2025年，盡管上海地區(qū)持續(xù)面臨供應(yīng)壓力，全年仍有逾100萬平方米的新竣工面積入市，但周邊市場供應(yīng)量呈現(xiàn)明顯回落態(tài)勢。大上海區(qū)域（涵蓋上海、昆山、蘇州、太倉、常熟、嘉興及無錫）全年新增供應(yīng)總量約為181萬平方米，較2024年同比大幅下降約50%，且低于過去十年的平均供應(yīng)水平。

在上海周邊物流地產(chǎn)市場，2023-2024年期間出現(xiàn)的大量新增供應(yīng)致使絕大多數(shù)區(qū)域市場的空置率持續(xù)處于高位。截至2025年底，大上海區(qū)域整體市場空置率仍超過20%。由于該區(qū)域內(nèi)各物流市場間的車程距離較近，需求能夠相互吸引，因此盡管2025年市場需求較上年有所恢復(fù)，競爭依然較為激烈。

展望2026年，大上海區(qū)域物流地產(chǎn)市場供應(yīng)端壓力預(yù)計將持續(xù)緩和，然而消化2023-2024年供應(yīng)潮所累積的新增庫存仍需一定周期。市場去化進(jìn)程將在一定程度上受國家消費支持性政策力度及實際效應(yīng)的影響，同時取決于整體市場租賃需求審慎情緒的緩解程度。短期內(nèi)，市場競爭壓力仍將延續(xù)，但相較于2024-2025年的激烈程度，預(yù)計將出現(xiàn)一定放緩趨勢。

目前，大上海區(qū)域物流地產(chǎn)仍為租戶方市場，租戶議價能力持續(xù)占據(jù)優(yōu)勢。為鞏固現(xiàn)有租戶穩(wěn)定性并為新竣工項目吸引主力租戶，業(yè)主方普遍推行較為激進(jìn)的租金定價策略，通過擴(kuò)大議價空間以增強市場競爭力。據(jù)仲量聯(lián)行2025年針對大上海區(qū)域40個子市場的追蹤數(shù)據(jù)顯示，所有子市場租金水平均呈現(xiàn)不同程度的下行趨勢。以價換量的策略在2025年取得明顯成效，上海、蘇州及嘉興等市場在租金大幅下調(diào)后，其凈吸納量錄得顯著提升。

第三方物流服務(wù)商作為大上海區(qū)域物流地產(chǎn)的核心需求來源，當(dāng)前市場競爭加劇推動租金水平下行，為第三方物流服務(wù)商提供了資源整合契機(jī)，其中某知名企業(yè)在2025年于上海金山子市場持續(xù)擴(kuò)大租賃面積；本地中小型第三方物流服務(wù)商則依托區(qū)域深耕優(yōu)勢，在租金下行周期中積極拓展業(yè)務(wù)規(guī)模。此外，長三角地區(qū)扎實的工業(yè)基礎(chǔ)持續(xù)為物流地產(chǎn)注入制造業(yè)需求，2025年上海、昆山、蘇州及嘉興等城市均錄得來自制造業(yè)租戶或其委托的第三方物流服務(wù)商的大面積租賃需求。

短期內(nèi)，大上海區(qū)域物流地產(chǎn)需求以租戶整合升級為主導(dǎo)，第三方物流服務(wù)商為核心需求來源。長期來看，內(nèi)需擴(kuò)容作為中國經(jīng)濟(jì)增長的核心驅(qū)動力，將持續(xù)支撐高標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲市場。根據(jù)《“十五五”規(guī)劃建議》，國家將通過消費與投資良性互動、供需動態(tài)平衡，釋放消費潛力。與此同時，當(dāng)前租金調(diào)整周期疊加需求增長，為企業(yè)優(yōu)化倉儲配置提供戰(zhàn)略窗口，第三方物流及電商平臺正借此整合或擴(kuò)大租賃面積。此外，制造業(yè)發(fā)展推動高端產(chǎn)業(yè)對高標(biāo)準(zhǔn)倉儲需求增長，企業(yè)因供應(yīng)鏈時效要求更傾向區(qū)域內(nèi)高標(biāo)倉，其中汽車、電子信息及電器裝備等高端制造業(yè)在長三角的投資建廠，將持續(xù)帶動區(qū)域物流地產(chǎn)需求。

*本文小標(biāo)題插畫部分為AI生成后二次創(chuàng)作