（為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2004年，陳志遠因個人原因，借用朋友林建國的名義，向甲公司購買了位于浙江的一套大戶型商品房（即“一號房屋”），總價106萬余元。

購房合同、發(fā)票、房產(chǎn)證均登記在林建國名下，但陳志遠稱：

“首付、貸款、裝修、物業(yè)費全是我出的，房子也一直由我住。”

2014年，陳志遠還在領(lǐng)導(dǎo)干部個人事項報告中，向組織申報該房為其本人所有。

然而，2018年，林建國因替他人擔(dān)保1000萬元債務(wù)，被債權(quán)人趙立峰起訴。

2020年，法院進入執(zhí)行程序，依法查封了登記在林建國名下的一號房屋。

陳志遠隨即提出執(zhí)行異議，稱自己是實際權(quán)利人，要求解除查封。

2022年，法院駁回其異議，陳志遠提起案外人執(zhí)行異議之訴，請求確認(rèn)其為真實權(quán)利人并排除執(zhí)行。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回陳志遠的全部訴訟請求；

? 繼續(xù)執(zhí)行一號房屋，用于清償林建國所擔(dān)保的債務(wù)。

三、法院說理要點

法院圍繞“能否排除執(zhí)行”作出如下認(rèn)定：

不動產(chǎn)以登記為準(zhǔn)，借名關(guān)系不具對外效力

《民法典》明確規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)以登記為生效要件。一號房屋自2004年起即登記在林建國名下，對外具有公示公信效力。陳志遠與林建國之間的內(nèi)部約定，不能對抗善意債權(quán)人。

不符合《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條的排除條件

該條款保護的是“合法買受人”，需滿足：

在查封前簽訂合法有效的書面買賣合同；

已支付全部價款；

已合法占有；

非因自身原因未過戶。

但本案中，雙方并非買賣關(guān)系，而是借名關(guān)系，且陳志遠自認(rèn)“因稅費高一直未過戶”——屬于自身原因?qū)е挛吹怯洠什贿m用該條款。

組織部門證明不具物權(quán)效力

陳志遠提交的《證明》，僅反映其個人申報情況，不能替代不動產(chǎn)登記，亦不能產(chǎn)生物權(quán)變動效果。

債權(quán)人系善意第三人，應(yīng)受法律保護

趙立峰作為普通債權(quán)人，無義務(wù)審查房屋背后是否存在借名安排。若允許借名人隨意排除執(zhí)行，將嚴(yán)重損害交易安全和司法權(quán)威。

四、律師提示

本案為“借名買房遭遇執(zhí)行查封”敲響警鐘：

“實際出資+長期居住” ≠ 能排除執(zhí)行

很多人誤以為“房子是我買的、我住的，就不能被執(zhí)行”。但法律只看登記簿。只要名字不在證上，就可能“房財兩空”。

借名買房最大的風(fēng)險不是反悔，而是被執(zhí)行

即使出名人永不反悔，一旦其涉訴、負債、擔(dān)保，房屋立即面臨查封拍賣。

? 對債權(quán)人的建議：

查封被執(zhí)行人名下房產(chǎn)時，無需理會“實際出資人”主張；

若遇案外人異議，重點強調(diào)“登記公示效力”與“非買賣關(guān)系”；

借名安排屬于內(nèi)部風(fēng)險，不應(yīng)由外部債權(quán)人承擔(dān)。

提示：法律保護的是看得見的權(quán)利，而不是藏在背后的安排。

本案中，法院依法維護了執(zhí)行程序的穩(wěn)定性與債權(quán)人合法權(quán)益——這正是法治對“形式正義”的堅守。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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