（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

一、案情介紹

2009年5月20日，鄭國(guó)強(qiáng)與北京某房產(chǎn)公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)買(mǎi)位于北京市的一套住房（即一號(hào)房屋），購(gòu)房款150萬(wàn)余元由其支付，并于此后將房屋登記在自己名下。

2017年9月，鄭國(guó)強(qiáng)與甲公司簽訂《借款合同》，并以一號(hào)房屋提供抵押擔(dān)保，雙方辦理了具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的公證，并于2017年9月15日完成抵押權(quán)登記。

2019年11月，甲公司將該筆債權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙合伙企業(yè)。因鄭國(guó)強(qiáng)未履行還款義務(wù)，乙合伙企業(yè)依據(jù)公證處出具的執(zhí)行證書(shū)，向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。2020年8月13日，法院依法查封登記在鄭國(guó)強(qiáng)名下的一號(hào)房屋。

此時(shí)，鄭國(guó)強(qiáng)之子鄭文軒作為案外人提出執(zhí)行異議，主張：

“我系一號(hào)房屋的實(shí)際所有權(quán)人。2009年購(gòu)房時(shí)我正在海外留學(xué)，無(wú)法親自辦理購(gòu)房手續(xù)，故借用父親鄭國(guó)強(qiáng)名義簽約。我回國(guó)后于2015年向父親轉(zhuǎn)賬700萬(wàn)元用于購(gòu)房，并長(zhǎng)期居住在該房屋內(nèi)，繳納物業(yè)、水電、燃?xì)獾荣M(fèi)用?！?/strong>

鄭國(guó)強(qiáng)及其配偶王秀蘭均認(rèn)可鄭文軒的說(shuō)法，稱(chēng)房屋確系為兒子代持。

乙合伙企業(yè)堅(jiān)決反對(duì)，認(rèn)為：

房屋自始登記在鄭國(guó)強(qiáng)名下，對(duì)外具有公示公信效力；

抵押設(shè)立時(shí)，鄭文軒從未提出任何權(quán)利主張；

其所謂“借名買(mǎi)房”無(wú)書(shū)面協(xié)議，亦無(wú)充分證據(jù)，不能對(duì)抗善意抵押權(quán)人。

法院于2021年3月25日作出A號(hào)執(zhí)行裁定，駁回鄭文軒的異議。鄭文軒不服，遂提起案外人執(zhí)行異議之訴。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回鄭文軒的全部訴訟請(qǐng)求。

法院認(rèn)定：鄭文軒未能就其與鄭國(guó)強(qiáng)之間存在借名買(mǎi)房合意完成舉證，其所主張的權(quán)益不足以排除對(duì)登記在被執(zhí)行人名下房產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行。

三、法院說(shuō)理要點(diǎn)

法院圍繞“案外人是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益”作出如下認(rèn)定：

借名買(mǎi)房需有明確合意，不能僅憑親屬陳述推定

鄭文軒未提交任何書(shū)面協(xié)議或錄音、郵件等證據(jù)證明其與鄭國(guó)強(qiáng)就“借名購(gòu)房”達(dá)成一致。僅憑父子當(dāng)庭相互認(rèn)可，不足以排除事后串通可能，無(wú)法認(rèn)定存在真實(shí)合意。

購(gòu)房時(shí)間與所謂“出資”時(shí)間嚴(yán)重脫節(jié)

一號(hào)房屋于2009年簽約并付款，而鄭文軒稱(chēng)2015年才向父親轉(zhuǎn)賬700萬(wàn)元；

若為借名購(gòu)房，為何在房屋交付、登記六年后才“補(bǔ)付”房款？該行為明顯違背交易常理。

主張內(nèi)容自相矛盾，削弱可信度

鄭文軒既主張“自始借名”，又表示“2015年從父親處購(gòu)得房屋”，兩種說(shuō)法邏輯沖突，難以采信其為真實(shí)權(quán)利人。

居住與繳費(fèi)屬家庭內(nèi)部安排，不產(chǎn)生物權(quán)效力

子女在父母房屋內(nèi)居住并代繳費(fèi)用，在中國(guó)家庭中極為常見(jiàn)，不能據(jù)此推定房屋歸其所有，更不構(gòu)成物權(quán)。

抵押權(quán)人受物權(quán)公示原則保護(hù)

乙合伙企業(yè)在設(shè)立抵押時(shí)，房屋登記在鄭國(guó)強(qiáng)名下，其作為善意債權(quán)人，有權(quán)信賴(lài)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公示效力。鄭文軒與鄭國(guó)強(qiáng)之間的內(nèi)部約定，不得對(duì)抗外部債權(quán)人。

四、律師提示

本案揭示了借名買(mǎi)房在執(zhí)行程序中的重大風(fēng)險(xiǎn)，值得各方警惕：

“父子認(rèn)可”不等于“法律確權(quán)”

即使父母當(dāng)庭承認(rèn)房屋歸子女，若缺乏購(gòu)房時(shí)的出資憑證、溝通記錄或書(shū)面協(xié)議，法院極可能認(rèn)定為規(guī)避執(zhí)行的虛假陳述。

時(shí)間邏輯是審查重點(diǎn)

購(gòu)房、付款、主張權(quán)利的時(shí)間線(xiàn)若存在斷裂或倒掛（如“先登記、后付款、多年不主張”），極易被法院視為虛構(gòu)事實(shí)，直接導(dǎo)致敗訴。

抵押權(quán)具有強(qiáng)大對(duì)抗效力

一旦房屋設(shè)立抵押，登記產(chǎn)權(quán)人的債權(quán)人即取得優(yōu)先保護(hù)地位。借名人若未在抵押前完成過(guò)戶(hù)或預(yù)告登記，幾乎無(wú)法阻卻執(zhí)行。

? 對(duì)債權(quán)人的建議：

面對(duì)案外人執(zhí)行異議，應(yīng)重點(diǎn)指出：

（1）無(wú)借名合意證據(jù)；

（2）出資與購(gòu)房時(shí)間不符；

（3）主張前后矛盾；

（4）自身作為善意抵押權(quán)人的信賴(lài)?yán)妗?/strong>

堅(jiān)持“登記公示優(yōu)先、交易安全至上”的抗辯邏輯，守住執(zhí)行成果。

提示：法律保護(hù)的是公示的權(quán)利，不是私下的約定。

本案中，即便鄭文軒確實(shí)支付了款項(xiàng)，但因未在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)固定權(quán)利，最終無(wú)法阻止房屋被執(zhí)行。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶(hù)、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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