“二手房供應(yīng)過剩、價格承壓格局未變”，這是目前西安二手房的現(xiàn)狀。

與此同時，國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，西安二手房房價環(huán)比下跌1.1%、同比下跌9%，也印證了這一點。

事實上，大家的體感也是如此，即便是曾為千人搖的紅盤進(jìn)入二手房市場，也仍有可能以低于新房的價格成交。

值得一提的是，有個去年剛交付的兩千人搖號盤，卻是個例外。

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罕見，首套次新房成交價高于新房！

這一樓盤就是位于奧體板塊的龍翔奧城云璽。

該項目于去年10月31日迎來正式交付，就在最近首套二手房源成功出手，前后不到2個月。

成交的這套房源建面為142.31㎡，位于總高17F的小高層之上，房屋位于樓棟的中層，戶型結(jié)構(gòu)為四室。

根據(jù)西安房管局發(fā)布的一房一價，該戶型大約位于小區(qū)的15#樓，中層房源的備案價格在18189-19289元/㎡之間，單套總價約259萬-274.5萬元。

值得一提的是，該二手房源在掛牌價290萬元的基礎(chǔ)之上，最終以297.5億元的價格交易，折合單價約為2.09萬元/㎡。

從賬面上看，與新房購入價相比，該房源的二手房成交價上漲了23—38.5萬元之間，這在二手房普遍破發(fā)的時代下，極為罕見。

更讓人意想不到的是，該房源的成交周期僅為33天，與前瞻顧問統(tǒng)計的平均7.1個月的成交周期相比，成交算是極為順利的。

龍翔奧城云璽新房是于2023年9月中下旬首次登記的，之后四開四罄，也曾創(chuàng)下了2000+人搖號的熱銷場面，是2023年奧體熱銷樓盤之一。

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背后的邏輯是？

所以此時的問題也隨之而來，為何是龍翔奧城云璽走出了一波獨立行情？

從樓盤本身來看，龍翔奧城云璽地處這兩年大熱的奧體板塊。

提到奧體板塊，大家印象最深的是，這一板塊不僅是去年整個西安板塊中溢價地塊最多的，同時新房房價一度趕上了高新區(qū)……這一切源于板塊的城市占位，基礎(chǔ)配套的高濃度以及高兌現(xiàn)度，以及土地的稀缺之上。

聚焦在龍翔奧城云璽項目上，西北角緊鄰鐵一中陸港中學(xué)，與鐵一中陸港小學(xué)實際距離僅為700米左右，屬于名校學(xué)區(qū)范圍內(nèi)。

你會發(fā)現(xiàn)，即便在深度調(diào)整期，在西安但凡坐擁優(yōu)質(zhì)教育資源的項目，依然備受市場追捧。

除此之外，項目北側(cè)數(shù)百米為港務(wù)三甲醫(yī)院西安交通大學(xué)第一附屬醫(yī)院國際陸港院區(qū)，可以說周邊配套不錯。

具體到產(chǎn)品上，項目為龍翔“云系”產(chǎn)品的首發(fā)，是奧體首個雙露臺的項目，也是奧體首個規(guī)劃泳池會所的項目，社區(qū)為純小高設(shè)計，僅有建面約143㎡一個戶型，全系2T2設(shè)計，舒適度較高，產(chǎn)品力算是不錯的。

且項目為提前2個月交付，業(yè)主交付滿意度較高。也正因如此，在項目交付不到2個月內(nèi)首套二手房順利成交。

就目前看，作為去年西安賣得最好的民企——龍翔控股目前主要在/待售的項目：

一個是位于奧體中央公園旁的龍翔奧城錦宸府，推出的是117-126㎡的四代宅。

一個是位于未央團結(jié)片區(qū)的龍翔未央和鳴，產(chǎn)品為建面約111㎡-139㎡，最大得房率達(dá)到了約154-157%，待入市。

這兩個項目都是位于熱門板塊，均距離公園不遠(yuǎn)，均在名校學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，產(chǎn)品力都還可以。

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港務(wù)二手房未破發(fā)房源占比38%！

在前瞻顧問發(fā)布的2025年12月份的西安市場月報中，港務(wù)二手房的未破發(fā)房源占比達(dá)到38%。

除了龍翔奧城云璽外，綠城全運村芳菲苑、中糧奧體壹號二期以及華潤未來城市二手房成交價都高于新房。

但需注意的是，2020-2023年港務(wù)新房供應(yīng)量激增，這兩年新房集中涌入二手市場，或?qū)⒂瓉泶涡路康膬r格背刺。

仍以龍翔奧城云璽為例，首套房成交后，進(jìn)入2026年項目又陸續(xù)成交2套房，成交價格分別為19371元/㎡、17469元/㎡，雖說樓棟、樓層位置不同，但價格優(yōu)勢逐步減弱也是事實。

慶幸的是，2026年西安二手房新政已落地執(zhí)行，即，增值稅降至3%，滿2年后全免。所以當(dāng)下對于賣家來說，賣房要趁早，對于買家來說，可以多對比。