就在這兩天，三部門聯(lián)合宣布，換房退個稅政策再延期兩年。也就是說，今明兩年，賣掉自有住房且1年內(nèi)重新買房的，其出售舊房繳納的個稅可享受退稅優(yōu)惠。

我先講政策核心要點：

第一，時間范圍明確，政策執(zhí)行期為2026年1月1日至2027年12月31日。

第二，動作順序有要求，必須是先賣后買，且買新房的動作要在賣舊房后的1年內(nèi)完成，無賣房記錄則不滿足條件。

第三，地域限定同城置換，需在同一直轄市、副省級城市、地級市所轄全部行政區(qū)域內(nèi)完成買賣，不能跨城操作，比如賣北京的房去上海買就不符合要求。

第四，產(chǎn)權(quán)人需關(guān)聯(lián)，賣房繳納個稅的人，必須是新房的產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人之一，這樣能避免政策被包裝套利，或成為代持通道。

再說說具體退稅流程和比例，原則上是先繳后退：賣房環(huán)節(jié)需先足額繳納個稅，滿足所有條件后再走退稅流程。

退稅比例分兩種情況。

一是新買住房成交金額≥賣出舊房金額，賣舊房繳納的個稅可全額退還；

二是新買住房成交金額＜賣出舊房金額，按比例退稅。

舉個例子更清晰：

賣掉300萬的舊房，繳納個稅6萬，1年內(nèi)買新房，若新房成交價≥300萬，可全額退6萬；

若新房成交價240萬，退稅金額就是（240萬÷300萬）×6萬=4.8萬。

特別提醒，本次政策僅退還賣舊房的個稅，不包含增值稅、契稅，大家要注意區(qū)分。

那誰是這項政策的最大受益者？

核心受益人群是有改善置換需求，且賣舊房確實要繳納個稅的家庭。

現(xiàn)實交易中，不少家庭本身符合個稅免稅條件，無需繳稅，這項政策對他們的刺激很有限；

但對因房屋持有年限、房屋性質(zhì)、家庭名下房產(chǎn)套數(shù)等，必須繳納賣房個稅的家庭來說，能大幅降低置換成本，尤其對首付和資金周轉(zhuǎn)壓力大的人，能起到緩解現(xiàn)金流的關(guān)鍵作用。

看似不算大額優(yōu)惠的政策，為何會反復(fù)延期推行？

當(dāng)下樓市的核心問題，不是缺重磅刺激口號，而是剛需置換環(huán)節(jié)存在淤堵。

多數(shù)改善家庭都是賣一買一，賣房先繳一筆個稅，會讓本就緊張的現(xiàn)金流更緊張，進而影響買新房的節(jié)奏；

購房者遲遲不入手，二手房和新房成交都會遇阻，成交低迷又會拉低市場預(yù)期，形成惡性循環(huán)。

這次換房退個稅政策，不是給投機行為加碼，而是疏通真實交易需求，降低置換鏈條里的猶豫成本，契合當(dāng)下樓市調(diào)控主線。當(dāng)下強行出臺強刺激政策，效果未必理想，現(xiàn)階段核心是降低交易摩擦成本、給足市場確定性，先讓交易循環(huán)活起來。

而且這項政策并非孤立推出，還配套了二手房交易增值稅調(diào)整、融資端白名單項目支持等舉措，形成政策合力。

最后總結(jié)：

換房退個稅政策，本質(zhì)不是鼓勵加杠桿、吹大泡沫，而是降低交易摩擦成本、釋放確定性，穩(wěn)住樓市正常置換循環(huán)。

大家只有理清政策細(xì)節(jié)、精準(zhǔn)對號入座，才能真正享受到專屬優(yōu)惠。