家人們，今天咱聊個(gè)重磅消息，中指研究院剛發(fā)了個(gè)判斷：房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在“十五五”中后期逐步完成筑底�？赡苡腥艘宦�(tīng)“筑底”倆字就激動(dòng)了，是不是意味著房?jī)r(jià)要漲了？是不是市場(chǎng)要回暖了？先別著急上頭，咱一步步把這事掰扯明白，全是實(shí)在話，聽(tīng)完你心里自然有譜。

先給大家把這個(gè)熱點(diǎn)事實(shí)說(shuō)清楚，別被專業(yè)名詞繞暈。中指研究院是業(yè)內(nèi)比較權(quán)威的機(jī)構(gòu)，他們說(shuō)的這話，核心意思就是當(dāng)前樓市還在調(diào)整期，不是馬上就能好起來(lái)，得等到“十五五”中后期，大概就是2028年到2030年前后，市場(chǎng)才能慢慢穩(wěn)住，不再像現(xiàn)在這樣跌跌不休、忽冷忽熱。

咱先看一組數(shù)據(jù)，更直觀。2025年全國(guó)新建商品房銷售面積8.8億平米，同比降了8.7%，銷售額也跌了12.6%，這說(shuō)明買房子的人還是少，需求沒(méi)跟上。而且從2021年下半年開(kāi)始，這輪樓市調(diào)整已經(jīng)持續(xù)四年半了，現(xiàn)在新房銷量比2021年的峰值幾乎砍了一半，相當(dāng)于過(guò)去賣兩套，現(xiàn)在只賣一套。能說(shuō)出“筑底”的判斷，也是因?yàn)楫?dāng)前銷量已經(jīng)快跌到一個(gè)相對(duì)合理的水平，再往大跌的空間有限了。

那為啥中指研究院敢說(shuō)“十五五”中后期能筑底？不是拍腦袋瞎說(shuō)，背后有三層實(shí)實(shí)在在的原因，咱用大白話講透。

第一層，市場(chǎng)自身在“擠泡沫”，庫(kù)存慢慢在消化。這幾年不管是新房還是二手房，庫(kù)存都在一點(diǎn)點(diǎn)去化，尤其是核心城市，比如杭州、成都這些地方，成交量一直穩(wěn)得住，成都2025年新房加二手房賣了32.6萬(wàn)套，全國(guó)第一，需求有支撐，庫(kù)存自然消化得快。等庫(kù)存降到合理范圍，市場(chǎng)就不會(huì)再靠降價(jià)去庫(kù)存，價(jià)格和成交就能慢慢穩(wěn)住。

第二層，政策在持續(xù)發(fā)力托底，而且是精準(zhǔn)發(fā)力�！笆逦濉币�(guī)劃已經(jīng)定了調(diào)，要建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開(kāi)發(fā)、銷售這些制度，還會(huì)優(yōu)化保障房供給，滿足工薪族的基本住房需求，也會(huì)因城施策增加改善房供給�，F(xiàn)在各地也在動(dòng)真格，比如無(wú)錫、西安允許土地出讓金分期付，緩解房企資金壓力；鄭州還讓房企參與供地計(jì)劃編制，供地更貼合市場(chǎng)需求，這些政策慢慢見(jiàn)效，就能給市場(chǎng)托底。

第三層，房企也學(xué)聰明了，不再瞎擴(kuò)張，開(kāi)始“保命聚焦”。過(guò)去房企到處拿地、全國(guó)撒網(wǎng)，現(xiàn)在都扎堆往核心城市跑，北京、上海、杭州2025年土地出讓金都超1400億，房企寧愿在這些地方高價(jià)搶地，也不去弱城市冒險(xiǎn)。這種“精聚焦”的策略能減少行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，避免更多房企暴雷，行業(yè)穩(wěn)定了，市場(chǎng)筑底才有基礎(chǔ)。

那要是真能在“十五五”中后期筑底，會(huì)帶來(lái)啥影響？咱不唱多也不唱空，客觀說(shuō)三個(gè)變化。

第一個(gè)變化，城市分化會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重，“冰火兩重天”會(huì)成常態(tài)。筑底不是全國(guó)一起筑，核心城市先穩(wěn)住，弱城市還得熬。像杭州、上海，2025年還有高溢價(jià)地塊，杭州最高溢價(jià)率達(dá)115%，上海更是拍出20萬(wàn)/平的樓面價(jià)；但西安、合肥這些城市，土地出讓金降幅超30%甚至50%，以后可能會(huì)有更多弱城市出現(xiàn)“鶴崗化”，房子除了住，幾乎沒(méi)投資價(jià)值。

第二個(gè)變化，行業(yè)會(huì)徹底洗牌，中小房企慢慢出局�，F(xiàn)在能拿地的都是保利、華潤(rùn)這些頭部國(guó)央企，或者資金雄厚的優(yōu)質(zhì)民企，那些高杠桿、資金鏈緊張的房企，要么重組要么退出。以后市場(chǎng)上的房子，會(huì)越來(lái)越集中在少數(shù)房企手里，房屋品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)可能會(huì)提升，但選擇面也可能變窄。

第三個(gè)變化，房子會(huì)回歸居住本質(zhì)，“好房子”越來(lái)越吃香。過(guò)去大家買房靠漲價(jià)賺錢，以后普漲時(shí)代徹底結(jié)束，沒(méi)人再靠炒房暴富。“十五五”規(guī)劃也提了，要建安全舒適、綠色智慧的“好房子”，提升房屋品質(zhì)和物業(yè)質(zhì)量�，F(xiàn)在120平以上的改善型戶型成交占比已經(jīng)很高，以后老破小、戶型差的房子會(huì)更難賣，議價(jià)空間越來(lái)越大。

說(shuō)到這，我得跟大家掏心窩子說(shuō)點(diǎn)我的觀點(diǎn)，可能有點(diǎn)犀利，但都是我觀察市場(chǎng)這么多年的實(shí)在感受。

首先，“筑底”不等于“回暖暴漲”，別被這倆字騙了。筑底是市場(chǎng)不再大幅下跌，進(jìn)入平穩(wěn)期，不是說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)回到過(guò)去那種年年漲的狀態(tài)。對(duì)大多數(shù)城市來(lái)說(shuō)，筑底過(guò)程就是“橫盤震蕩”，核心城市核心板塊可能稍微穩(wěn)一點(diǎn)，甚至有結(jié)構(gòu)性小漲幅，但弱城市、遠(yuǎn)郊板塊，大概率還是會(huì)慢慢陰跌，直到需求和供給匹配。那些盼著靠買房一夜暴富的，趁早打消念頭，樓市的紅利期早就過(guò)了。

其次，這輪筑底是“被動(dòng)筑底”，不是市場(chǎng)主動(dòng)回暖�，F(xiàn)在銷量接近合理中樞，不是因?yàn)樾枨笸蝗槐l(fā)，而是過(guò)去的泡沫擠得差不多了，再跌就跌破合理價(jià)值了；政策托底也是為了防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，不是要把樓市再炒起來(lái)。就像一個(gè)人生病了，現(xiàn)在是靠藥維持生命體征，不是自己身體機(jī)能恢復(fù)了，想要徹底康復(fù)，還得靠經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)、人口流入、收入提升這些根本因素，這些都需要時(shí)間。

還有，筑底過(guò)程中，普通人的住房焦慮可能會(huì)更突出。核心城市的優(yōu)質(zhì)房子會(huì)越來(lái)越貴，普通人想買更難；弱城市的房子雖然便宜，但沒(méi)人要，想賣都賣不掉。尤其是那些在弱城市有房、想往核心城市遷移的人，可能會(huì)面臨“賣不掉舊房、買不起新房”的尷尬。而且保障房供給優(yōu)化需要時(shí)間，工薪族想住上合適的房子，還得等政策落地見(jiàn)效。

最后我想說(shuō)，樓市筑底不是終點(diǎn)，而是一個(gè)全新的起點(diǎn)。以后的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不再是閉著眼睛買房都能賺錢的市場(chǎng)，而是拼地段、拼品質(zhì)、拼物業(yè)的市場(chǎng)；也不再是靠土地財(cái)政拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代，而是走向高質(zhì)量發(fā)展的時(shí)代。

對(duì)咱們普通人來(lái)說(shuō)，不用再天天盯著房?jī)r(jià)漲跌焦慮，更該關(guān)注自己的實(shí)際需求和收入能力。市場(chǎng)再怎么變，房子最終是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。后續(xù)我也會(huì)持續(xù)跟進(jìn)各地的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和政策變化，幫大家看清樓市真相。你們覺(jué)得自己所在的城市，能跟上全國(guó)筑底的節(jié)奏嗎？評(píng)論區(qū)聊聊你的感受，咱下期接著嘮。