2026年房地產(chǎn)銷售可能進(jìn)一步收縮

由于新房和二手房市場庫存高企，且住房政策仍以被動應(yīng)對為主，我們預(yù)計2026年的房地產(chǎn)銷售將持續(xù)低迷，甚至可能延續(xù)到2027年，銷量和房價都將從已經(jīng)偏低的水平繼續(xù)小幅下滑。

開發(fā)商（尤其是民營開發(fā)商）明年可能會優(yōu)先考慮項目竣工、去杠桿、償還債務(wù)。因此2026年的整體施工活動預(yù)計仍將保持低位，重點將放在完成已售期房項目上。由于開發(fā)商在現(xiàn)金流顯著改善之前對土地投資保持謹(jǐn)慎，新開工項目預(yù)計將維持低位。

圖表18：房地產(chǎn)指標(biāo)的年初至今預(yù)測

分析：這一篇主要針對新房市場，錨定的是開發(fā)商未來兩年的處境分析。首先在宏觀逆風(fēng)和被動應(yīng)對式 房地產(chǎn)措施的前提下，2026-2027年的新房銷售將保持低迷，新房價格水平也將小幅下滑。開發(fā)商會優(yōu)先完成手頭的項目以回籠資金來清償債務(wù)，所以接下去兩年不用上面督促，新房的供應(yīng)量會自然下降。

以上總體情況細(xì)分到不同城市會有很大的不同，比如高線城市核心區(qū)的豪宅仍會供不應(yīng)求。一些財務(wù)狀況比較好，有心有力的高線城市本地開發(fā)商轉(zhuǎn)向?qū)Ｗ⒂诒镜睾诵膮^(qū)高品質(zhì)住宅已經(jīng)取得了比較好的效果。而那些全國盤子鋪的太大，債務(wù)太高的開發(fā)商則很難轉(zhuǎn)身，即使有這個心也沒這個力，雖然我從來不建議買房地產(chǎn)股，但如果想買的話要買財務(wù)狀況好，有心有力轉(zhuǎn)向?qū)Ｗ龈呔€核心區(qū)項目的本地開發(fā)商。

預(yù)計2025年新房銷售量同比下降超過10%（8.75億平方米），銷售額同比下降約13%（人民幣8.45萬億元），2026年全國整體新房地產(chǎn)銷售量同比下降8.5%（8.01億平方米），其中2026年上半年同比下降14.8%，下半年同比下降1.6%（部分原因是基數(shù)較低以及可能的按揭利息補(bǔ)貼）。

圖表21：全國主要房產(chǎn)銷售額預(yù)測

分析：預(yù)計2025年新房銷量同比下降10%，2026年跌幅將收窄至8.5%，這一部分是因為預(yù)期2026年宏觀會有邊際改善（特別是通縮邊際改善），另一部分是因為新房供應(yīng)量的主動下降。當(dāng)然這其中還隱含了一個很重要的假設(shè)，就是2026年傳聞中的新房貼息政策落地，如果貼息政策未落地的話，新房銷量的同比跌幅將遠(yuǎn)大于8.5%。總之2026年對于大多數(shù)開發(fā)商來說是回籠資金償還負(fù)債的猥瑣發(fā)育守塔之年，房地產(chǎn)股總體上不太可能會有大的行情。

考慮到開發(fā)商對新房銷售前景變得更加謹(jǐn)慎，并將重點放在高線城市核心區(qū)域的土地儲備上，這些區(qū)域土地成本較高且可售面積較低（CREIS300城前10個月土地銷售同比下降超過10%），我們預(yù)測全國新開工項目在2026年將繼續(xù)同比下降15.5%，其中2026年上半年同比下降18.4%，下半年同比下降12.4%。

圖表25：全國新房完工情況預(yù)測

分析：預(yù)計2026年全國新開工項目將同比下降 15.5%，下半年下降的幅度相比上半年將有所收窄，這主要是由于開發(fā)商的資金壓力和看空后市共同決定的。另外少數(shù)財務(wù)狀況好的本地開發(fā)商轉(zhuǎn)向受歡迎的高線城市核心區(qū)項目，而多數(shù)大型開發(fā)商由于負(fù)債率太高而無法轉(zhuǎn)身，如果沒有大規(guī)模商品房庫存收購支持的話，他們2026年的日子不會太好過。

考慮到開發(fā)商在流動性緊張和銷售前景疲弱的情況下謹(jǐn)慎進(jìn)行土地收購，以及他們將更關(guān)注關(guān)注項目完工和去杠桿化，我們預(yù)計土地市場將在2026年和2027年保持疲弱，直到房地產(chǎn)銷售強(qiáng)勁回升并且開發(fā)商現(xiàn)金流顯著改善。因此我們預(yù)計2026年土地銷售量將下降10%-15%，2027年將下降5%-10%。

新開工項目可能仍將保持低迷，在建新房規(guī)模在2026年繼續(xù)縮減（2025年前10個月同比下降9.4%），結(jié)合土地銷售乏力，預(yù)計2026年房地產(chǎn)投資同比下降16.4%（2025年前10個月同比下降14.7%），其中2026年上半年同比下降19.5%，下半年同比下降12.7%。下半年同比降幅較溫和主要是由于潛在的政策支持，如抵押貸款利息補(bǔ)貼，可能促進(jìn)開發(fā)商更多的土地投資和新開工項目。

圖表27：全國房地產(chǎn)投資預(yù)測

分析：由于開發(fā)商無力拿地且居民收入預(yù)期持續(xù)走低，2026年-2027年的土地市場將保持疲弱，預(yù)計 2026年土拍金額將下降10%-15%，2027年將下降5%-10%。 土地收入持續(xù)減少會使地方政府更加依賴于債務(wù)置換以維持運(yùn)作，投入本地經(jīng)濟(jì)的財政資源也會繼續(xù)趨緊，所以明年的宏觀逆風(fēng)（居民收入、消費、通縮等）會有邊際改善，但很難逆轉(zhuǎn)。

雖然有持續(xù)的白名單和潛在的小規(guī)模商品房庫存收購作為托底手段，但這些只能幫助開發(fā)商維持運(yùn)營，最終要爬出泥坑還是需要房地產(chǎn)市場實實在在的轉(zhuǎn)好，而好轉(zhuǎn)前提是居民收入預(yù)期上升，繼而通過擴(kuò)大消費來完成通縮的逆轉(zhuǎn)。漲價預(yù)期形成后經(jīng)濟(jì)引擎才能順暢的轉(zhuǎn)起來，但這個過程會十分漫長，除非中間有大規(guī)模拆遷等高資源消耗的手段向市場直接注入購買力進(jìn)行干預(yù)。