繼昨天連發(fā)3條催收短信后，今天易安物業(yè)的第4條催繳短信又到了。內(nèi)容如下：金鼎領域小區(qū)業(yè)主經(jīng)多次催告仍未履行物業(yè)費的繳納，蓄意逃避事實已成立，現(xiàn)鄭重告知您：滯納金已產(chǎn)生，經(jīng)我方電話通知或短信通知達三次以上仍執(zhí)意拒繳，將采取訴前保全，有可能凍結(jié)您名下銀行卡、支付寶、微信的方式督促您繳費，請您理性正確看待問題盡快處理，切勿因欠費被追究法律懲戒責任！繳費地址：滄州市運河區(qū)解放中路南新村四號樓15373333600案件咨詢19265537823【物業(yè)法務中心】。

看似平常無奇的催繳短信，明擺著是最后通牒。該短信存在多處違法與違規(guī)，核心問題集中在滯納金、訴前保全、催收合規(guī)三方面。

1. 滯納金收取需有合同依據(jù)且合理：滯納金本質(zhì)是違約金，必須在物業(yè)服務合同中明確約定計算標準，且不得顯著高于實際損失（通常不超過LPR的4倍或欠費金額的30%）。若合同無約定，物業(yè)無權單方面收取，否則業(yè)主可拒絕支付或請求法院調(diào)整。

2. 訴前保全非物業(yè)可自行操作：物業(yè)無權直接凍結(jié)業(yè)主銀行卡、支付寶、微信賬戶。訴前保全須滿足：向法院書面申請并提供擔保；證明業(yè)主有轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、逃避債務的可能；保全范圍與欠費金額相當；法定時限內(nèi)起訴。僅短信/電話催告三次，遠未達到法定保全條件，此類表述涉嫌虛假威脅與違法催收。

3. 催收方式與內(nèi)容涉嫌違法：高頻短信/電話催繳可能構(gòu)成騷擾，違反《治安管理處罰法》；通知中“蓄意逃避事實已成立”等表述若缺乏證據(jù)，可能侵害業(yè)主名譽權；落款“物業(yè)法務中心”若未依法登記或無律師資質(zhì)，可能涉嫌虛假代理與誤導。

4. 無權限自行采取強制措施：物業(yè)不得擅自停水、停電、停門禁或凍結(jié)賬戶，只能通過催告、訴訟/仲裁維權 。

二、業(yè)主應對步驟

1. 核查合同與欠費事實：核對物業(yè)服務合同中物業(yè)費標準、違約金/滯納金條款、服務內(nèi)容；整理繳費記錄、物業(yè)未履約證據(jù)（如設施維修記錄、保潔不到位照片、溝通記錄等）。

2. 書面回函：明確欠費原因（如服務未達標），要求提供欠費明細、滯納金計算依據(jù)與合同條款；指出催收違法之處，要求停止騷擾；限期書面回復，否則將投訴或訴訟。

3. 投訴與舉報：向住建部門投訴違規(guī)催收；向市場監(jiān)管部門舉報亂收滯納金；向公安報案騷擾或威脅；向網(wǎng)信部門舉報個人信息泄露。

4. 法律維權：收到法院保全裁定后，5日內(nèi)申請復議并要求提供擔保；若保全錯誤造成損失，可索賠；物業(yè)起訴時，以服務未達標抗辯，請求減免或調(diào)整違約金。

5. 集體維權：聯(lián)合其他業(yè)主成立維權小組，共同收集證據(jù)，委托律師協(xié)商或訴訟，降低成本、提高效率。

三、合規(guī)催收流程（物業(yè)應遵守）

1. 提供服務→業(yè)主欠費→書面催告（列明金額、期限、后果，蓋章）→合理期限（≥7日）未繳→訴訟/仲裁→勝訴后申請強制執(zhí)行→法院裁定凍結(jié)賬戶。

2. 全程不得威脅、騷擾、停水停電，保全須經(jīng)法院依法裁定 。

四、風險提示與行動清單

- 風險：忽視違法催收可能被誤導繳費；未及時抗辯可能承擔不利后果；財產(chǎn)被錯誤保全影響征信與資金使用。

- 立即行動：收集催收記錄；核查合同與證據(jù)；發(fā)書面回函；向主管部門投訴；必要時咨詢律師。