在北京樓市，論及一塊土地，人們會習(xí)慣性發(fā)問：這是由哪家房企操刀。

只有到了未來科學(xué)城這里，問題就需要向前追溯半步：這座城是誰造的，這塊土地承擔(dān)過什么任務(wù)？

21世紀(jì)初，中國在油氣、電力、新能源等關(guān)鍵領(lǐng)域面臨技術(shù)瓶頸，國家需要一塊專門用來攻堅的“試驗場”。2009 年，中組部、國資委和北京市政府牽頭，聯(lián)合十五家央企，在昌平北部啟動了一個項目，當(dāng)時叫“未來科技城”，最初規(guī)劃面積只有十平方公里，目標(biāo)非常直接：為國家的油氣、電力、新能源等關(guān)鍵領(lǐng)域找出路，解決卡脖子技術(shù)。

后來，它升級為今天的未來科學(xué)城，規(guī)劃范圍擴(kuò)展到170.6平方公里，被納入“三城一區(qū)”，成為北京國際科技創(chuàng)新中心的重要支撐平臺之一。

道路骨架、軌道交通、生態(tài)綠心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、學(xué)校醫(yī)院、公園商業(yè)，16年里，一環(huán)接一環(huán)搭起來。直到今天，住宅才以“主角”的身份走到臺前。未來科學(xué)城能源谷里的這一好房子，可以說是未來科學(xué)城發(fā)展到成熟階段之后，第一次由集團(tuán)下屬置業(yè)公司獨立操盤的作品。

所以，這不是一個傳統(tǒng)意義上的樓盤。它更像一座城，在完成產(chǎn)業(yè)與公共系統(tǒng)之后，給生活寫下的一個時代注腳。因此，我們不妨把它當(dāng)作一個信號：

運營者開發(fā)時代，正在從未來科學(xué)城真正開始。

壹

城市任務(wù)寫在土地上。

未來科學(xué)城的空間結(jié)構(gòu)被形容為“兩區(qū)一心”，東西兩大片區(qū)，中部一塊生態(tài)綠心。能源谷就藏在東區(qū)，是這座城里分量最重的一塊。

在這里，十五家央企把自己的研發(fā)機(jī)構(gòu)和創(chuàng)新平臺集中放下。十平方公里范圍里，分布著近三百家分支機(jī)構(gòu)和科技型企業(yè)，幾十個國家級、市級重點實驗室和工程技術(shù)中心?？蒲腥藛T接近兩萬人，研究生及以上學(xué)歷占比接近八成。

這也意味著，這并不是一個普通產(chǎn)業(yè)園區(qū)，而是一塊承擔(dān)國家能源科技任務(wù)的“動力引擎”。房子坐落于此，本身就帶著一種與生俱來的屬性，它的鄰居不是簡單的寫字樓，而是一座座研發(fā)中心和實驗室，它面對的住戶，是每天在能源技術(shù)、智能電網(wǎng)、新材料、儲能系統(tǒng)里打交道的人。

也正因為如此，當(dāng)這塊核心區(qū)第一次拿出一幅真正意義上的好房子新作，它要回答的，絕不只是居住舒適度，而是一個更大的問題：

在一個承擔(dān)國家任務(wù)的產(chǎn)業(yè)心臟里，居住應(yīng)當(dāng)被定義成什么樣子？

貳

傳統(tǒng)的住宅開發(fā)者，常常從“一塊地”的開發(fā)邏輯出發(fā)；未來科學(xué)城置業(yè)的出場順序剛好相反，是先運營一座城，再回過頭來親自織出一塊居住版圖。

當(dāng)然，未來科學(xué)城發(fā)展集團(tuán)并不是單一的地產(chǎn)公司，而是一家圍繞170.6平方公里展開、一體化運營的“科技創(chuàng)新服務(wù)商”。其業(yè)務(wù)體系覆蓋：一級開發(fā)、產(chǎn)城空間、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市運營、科技金融五大板塊，由12家專業(yè)公司協(xié)同運轉(zhuǎn)。

這意味著它既負(fù)責(zé)土地的規(guī)劃、整理和開發(fā)順序，也負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、公共服務(wù)配套建設(shè)；還通過金融工具和基金，持續(xù)服務(wù)企業(yè)成長；最后再以城市運營和物業(yè)管理，把這座城長久地經(jīng)營下去。

這種模式，讓“建一座城”和“養(yǎng)一座城”成為一件事，而不是分散在不同主體之間的短期協(xié)作。在這套體系下，未來科學(xué)城置業(yè)承擔(dān)的是“產(chǎn)城空間”板塊，是最直接與居住者發(fā)生關(guān)系的那一環(huán)。

所以，它有三個非常鮮明的底層邏輯：

1、城市運營視角：由于未來科學(xué)城同步深度參與區(qū)域頂層規(guī)劃，因而在住宅項目的開發(fā)過程中，周邊道路走向、學(xué)校醫(yī)院布局、產(chǎn)業(yè)發(fā)展節(jié)奏，都將成為系統(tǒng)性統(tǒng)籌的一環(huán)。其所打造的生活場景一開始就在確定性的藍(lán)圖里，而不是在配套未知的土地上“開盲盒”。

2、全鏈條整合：依托集團(tuán)五大板塊的協(xié)同，置業(yè)公司可以直接調(diào)動學(xué)校、醫(yī)院、體育中心、商辦園區(qū)等多種資源，目前已累計開發(fā)各類空間超過500萬平方米。

3、價值共識的生活底盤：未來科學(xué)城的建設(shè)之初的規(guī)劃都是圍繞給科學(xué)家、工程師、企業(yè)管理者等高知人群，搭建好發(fā)展環(huán)境，營造好生活氛圍，這決定了社區(qū)從設(shè)計之初就要對效率、安靜度、成長環(huán)境和精神品位有更高要求。

如果說平臺高度和一體化能力是“骨骼”，那產(chǎn)品營造能力就是肌肉和皮膚。

過去幾年，未來科學(xué)城置業(yè)選擇了一條相對克制、卻很有效的路：先與頭部開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)，再在實戰(zhàn)中淬煉自己的產(chǎn)品方法。

它深度參與了國賢府、寰宇未來、國譽星城、星耀未來等多個昌平標(biāo)桿項目的開發(fā)，與中建智地、越秀、中海、華潤、保利、金茂等TOP房企形成了長期合作關(guān)系。

這些合作有多重意義：在合作項目中，未來科學(xué)城置業(yè)不僅承擔(dān)部分開發(fā)工作，更重要的是負(fù)責(zé)周邊道路、公共配套等城市層面的保障，這也是很多合作方口中的“最佳友商”；同時，與不同風(fēng)格的頭部房企并肩作戰(zhàn)，讓它得以在實戰(zhàn)中把當(dāng)下市場最前沿的戶型設(shè)計、立面語言、園林系統(tǒng)、會所運營方式一一拆解、吸收，再與自身對板塊和客群的理解相結(jié)合，形成更適合北京高知家庭的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。

而目前，未來科學(xué)城置業(yè)參股的住宅項目，在昌平市場的流量銷售中約占一半份額，這也是眾多優(yōu)質(zhì)項目被市場認(rèn)可的最終呈現(xiàn)，在達(dá)成這樣的成就之后，它第一次在能源谷站到最前面，不再是聯(lián)合開發(fā)方，而是真正意義上的主創(chuàng)。

叁

如果說過去16年，未來科學(xué)城發(fā)展集團(tuán)在描繪一張巨幅的區(qū)域地圖，那能源谷的這一住宅作品，就像在地圖上點亮了一塊一平方公里的樣本。

這片匯聚了國家戰(zhàn)略、頂級產(chǎn)業(yè)、成熟配套與稀缺生態(tài)的土地，已達(dá)到區(qū)域價值的巔峰狀態(tài)。出門是地鐵17號線，向南可以去望京、工體、三里屯，再到亦莊，向北是未來科學(xué)城能源谷核心，一站即可換乘18號線，未來將把這片區(qū)域與海淀的互聯(lián)網(wǎng)和科創(chuàng)園區(qū)連起來。兩條線都采用快線制，站點相對集中，大站快車的優(yōu)勢，使通勤效率大大提升。

道路方面，定泗路、北清路、京承高速、五環(huán)路在周邊匯合。無論是去中關(guān)村，還是去首都機(jī)場、城市其他商務(wù)核心區(qū)板塊，路線都比較清晰。

再往綠地看。溫榆河從北側(cè)流過，溫榆河公園·未來智谷已經(jīng)開放，濱水公園、奧北森林公園通過綠道串聯(lián)，三公里半徑內(nèi)綠量非常可觀。項目門口就是一塊約三十萬平方米的中央公園，是整個區(qū)域的公共客廳，從這里延伸出去，是幾十公里的騎行和慢跑路線。

在如此生態(tài)資源優(yōu)越的大環(huán)境下，片區(qū)內(nèi)更匯聚了從幼兒園到高中的全齡段優(yōu)質(zhì)教育資源，包括北師大未來科學(xué)城第一幼兒園、北京市十一學(xué)校（K9）、北師大實驗小學(xué)、中關(guān)村第二小學(xué)、清華稻香湖學(xué)校（K12）、北師大二附中（初高中）等知名學(xué)府。作為北京唯一同時享有十一學(xué)校與北師大兩大西海頂尖教育品牌的區(qū)域，這里堪稱17號線沿線教育實力最強(qiáng)的地帶，坐擁K15一站式完整教育體系，為孩子提供了全程優(yōu)質(zhì)的學(xué)習(xí)成長環(huán)境。

北京十一未來城學(xué)校

清華稻香湖學(xué)校

同時，山姆會員店、保利大都會等商業(yè)項目已經(jīng)營業(yè)或規(guī)劃清晰，日常購物和社交有了穩(wěn)定去處；首都醫(yī)科大學(xué)附屬北京友誼醫(yī)院直線距離不足4公里，日常診療和健康管理也有了更高的保障。

這些條件組合起來，可以看作是這套產(chǎn)品的“外殼”，不管建筑本身做成怎樣的立面和戶型，它都嵌在一座已經(jīng)運行成熟的城市生命系統(tǒng)之中，而不是孤立地長在一片等待兌現(xiàn)的規(guī)劃里。

在這樣的背景下，未來科學(xué)城置業(yè)第一次用“開發(fā)者”的身份拿起畫筆，開始描摹一部具體的居住作品。

肆

回到買房這件事本身，能不能在能源谷買一套房，并不只是面積、單價、總價的問題，更關(guān)乎一個家庭想把自己的未來放到什么樣的環(huán)境中。

未來科學(xué)城的成長路徑已經(jīng)給出了一個清晰答案，這塊土地從一開始就是為國家戰(zhàn)略搭建的承載空間，不是市政邊角料的“再利用”。16年間，它完成了從試驗區(qū)到國際科技創(chuàng)新中心支撐平臺的躍遷，規(guī)劃里的許多內(nèi)容已經(jīng)一一落地，未來幾年還會引入更多央企科研中心和創(chuàng)新基地，能源谷的產(chǎn)業(yè)能級還在上升。

城市運營平臺本身也處在一個健康狀態(tài)，有完整的資產(chǎn)負(fù)債表，有持續(xù)的現(xiàn)金流來源，有一套能夠支撐長期運營的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。住宅產(chǎn)品不是它唯一的收入來源，所以在面對短期市場波動時，有一定的抗壓能力。

對于住在這里的人來說，這種“底氣”會以一種更具體的方式被感知。

北中軸繼續(xù)往北走，新的公共項目還會落下；溫榆河公園和周邊綠地會越來越成熟，樹長大，水變清，路徑更豐富；17號線和18號線運行時間延長，換乘更順暢。城市的每一次升級，都會疊加在這套房子的日常體驗上。

站在能源谷這塊地上，很容易想到一個比喻：有的房子像是一件孤立的家具，搬到哪里都差不多；有的房子更像嵌在機(jī)械里的一個零件，只有在整臺機(jī)器運轉(zhuǎn)起來時，它真正的價值才會顯露。未來科學(xué)城能源谷的這套好房子新作，顯然屬于后者。

它背后是一塊十平方公里的能源產(chǎn)業(yè)高地，是170多平方公里的科創(chuàng)新城，是一個以國家戰(zhàn)略為起點、以長期運營為方法的城市平臺。

因此，當(dāng)我們這是一部城市創(chuàng)作者的終極作品，其實說的是這樣一件事：

開發(fā)者不再只對一個項目周期負(fù)責(zé)，而是先把一座城運營到成熟，再用一套房子，把這座城的確定性，溫和地交到每一個家庭手里。

未來科學(xué)城的這次獨立作品，就是一次把“運營一座城”的能力，精準(zhǔn)灌注到“筑美一個家”的實踐。

對于選擇它的人來說，買到的不是一套孤立的房子，而是一個已經(jīng)運行中的成熟城市生命系統(tǒng)：產(chǎn)業(yè)有方向，配套有節(jié)奏，交通有確定性，生態(tài)有連續(xù)性，生活有可預(yù)見的展開方式。

在一個充滿不確定性的時代，這種確定性本身，就是最稀缺的價值。

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