（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

一、案情介紹

2011年，林女士因不具備購(gòu)房資格，與朋友張先生簽訂《借名購(gòu)房協(xié)議》，約定由張先生出面購(gòu)買(mǎi)位于北京的一套房產(chǎn)（即“一號(hào)房屋”），總價(jià)546萬(wàn)余元，全部房款由林女士支付。

協(xié)議簽訂后，林女士向張先生轉(zhuǎn)賬510萬(wàn)元，并稱另付現(xiàn)金30萬(wàn)元。張先生隨后與甲公司簽訂購(gòu)房合同，并將房屋登記在自己名下。2015年，張先生又將房屋過(guò)戶至其配偶李女士名下。

然而，十年間，林女士從未辦理過(guò)戶，也未對(duì)產(chǎn)權(quán)變更提出異議。

2018年，張先生、李女士以一號(hào)房屋作抵押，向乙銀行借款950萬(wàn)元，并辦理了合法抵押登記。后因二人違約，乙銀行依據(jù)公證債權(quán)文書(shū)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，法院依法查封并擬拍賣(mài)該房屋。

林女士得知后，立即提出執(zhí)行異議，主張自己是實(shí)際出資人和真實(shí)權(quán)利人，要求停止拍賣(mài)。法院駁回其異議，她遂提起執(zhí)行異議之訴。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回林女士的全部訴訟請(qǐng)求。

法院認(rèn)定：林女士對(duì)一號(hào)房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，乙銀行作為善意抵押權(quán)人，其擔(dān)保物權(quán)應(yīng)受法律優(yōu)先保護(hù)。

三、法院說(shuō)理要點(diǎn)

法院圍繞“能否排除強(qiáng)制執(zhí)行”作出如下認(rèn)定：

借名協(xié)議不能對(duì)抗善意抵押權(quán)人

一號(hào)房屋登記在李女士名下，乙銀行基于不動(dòng)產(chǎn)登記公示效力，與其簽訂抵押合同并辦理登記，屬于善意取得擔(dān)保物權(quán)。根據(jù)《民法典》第406條及執(zhí)行異議司法解釋第27條，擔(dān)保物權(quán)優(yōu)先于普通債權(quán)，借名買(mǎi)房人不得以此對(duì)抗抵押權(quán)人。

出資證據(jù)存在重大瑕疵

510萬(wàn)元轉(zhuǎn)賬未注明用途，無(wú)法直接證明用于購(gòu)房；

30萬(wàn)元現(xiàn)金無(wú)交付憑證，真實(shí)性存疑；

購(gòu)房發(fā)票、稅費(fèi)等均顯示付款人為張先生，無(wú)直接證據(jù)鏈證明林女士為實(shí)際出資人。

長(zhǎng)期怠于行使權(quán)利，違背常理

從2012年房屋登記至2022年執(zhí)行啟動(dòng)，長(zhǎng)達(dá)十年間，林女士既未要求過(guò)戶，也未對(duì)房屋多次轉(zhuǎn)移（張先生→李女士）、抵押等重大處分行為提出異議，明顯不符合真實(shí)權(quán)利人的行為邏輯。

借名買(mǎi)房本身存在政策風(fēng)險(xiǎn)

林女士自認(rèn)“因無(wú)購(gòu)房資格”而借名，該行為規(guī)避限購(gòu)政策，本身就具有法律風(fēng)險(xiǎn)，法律不予鼓勵(lì)。

四、律師提示

本案為“借名買(mǎi)房遭遇抵押執(zhí)行”敲響警鐘，三點(diǎn)教訓(xùn)必須牢記：

借名買(mǎi)房≠擁有產(chǎn)權(quán)，登記才是關(guān)鍵

只要房屋未過(guò)戶至你名下，你就只是“債權(quán)人”，而非“物權(quán)人”。一旦登記人將房屋抵押、出售或被執(zhí)行，你將喪失優(yōu)先保護(hù)地位。

銀行抵押權(quán)具有“超級(jí)優(yōu)先性”

只要銀行盡到形式審查義務(wù)（查登記、辦抵押、做公證），即構(gòu)成善意抵押權(quán)人，借名買(mǎi)房人幾乎無(wú)法推翻。

長(zhǎng)期不主張權(quán)利=放棄權(quán)利

十年不過(guò)戶、不維權(quán)，在法律上會(huì)被視為默認(rèn)接受現(xiàn)狀。法院會(huì)據(jù)此推斷：你并非真實(shí)權(quán)利人，或已放棄權(quán)利。

? 對(duì)借名買(mǎi)房人的建議：

若確需借名，務(wù)必在具備過(guò)戶條件后立即辦理；

定期書(shū)面催告登記人配合過(guò)戶，并保留證據(jù)；

切勿將房屋置于他人名下多年而不聞不問(wèn)——時(shí)間越長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)越高。

北京房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)專注處理借名買(mǎi)房、執(zhí)行異議及抵押權(quán)沖突糾紛，擅長(zhǎng)通過(guò)證據(jù)重建與程序抗辯，最大限度維護(hù)客戶權(quán)益。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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