuǎn)型為長租公寓或者康養(yǎng)綜合體。這也是信達AMC機構(gòu)首次借助Pre-REITs基金模式盤活不良資產(chǎn)的一次試水，此前多以債權(quán)收購介入，未來信達通過“收購-修復(fù)-提升-證券化”深度培育Pre-REITs資產(chǎn)的路徑已經(jīng)非常清晰。

其次，項目正式重啟時，出席活動的除了信達地產(chǎn)外，還有信達地產(chǎn)的資產(chǎn)管理平臺——信悅資管，信悅資管旗下設(shè)立有商業(yè)、物業(yè)、長租公寓多個專業(yè)運營平臺，信悅資管負(fù)責(zé)提供從前期定位、設(shè)計到項目招商、運營管理等全流程資產(chǎn)管理方案。

▲圖片來源：嘉定國資

我們可以大致推測出項目的運作模式：信達地產(chǎn)負(fù)責(zé)代建，信悅資管負(fù)責(zé)項目前期規(guī)劃及后期運營與管理，資金方借助信達坤澤Pre-REITs基金注入，形成資產(chǎn)盤活閉環(huán)。

最后，雖然路徑清晰，但是未來中旭大廈面臨的挑戰(zhàn)并不低。信達地產(chǎn)收購價應(yīng)該是低于項目三次流拍時樓面價約3800元/平方米（這個價格已經(jīng)遠(yuǎn)低于同區(qū)域的成交價），但是項目砌體工程僅完成了約20%，信達后續(xù)還需投入大量資金完成裝修、招商及運營，并需處理復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，這條路能不能走得通還需要拭目以待。

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