當(dāng)一家公寓企業(yè)頻頻出現(xiàn)在城市更新的政策文件和行業(yè)活動中，人們或許會不禁發(fā)問：這究竟是行業(yè)的跨界，還是時代賦予的必然角色？

在“房住不炒”與“城市更新”雙軌并行的今天，傳統(tǒng)租賃行業(yè)早已超越單純的“房東”身份，成為城市存量煥新、社區(qū)激活與人才安居的關(guān)鍵參與者。而無錫，正以一場系統(tǒng)性的城市煥新實踐，為這一轉(zhuǎn)型寫下清晰注腳——從“1+7+N”機制創(chuàng)新，到三年行動綱領(lǐng)的落地，城市更新的敘事里，“住”不僅是空間的更新，更是治理模式、服務(wù)生態(tài)與社群溫度的共生重構(gòu)。

在這樣的背景下，2026年1月15日，爾家集團(tuán)董事長張二干受聘為無錫市城市更新促進(jìn)會副會長，更像是一個標(biāo)志性信號：專業(yè)租賃運營者正在從幕后走向臺前，成為城市可持續(xù)更新的重要伙伴。十年間，從居住服務(wù)的深耕、社區(qū)關(guān)系的營造，到屢獲行業(yè)權(quán)威獎項，爾家逐步構(gòu)筑起“政企共生”的實踐路徑，將“有溫度的安居”從企業(yè)理念推向了城市戰(zhàn)略層面。

人們或許會好奇：從深度融入?yún)^(qū)域發(fā)展，到構(gòu)建政企協(xié)同優(yōu)勢，再到將公益內(nèi)核注入體系化運營—爾家所探索的這條路，能否為租賃住房的高質(zhì)量發(fā)展提供一條堅實的可行路徑？

作為行業(yè)觀察者，本期URI將通過對爾家十年的發(fā)展歷程、商業(yè)模式、體系化能力及標(biāo)桿項目的實證測評，開展專項企業(yè)研究，深度拆解其本土生長邏輯與長期生命力。

*本測評為住房租賃行業(yè)獨立研究分析成果，以第三方視角客觀測評爾家商業(yè)邏輯。文中數(shù)據(jù)均來源于公開行業(yè)報告、企業(yè)披露信息及權(quán)威統(tǒng)計機構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)，觀點基于行業(yè)通行研究框架形成。

01

背景分析

順應(yīng)行業(yè)周期的三個發(fā)展紀(jì)元

當(dāng)前國內(nèi)住房租賃市場已形成多元主體共生的格局，不同類型的參與者憑借自身資源稟賦與能力特征，在行業(yè)中扮演著差異化的核心角色：國央企作為保租房建設(shè)運營的主力軍與民生保障的核心實踐者，依托政策支持、資源傾斜與低成本資金優(yōu)勢，以新建項目為核心推進(jìn)規(guī)?；季郑缴罨弦?guī)運營與民生 ESG 實踐；房企系則憑借成熟的開發(fā)經(jīng)驗、物業(yè)資源與品牌效應(yīng)，聚焦高品質(zhì)房源供給，著力打造產(chǎn)品力與智慧化社區(qū)，提供全生命周期服務(wù)；而以民企、外資為主的專業(yè)運營商，憑借靈活的機制、精細(xì)化的運營能力與敏銳的市場洞察力，以輕資產(chǎn)輸出為核心方向，為藍(lán)領(lǐng)、外籍人士、學(xué)生等細(xì)分客群提供多元服務(wù)，以盈利為核心目標(biāo)持續(xù)推動行業(yè)創(chuàng)新。三類主體各有側(cè)重、互為補充，共同構(gòu)成了住房租賃市場的生態(tài)基底。

爾家的十年戰(zhàn)略發(fā)展歷程，是一部順應(yīng)行業(yè)周期與城市需求、不斷進(jìn)化轉(zhuǎn)型的動態(tài)篇章。其戰(zhàn)略清晰劃分為三個階段：

在1.0 探索積累期（2015-2020 年），行業(yè)正從早期“流量套利”轉(zhuǎn)向精細(xì)化運營的初步探索階段。爾家以市場化探索者的身份，在無錫市場率先建立品牌與產(chǎn)品基礎(chǔ)，并與無錫、常州、上海等城市的國企單位緊密合作，確立了“統(tǒng)一裝修、租賃、出租、管理” 的“四統(tǒng)一”服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，完成了早期能力與資源的沉淀。

進(jìn)入2.0 模式確立期（2021-2023 年），隨著國家明確保障性租賃住房的政策地位，無錫也大力推動存量資產(chǎn)盤活與人才安居工作。爾家創(chuàng)新性推出“閑置動遷房改保障性租賃住房”新模式。此模式下，廣益爾家保租房項目、梁溪青年人才社區(qū)先后面世，打通了與政府、國企的深度合作路徑，形成了“國企存量資產(chǎn)+爾家專業(yè)運營”的標(biāo)準(zhǔn)化合作模式，實現(xiàn)了從單點探索到模式復(fù)制的突破。

來到3.0 深耕共生期（2024 年至今），無錫深化“政府主導(dǎo)+社會參與+市場運作”機制，行業(yè)進(jìn)入存量資產(chǎn)價值深度挖掘、服務(wù)城市煥新的新階段。爾家進(jìn)一步調(diào)整戰(zhàn)略聚焦無錫，將模式升級為“政企共生”，主動將自身運營能力嵌入城市人才戰(zhàn)略，完成了從“安居服務(wù)商”向“人才生態(tài)運營者”與“行業(yè)引領(lǐng)者”的角色躍升，真正踐行 “商業(yè)向善+城市共生” 的發(fā)展理念。

URI測評結(jié)論：

早些年，爾家憑借跨區(qū)域協(xié)同的戰(zhàn)略視野，與多地國企建立了緊密合作關(guān)系，完成了早期能力與資源的積累。隨著行業(yè)進(jìn)入存量資產(chǎn)價值深挖、服務(wù)城市煥新的新階段，爾家的商業(yè)模式也完成了關(guān)鍵演進(jìn) — 從早年項目布局長三角多城的 “廣撒網(wǎng)”，轉(zhuǎn)向聚焦無錫、深度扎根的 “精耕細(xì)作”，并最終構(gòu)建起與城市發(fā)展同頻共振的 “政企共生” 體系。

這一戰(zhàn)略調(diào)整，不僅是經(jīng)營重心的收攏，更是角色定位的躍升：它標(biāo)志著爾家從跨區(qū)域的項目合作者，轉(zhuǎn)變?yōu)樯疃惹度霟o錫城市人才戰(zhàn)略的 “人才生態(tài)運營者”，真正實現(xiàn)了商業(yè)運營與城市發(fā)展的共生共榮。

02

模式測評

“與城共舞”的“爾家方程式”

爾家歷經(jīng)十年市場淬煉，其核心模式已沉淀為一個極具韌性的增長公式：城市人才戰(zhàn)略×國企存量資產(chǎn)×爾家專業(yè)能力=可持續(xù)的安居生態(tài)。

2.1

產(chǎn)品模型：

存量資產(chǎn)“再生”+全鏈條能力

2.2.1 精準(zhǔn)客群畫像下的產(chǎn)品生態(tài)：

全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議明確提出，要以提供高品質(zhì)建筑產(chǎn)品為根本目的，弘揚工匠精神。一切工作的核心，是適應(yīng)住房發(fā)展的新階段，滿足人民群眾對安全、舒適、綠色、智慧居住環(huán)境的新期待。爾家率先打破行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制的慣性，以 “安全、舒適、低碳、智能” 為核心，構(gòu)建起全場景覆蓋的產(chǎn)品矩陣，通過精準(zhǔn)的客群切片實現(xiàn)了租住需求的深度匹配：

爾家社區(qū)：

大型租賃社區(qū)，面向社會青年人才，打造活力聚居的成長型空間；

爾家國際：

中高端服務(wù)式公寓，面向企業(yè)管理人員及專家；

爾家啟航：

企業(yè)藍(lán)領(lǐng)宿舍，聚焦城市建設(shè)者，以實用、安心的配置保障剛需居住需求；

爾家公寓：

白領(lǐng)公寓，面向企業(yè)白領(lǐng)及自由職業(yè)者，營造便捷舒適的都市租住場景。

十年來，爾家在保障運營規(guī)范性的同時，進(jìn)一步構(gòu)建起包含 “居住、生活、社交、成長” 的復(fù)合價值體系，讓租住空間不止是棲身之所，更是連接生活、拓展社交、實現(xiàn)個人成長的生態(tài)載體。

從ESG實踐到真金白銀做公益

在服務(wù)升級的同時，爾家也深度踐行“商業(yè)向善”的理念，聚焦城市新青年新市民、城市建設(shè)者、社會弱勢群體等群體，以實際行動傳遞品牌溫度。2025全年，爾家開展各類公益活動超45場，覆蓋超3500人次；針對新青年新市民成長需求，聯(lián)合專業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)打造“免費青年夜?！保_設(shè)超3000個可選課程，全年開課超150節(jié)，助力青年群體實現(xiàn)技能提升與自我成長。此外，爾家還持續(xù)關(guān)注城市建設(shè)者與社會弱勢群體的生活所需，通過定制化公益行動，讓居住者在享受品質(zhì)租住服務(wù)的同時，切實收獲來自社區(qū)的溫暖與關(guān)懷。

從單點的公益行動到系統(tǒng)的戰(zhàn)略投資，爾家在ESG領(lǐng)域的實踐已實現(xiàn)關(guān)鍵跨越。在成立十周年的節(jié)點上，企業(yè)進(jìn)一步將社會責(zé)任內(nèi)化為戰(zhàn)略支柱——與無錫市和潤社會工作發(fā)展中心聯(lián)合發(fā)起“爾暖錫城文化引領(lǐng)與產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新支持基金”，并依托靈山慈善基金會平臺正式落地運營。

該基金首期即投入8萬元，明確聚焦“文化賦能與產(chǎn)業(yè)孵化”，計劃每年持續(xù)、精準(zhǔn)資助3-5個無錫本土文化創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)升級項目。其首個落地項目“錫東亭暖·暖巢行動”已經(jīng)啟動，正式加入錫山區(qū)新就業(yè)群體服務(wù)聯(lián)盟，持續(xù)為轄區(qū)內(nèi)新就業(yè)群體注入文化關(guān)懷與產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新支持，助力構(gòu)建更有溫度、更有歸屬感的城區(qū)環(huán)境。

這不僅是資金的投入，更是爾家以戰(zhàn)略投資的方式，踐行“與城共舞、與城共生”的長期承諾——將企業(yè)成長深深融入城市發(fā)展的脈絡(luò)之中。

深度融入城市人才生態(tài)打造

URI 觀察發(fā)現(xiàn)，爾家的創(chuàng)新突破了空間運營的傳統(tǒng)邊界，更以深度參與者的身份，融入城市人才生態(tài)建設(shè)的核心脈絡(luò)。

2025年6月，梁溪區(qū)團(tuán)區(qū)委攜手區(qū)人社局、爾家商業(yè)等多方單位，打造全市首場聚焦青年集宿區(qū)的特色活動 ——青年就業(yè)創(chuàng)業(yè)市集。這場為期3天的專場招聘，不僅為來錫求職的大學(xué)生量身定制 “7天免費住宿+就業(yè)精準(zhǔn)幫扶” 的雙重保障，更同步疊加創(chuàng)業(yè)扶持政策禮包，形成從“安身” 到 “立業(yè)” 的一站式支持。

從解決 “落腳難” 的安居保障，到賦能 “零成本創(chuàng)業(yè)” 的政策助力，爾家通過崗位直送、住宿支持、創(chuàng)業(yè)幫扶的全鏈條服務(wù)，真正打通了青年人才服務(wù)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，構(gòu)建起 “城興青榮、青創(chuàng)城新” 的良性閉環(huán)生態(tài)。

行業(yè)引領(lǐng)與標(biāo)準(zhǔn)共建

URI觀察到，爾家在住房租賃行業(yè)的引領(lǐng)地位也持續(xù)深化。2025年8月，爾家推動成立無錫市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會保障性租賃住房專業(yè)委員會，爾家商業(yè)管理有限公司董事長張二干受聘為首任專委會主任。

作為行業(yè)示范，爾家將以主任單位身份牽頭聯(lián)動各會員企業(yè)，系統(tǒng)性編撰無錫住房租賃行業(yè)白皮書，全面梳理市場現(xiàn)狀、研判發(fā)展趨勢；同時深度參與《無錫住房租賃條例》、《無錫人才公寓建設(shè)》等實施細(xì)則的制定工作，推動行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)規(guī)范的細(xì)化落地，為行業(yè)健康有序發(fā)展筑牢制度基礎(chǔ)。這一身份的確立，不僅是行業(yè)對爾家專業(yè)能力與長期貢獻(xiàn)的認(rèn)可，更標(biāo)志著爾家從 “實踐者” 向 “行業(yè)規(guī)則共建者” 的進(jìn)階，進(jìn)一步夯實了其在無錫住房租賃領(lǐng)域的核心引領(lǐng)地位。

2.2

運營基因：

國企信用與市場效率的共生典范

URI研究認(rèn)為，爾家在住房租賃領(lǐng)域的核心競爭力，在于其成功搭建了國企信用與市場化效率的“價值轉(zhuǎn)換器”與“合作粘合劑”，構(gòu)建起獨具特色的政企共生體系，這也是其實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵邏輯。

靈活深度的政企協(xié)同合作

爾家積極探索“政府主導(dǎo)、國企擔(dān)當(dāng)、市場化運作”的合作范式。

EPCO模式深化合作：爾家集咨詢、設(shè)計、采購、工程、運營于一體，為政府及國企提供存量資產(chǎn)盤活的全鏈條服務(wù)。例如在廣益爾家國際人才社區(qū)項目中，實現(xiàn)當(dāng)年立項、當(dāng)年完工、當(dāng)年運營的高效率。

風(fēng)險共擔(dān)的長期合作：爾家與錫山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)攜手合作，以“政府主導(dǎo)+國企擔(dān)當(dāng)+市場化運作”的創(chuàng)新模式，合力打造多個保障性租賃住房項目。爾家出資約6000萬投入裝修改造，以實際行動響應(yīng)國家關(guān)于完善住房保障體系的政策號召。

穩(wěn)健的風(fēng)險隔離與規(guī)模運營

合作對象聚焦：爾家主要與政府、國企合作，規(guī)避了與分散業(yè)主打交道的復(fù)雜性與風(fēng)險，確保資產(chǎn)關(guān)系的穩(wěn)定性。

偏好大體量項目：爾家傾向于獲取500間以上的大體量項目，以攤薄改造成本與運營成本，形成規(guī)模效應(yīng)和社區(qū)氛圍，也更符合政府批量解決人才安居的訴求。

高效運營驅(qū)動的口碑閉環(huán)

憑借扎實的運營，爾家建立了強大的市場口碑，形成了健康的業(yè)務(wù)循環(huán)。項目爬坡迅速，普遍能在1-3個月內(nèi)達(dá)到滿租。其在無錫運營的約1.5萬套房源，平均出租率穩(wěn)定在96%以上。

高效的服務(wù)和良好的社區(qū)體驗帶來高續(xù)租率與客戶推薦，55%的客源來自老客戶推薦等自有渠道，極大降低了對第三方流量平臺的依賴與獲客成本。

2.3

盈利模型：

穿越周期的“雙重安全墊”

爾家構(gòu)建了超越傳統(tǒng)“租金差”模式的、更具韌性與成長性的盈利結(jié)構(gòu)。

1）基礎(chǔ)安全墊：與國企簽訂的長期合作協(xié)議（通常10年以上），提供了穿越經(jīng)濟(jì)周期的穩(wěn)定現(xiàn)金流基底。通過對項目進(jìn)行精細(xì)化的投資模型測算，確保項目能在合理的周期內(nèi)（約4-5年）實現(xiàn)投資回本。

2）增長安全墊：通過提供專業(yè)保潔、維修、豐富的社群活動及青年夜校等增值服務(wù)，提升租戶粘性與支付意愿，從而獲得超出基礎(chǔ)租金的溢價。

同時，爾家深度嵌入城市“引才-留才-育才”鏈條，通過舉辦“與爾同行”招聘市集等活動，其角色升維為“人才生態(tài)運營者”，創(chuàng)造了獨特的社會資本與品牌價值。

3）成本護(hù)城河：爾家深耕無錫，區(qū)域集中度使得供應(yīng)鏈采購、管理團(tuán)隊、品牌營銷的邊際成本持續(xù)降低。

同時，其運營體系正從“精益化運營”向“智能一體化運營”躍升，通過自主研發(fā)“數(shù)智系統(tǒng)矩陣”，進(jìn)入“AI+業(yè)務(wù)中臺”雙輪驅(qū)動的新階段。會員累計15萬人，滿意率達(dá) 98.5%。

2.4

案例測評：

于2024年1月投入運營的青梧居·安居爾家社區(qū)（無錫梁溪毛灣家園店），成功實踐了“政企協(xié)同、數(shù)智驅(qū)動、社區(qū)共融”的保障性租賃住房運營模式。

項目初期，通過“市級國資平臺信用背書+市場化專業(yè)運營+精準(zhǔn)客群數(shù)據(jù)分析+ 線上全流程數(shù)字化賦能”的組合策略，實現(xiàn)高效去化。且自運營以來，出租率持續(xù)保持在95%以上，其中新市民群體占比達(dá)25%。2025年被住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部唯一直屬期刊出版單位（司局級）國家一級期刊雜志收錄“好房子”案例，租戶滿意度高達(dá)96%。

該項目憑借三大核心優(yōu)勢構(gòu)筑租住服務(wù)競爭力：前期深度研判周邊產(chǎn)業(yè)與人才流向，精準(zhǔn)聚焦單身青年、小家庭及產(chǎn)業(yè)園區(qū)新市民群體，依托市級項目背景吸引品質(zhì)租客，疊加 VR 看房、線上簽約、智能入住的全流程數(shù)字化服務(wù)，實現(xiàn) “即看即簽即住”，高效推動出租率快速攀升并長期穩(wěn)居高位；產(chǎn)品端依托成熟設(shè)計體系直接復(fù)用驗證通過的戶型與公區(qū)方案，壓縮前期設(shè)計周期，同時憑借集團(tuán)集采優(yōu)勢保障環(huán)保建材與品牌家電的成本可控及高效供應(yīng)，搭配精細(xì)化施工管理提升改造效率，實現(xiàn)品質(zhì)交付與成本管控的平衡；運營端通過自研管控平臺，完成房源、合同、門鎖、能源的一站式智慧管理，同步以青年夜校、友鄰節(jié)等社區(qū)活動激活社區(qū)價值，強化租客歸屬感與居住穩(wěn)定性，實現(xiàn)從 “居住空間” 到 “活力社區(qū)” 的升級。

03

前景測評

爾家模式的邊界與可能

爾家之路，不僅是一家企業(yè)的成長史，更是對“住房民生化”時代命題的一次系統(tǒng)且富有遠(yuǎn)見的應(yīng)答。

3.1

戰(zhàn)略聚焦的深度價值:"一城做透"的樣板效應(yīng)

爾家深耕無錫的決策，并非視野局限，而是一種極具穿透力的戰(zhàn)略定力。它驗證了一個關(guān)鍵邏輯：在中國城市化的縱深階段，單個城市的存量資產(chǎn)盤活與民生需求滿足，本身就是一個足夠廣闊且復(fù)雜的戰(zhàn)場。通過將一城“做透、做厚、做深”，爾家打造了一個可被清晰觀測、反復(fù)驗證的完整系統(tǒng)模板——從產(chǎn)品、服務(wù)、運營到政企協(xié)作模式。這為未來向具有相似稟賦的城市進(jìn)行系統(tǒng)性能力輸出，奠定了無可辯駁的實證基礎(chǔ)。

3.2

商業(yè)向善的長期主義:構(gòu)建可持續(xù)信任基石

在強民生屬性的租賃行業(yè)，“善良”與“責(zé)任”絕非單純的道德選擇，而是企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的核心運營底盤。爾家將公益與商業(yè)向善內(nèi)化于商業(yè)模式，主動承擔(dān)人才安居的社會職能，這實質(zhì)上構(gòu)建了最穩(wěn)固的“信任三角”：對政府，是可靠的政策執(zhí)行伙伴；對租客，是值得托付的生活服務(wù)者；對行業(yè)，是正向價值的宣導(dǎo)者。這種底色，使其商業(yè)成功與社會價值實現(xiàn)同頻共振，贏得了政府支持、用戶口碑與社會認(rèn)同，轉(zhuǎn)化為極低的制度性成本與品牌溢價。

3.3

角色升維與生態(tài)構(gòu)建:從運營商到城市共生體

爾家已超越傳統(tǒng)公寓運營商的范疇，完成了深刻的角色躍遷：

1）城市更新共建者：其業(yè)務(wù)深度融入城市空間再造與產(chǎn)業(yè)人才服務(wù)，成為城市功能升級的有機組成部分；

2）行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)推動者：牽頭創(chuàng)建保租房專委會等舉措，意味著其從“運動員”部分角色轉(zhuǎn)向“規(guī)則建議者”，在行業(yè)規(guī)范制定中占據(jù)主動，構(gòu)建了更高維的軟實力壁壘；

3）科技驅(qū)動的效率革新者：持續(xù)投入公寓管理系統(tǒng)，表明其深諳行業(yè)的最終競爭力在于科技賦能下的運營效率與用戶體驗。這不僅提升了自身效率，更通過與無錫頭部國企的強綁定，將這種能力沉淀為城市級的基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施，壁壘極高。

URI測評結(jié)論：

URI認(rèn)為，爾家模式的核心啟示，在于它生動詮釋了 “深度融合創(chuàng)造不可替代價值”。其壁壘已從初期的“四重護(hù)城河”，演進(jìn)為一種動態(tài)的、系統(tǒng)性的城市共生能力。這種能力體現(xiàn)在：與城市發(fā)展戰(zhàn)略的綁定深度、對民生需求的理解精度、在復(fù)雜系統(tǒng)中整合資源（政府、國企、用戶）的協(xié)作密度，以及用科技固化運營知識的智能厚度。

因此，爾家的真正“可能”，不在于簡單的異地規(guī)模復(fù)制，而在于其 “無錫模式”所蘊含的方法論、價值主張與協(xié)作體系的可遷移性。它證明了一條難而正確的道路：在保障性租賃住房成為國家戰(zhàn)略支柱的今天，最強大且可持續(xù)的商業(yè)模式，恰恰是那些能主動將企業(yè)命運融入城市發(fā)展進(jìn)程，在解決社會痛點的過程中鍛造自身核心競爭力，并以此實現(xiàn)商業(yè)價值、社會價值與民生福祉三者正向循環(huán)的“共生”模式。

爾家用十年，不僅走通了自己的路，更為行業(yè)點亮了一盞燈：讓普通人住上好房子，是一門需要深度、耐心與善意的偉大事業(yè)，它值得投入，并且完全可以成就一家卓越且受人尊敬的企業(yè)。這，或許是其對行業(yè)最深遠(yuǎn)的貢獻(xiàn)。

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:紫樺/韓曉

內(nèi)容復(fù)核:木兮

運營編輯:樹懶