2026.01.20

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作者 |第一財(cái)經(jīng) 馬一凡

封圖 |AI生成

近半年來(lái)，上海部分中心城區(qū)的“老破小”小區(qū)，出現(xiàn)價(jià)格和成交量的明顯異動(dòng)。

以靜安區(qū)柳營(yíng)路309弄、319弄為例，半年內(nèi)其房?jī)r(jià)大幅上漲，甚至超越了2021年至2022年二手房成交巔峰期時(shí)的價(jià)格。徐匯區(qū)部分老小區(qū)也出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的情況。

業(yè)內(nèi)人士表示，動(dòng)遷預(yù)期成為撬動(dòng)這些老小區(qū)行情的關(guān)鍵因素，但由此催生的“博拆遷”現(xiàn)象也正在積累不容忽視的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者需要進(jìn)行理性判斷。

部分“老破小”逆勢(shì)走強(qiáng)

根據(jù)貝殼找房平臺(tái)數(shù)據(jù)，近半年來(lái)，始建于上世紀(jì)六七十年代的靜安區(qū)柳營(yíng)路309弄、319弄小區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴漲。

其中，柳營(yíng)路309弄在2025年6月的掛牌均價(jià)僅為5.9萬(wàn)元/平方米，到12月已升至10.1萬(wàn)元/平方米；柳營(yíng)路319弄同期掛牌均價(jià)也從6.5萬(wàn)元/平方米上漲至9.02萬(wàn)元/平方米，12月成交均價(jià)更是達(dá)到9.64萬(wàn)元/平方米。

值得注意的是，在2025年下半年之前，柳營(yíng)路309弄仍被市場(chǎng)調(diào)侃為“沒(méi)落板塊”的代表。該小區(qū)在2021—2022年樓市高點(diǎn)時(shí)，成交價(jià)一度接近8萬(wàn)元/平方米，但隨著市場(chǎng)下行，至2024年成交價(jià)已跌至4萬(wàn)元/平方米出頭，幾乎腰斬。

2025年3月，該小區(qū)尚有一套房以4.4萬(wàn)元/平方米成交。然而進(jìn)入2025年下半年后，其價(jià)格不僅快速反彈，還超越了上一輪高點(diǎn)，年末平均成交價(jià)超過(guò)8.1萬(wàn)元/平方米。12月份，該小區(qū)有一套2室住宅以8.8萬(wàn)元/平方米成交，正好是年初成交價(jià)的兩倍。

緊鄰的柳營(yíng)路319弄，也呈現(xiàn)出高度相似的走勢(shì)。

價(jià)格異動(dòng)的背后，是動(dòng)遷預(yù)期的迅速升溫。2025年下半年，關(guān)于柳營(yíng)路309弄、319弄可能進(jìn)入城中村改造預(yù)征詢階段的消息開(kāi)始在市場(chǎng)流傳；同年12月，兩小區(qū)正式啟動(dòng)“兩清”（核清戶籍、核清產(chǎn)權(quán)）工作。

“柳營(yíng)路309弄、319弄現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始拆遷登記了，去年下半年價(jià)格確實(shí)上漲得比較明顯，主要是有投資客想博一博動(dòng)遷?！痹撈瑓^(qū)附近中介門(mén)店負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。

類似的情況也出現(xiàn)在徐匯區(qū)。近年來(lái)，隨著東安一村、二村以及江南新村動(dòng)遷工作推進(jìn)，徐匯核心地段的部分“老破小”重新進(jìn)入投資客視野。這些小區(qū)的二手房交易量?jī)r(jià)齊升，與整體樓市的低迷形成鮮明對(duì)比。

平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，徐匯區(qū)日暉二村近半年成交價(jià)上漲24.9%，達(dá)到7.35萬(wàn)元/平方米；楓林新村近半年成交價(jià)上漲7.7%，成交均價(jià)達(dá)到9.89萬(wàn)元/平方米。

當(dāng)?shù)匾恢薪殚T(mén)店相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，日暉二村、楓林新村中間的小區(qū)已經(jīng)明確動(dòng)遷，而這兩個(gè)小區(qū)尚無(wú)正式消息，但居民間的傳聞已明顯推高了成交活躍度?！俺山涣看蟾派蠞q了20%左右，價(jià)格也有所抬升，不過(guò)價(jià)格漲上來(lái)以后，一線經(jīng)紀(jì)人反映稱買(mǎi)家反而少了一些?！?/p>

城中村改造擴(kuò)圍的機(jī)會(huì)

在新一輪大規(guī)模城市更新中，不少投資客盯上了那些有拆遷可能性的“老破小”。

2025年全國(guó)兩會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部明確提出，將2000年以前建成的城市老舊小區(qū)納入城市更新改造范圍，并因地制宜實(shí)施改造，同時(shí)鼓勵(lì)探索居民自主更新模式；城中村改造范圍也已擴(kuò)大至全國(guó)地級(jí)及以上城市，在新增100萬(wàn)套基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)容。

在這一政策背景下，上海于2025年全面提速城市更新，推進(jìn)“兩舊一村”改造、城中村改造和舊工業(yè)區(qū)更新。與此同時(shí)，杭州、蘇州等城市也密集披露了城中村改造成果和計(jì)劃。例如，截至目前，杭州市建委披露杭州已累計(jì)完成365個(gè)城中村改造；蘇州截至2025年底啟動(dòng)城中村改造項(xiàng)目35個(gè)，涉及186個(gè)城中村、2.2萬(wàn)余戶居民，總投資近2000億元。

政策信號(hào)與城市更新節(jié)奏的加快，使得一部分投資者將目光投向核心城區(qū)的老舊住宅。在上海徐匯、虹口、黃浦等拆遷體量較大的區(qū)域，一些中介和自媒體在推介房源時(shí)，甚至直接將“博動(dòng)遷”作為賣點(diǎn)。

但業(yè)內(nèi)人士普遍提醒，“博拆遷”并非穩(wěn)賺不賠?，F(xiàn)實(shí)中，拆遷傳聞反復(fù)出現(xiàn)卻始終未能落地的案例并不少見(jiàn)。杭州朝暉片區(qū)便是典型代表，多年來(lái)不時(shí)傳出拆遷消息，二手房?jī)r(jià)格隨之波動(dòng)，但始終未進(jìn)入實(shí)質(zhì)性拆遷階段，被市場(chǎng)稱為“杭州樓市版狼來(lái)了”。

更重要的是，當(dāng)前城市更新的模式日益多元，并不等同于簡(jiǎn)單的整體拆除重建。一名長(zhǎng)期關(guān)注二手樓市的資深中介人士對(duì)記者表示，老房子未來(lái)可能面臨原拆原建、不成套改造，甚至以房票形式安置，而非傳統(tǒng)意義上的貨幣安置。一旦投資者為動(dòng)遷預(yù)期支付了過(guò)高溢價(jià)，而最終改造方式并非動(dòng)遷，投資回報(bào)將面臨明顯不確定性。

“很多老破小現(xiàn)在賣的，其實(shí)就是一份動(dòng)遷預(yù)期。”上述人士表示，“一旦預(yù)期落空，或者改造方式不符合投資者的測(cè)算，成本可能很難收回來(lái)。”對(duì)于普通購(gòu)房者和投資者而言，在面對(duì)“傳聞驅(qū)動(dòng)行情”時(shí)，理性的判斷顯得尤為重要。

微信編輯| 小羊

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