2019年，是很多人記憶里的“樓市高光時(shí)刻”。

那一年，不只是北上廣深，連不少三四線城市、縣城的房價(jià)都沖上了新高。
“只要敢買房，就不可能虧”，幾乎成了全民共識。

可就在那個(gè)節(jié)點(diǎn)，王健林卻說了一句讓市場瞬間降溫的話：
全球房地產(chǎn)，很少有能持續(xù)繁榮超過幾十年的。

他說，人口、購買力、需求都會見頂，一旦飽和，想再靠房地產(chǎn)拉動增長，就會越來越難。
更關(guān)鍵的是，他不只是說說而已，而是實(shí)實(shí)在在選擇退出房地產(chǎn)。

當(dāng)時(shí)很多人不理解：
房價(jià)這么高，正是賺錢的時(shí)候，他為什么要走？

幾年過去，答案已經(jīng)寫在現(xiàn)實(shí)里。

一、從2020年開始，房地產(chǎn)的“方向盤”徹底打死

從2020年起，樓市的變化幾乎是連續(xù)發(fā)生的。

• 房企資金鏈吃緊

• 項(xiàng)目延期、停工頻發(fā)

• 交付風(fēng)險(xiǎn)成為購房者繞不開的話題

隨后，市場信心開始松動，成交量下降，價(jià)格開始回調(diào)。

到2024—2025年，全國房地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)出一個(gè)非常清晰的特征：
成交低迷 + 價(jià)格分化 + 信心修復(fù)緩慢。

很多城市的房價(jià)，相比高點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯回落，部分三四線城市跌幅更為顯著。

這不是短期波動，而是一個(gè)周期的轉(zhuǎn)向。

二、2026年前后，樓市已經(jīng)出現(xiàn)4個(gè)無法忽視的信號

如果把情緒放一邊，只看現(xiàn)實(shí)，會發(fā)現(xiàn)關(guān)于未來的方向，其實(shí)已經(jīng)很清楚了。

信號一：住房供給，真的已經(jīng)嚴(yán)重過剩

經(jīng)過二十多年的高強(qiáng)度開發(fā)，中國的住房存量已經(jīng)非常龐大。

業(yè)內(nèi)普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，現(xiàn)有住房規(guī)模，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)前和未來相當(dāng)長一段時(shí)間的居住需求。
不少新城、新區(qū)，夜晚亮燈率偏低，空置問題并非個(gè)例。

城鎮(zhèn)化的高速階段已經(jīng)過去，新增購房主力正在減少，這是一個(gè)結(jié)構(gòu)性變化。

信號二：人口與需求的基本面，正在發(fā)生變化

過去支撐樓市的三大核心因素：

• 人口持續(xù)增長

• 城市化快速推進(jìn)

• 家庭收入預(yù)期不斷抬升

如今，都在發(fā)生改變。

出生人口連續(xù)多年下降，購房主力人群規(guī)模收縮，
“剛需接力”的邏輯，正在弱化。

房子不再是“人人都必須買、越早越好”的必選項(xiàng)。

信號三：高層住宅，正在進(jìn)入集中拋售階段

最近兩年，一個(gè)變化越來越明顯：
二手高層住宅的掛牌量持續(xù)增加，但成交卻跟不上。

原因其實(shí)很現(xiàn)實(shí)：

• 房齡上升，居住體驗(yàn)下降

• 電梯、物業(yè)、維護(hù)成本逐年增加

• 同類房源競爭激烈

在不少城市，高層住宅已經(jīng)從“剛需首選”，變成了“難出手資產(chǎn)”。

而一旦房屋進(jìn)入老化階段，流動性問題會被進(jìn)一步放大。

信號四：家庭杠桿高企，風(fēng)險(xiǎn)承受能力有限

一個(gè)不容忽視的事實(shí)是：
很多家庭的主要資產(chǎn)，幾乎全部集中在房產(chǎn)上。

一旦房價(jià)下行，家庭資產(chǎn)負(fù)債表會承受雙重壓力：
資產(chǎn)縮水 + 負(fù)債剛性存在。

在收入預(yù)期不穩(wěn)定的情況下，這種結(jié)構(gòu)本身就非常脆弱。

三、“放水”“救市”，真的能帶來新一輪大漲嗎？

這是很多人最關(guān)心的問題。

客觀來看，政策的主要目標(biāo)是穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險(xiǎn)，而不是重新點(diǎn)燃投機(jī)。

降利率、降首付、優(yōu)化政策，更多是為了避免市場失速，而非推動全面反轉(zhuǎn)。

從全球經(jīng)驗(yàn)來看，
當(dāng)人口和需求進(jìn)入平臺期后，房地產(chǎn)很難再走出持續(xù)的大牛市。

政策能托底，但很難改變長期方向。

四、2026年，更像是一個(gè)“臨界點(diǎn)”，而不是起點(diǎn)

綜合當(dāng)前的供給、人口、需求和家庭杠桿情況來看，
2026年前后的房地產(chǎn)市場，更可能呈現(xiàn)出以下狀態(tài)：

• 整體仍處在調(diào)整期

• 城市與城市之間分化加劇

• 房產(chǎn)的金融屬性持續(xù)減弱

• 居住屬性回歸

那些仍然堅(jiān)信“房價(jià)只漲不跌”的判斷，正在失去現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。

王健林當(dāng)年的那番話，并不是唱衰，而是提前看清了周期。

房地產(chǎn)不會消失，但它已經(jīng)不再是全民致富的發(fā)動機(jī)。

對于普通家庭來說：

• 如果是自住，要量力而行，重視長期現(xiàn)金流

• 如果是投資，需要重新評估風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)

• 不要把全部身家，押在單一資產(chǎn)上

房子，終究是用來生活的，而不是用來賭未來的。

2026年，或許不會迎來“第3輪大漲”，
但一定會進(jìn)一步驗(yàn)證一個(gè)趨勢：
靠房地產(chǎn)躺贏的時(shí)代，真的過去了。

看清這一點(diǎn)，
比任何預(yù)言，都更重要。