家人們，今天咱們聊個特有意思的美國樓市怪象——現(xiàn)在美國的房主們，跟焊死在房子里似的，死活不肯賣房。不是房子不好，也不是沒人買，核心就一個：利率給他們鎖死了！這事兒不光是美國的熱鬧，背后藏的樓市邏輯，咱們普通人也能看懂，聽完你絕對會感慨：天下房主都一樣，誰也不想吃利率的虧。

先給大家把事兒說清楚，別被那些專業(yè)名詞繞暈。最近美國房貸利率確實降了，房地美數(shù)據(jù)顯示，1月中旬30年期固定房貸利率降到了6.06%，這是2022年9月以來的最低點，甚至有一天直接跌破了6%。按說利率降了，樓市該熱起來了吧？恰恰相反，市場反而更冷了。

關(guān)鍵數(shù)據(jù)在這：Ice Mortgage Technology統(tǒng)計，現(xiàn)在美國大概七成的房主，房貸利率都低于5%，其中一半以上更是拿到了4%以下的超低利率。啥概念？就相當于咱們前幾年在國內(nèi)拿到3.8%、4.0%房貸利率的朋友，現(xiàn)在讓你把房子賣了，再以6%的利率買新房，你干嗎？肯定不干??！這就是所謂的“利率鎖定效應”，低利率把房主牢牢鎖在了自己的房子里，惜售情緒特別濃。

而且行業(yè)里有個共識：想讓這些房主動起來，房貸利率得降到4%左右才行?，F(xiàn)在6%的利率，哪怕降了一點，跟他們手里的低利率比還是差太多，換房成本直接飆升，誰也不愿平白無故多花冤枉錢。

那為啥會出現(xiàn)這種情況？咱們掰開揉碎了說，根本不是房主貪心，全是現(xiàn)實倒逼的。首先最核心的就是“怕吃虧”的心理，這是人之常情。疫情那兩年，美國搞寬松政策，房貸利率一度跌破3%，不少人趁機上車，鎖定了幾十年的低利率?，F(xiàn)在利率翻倍往上走，他們要是賣房再買房，每個月月供能多出一大截。比如一套40多萬美元的房子，3%的利率月供大概1700美元，6%的利率月供就接近2400美元，每個月多花700，一年就是8400，換誰都得掂量掂量。

其次，這次利率下跌本身就有點“虛”。不是市場自然調(diào)節(jié)的結(jié)果，而是特朗普政府硬推的——讓房利美、房地美出手買2000億美元的抵押債券，相當于行政干預把利率壓下來的。按常理，房貸利率跟著10年期美債收益率走，但這次美債收益率沒動，利率卻獨自下跌，就是政策強行壓縮了利差。這種靠政策托起來的利率下跌，根基不牢，也沒法從根本上解決房主的顧慮。

還有個重要原因，美國住房本身就缺供給。華泰海外研究的數(shù)據(jù)顯示，美國住房供給缺口早就達到了370萬套，平時就不夠賣?，F(xiàn)在房主們都惜售，房源更緊張了，形成了惡性循環(huán)：越缺房，房主越惜售；越惜售，房源越缺。哪怕有買家想上車，也沒多少房子可挑，市場自然就僵住了。

這種僵局帶來的影響，可比咱們想的更復雜，不是簡單的“買不到房、賣不出房”。最直觀的就是交易量暴跌，Redfin數(shù)據(jù)顯示，去年12月美國房屋簽約量，除了2020年4月疫情封鎖期，創(chuàng)下了2012年以來的最低紀錄。市場冷到什么程度？很多賣家寧愿把房子從平臺上下架，也不愿意降價出售，畢竟降價不僅虧資產(chǎn)，還可能拉低整個社區(qū)的房價。

更有意思的是樓市分化越來越明顯，徹底變成“冰火兩重天”。在東北部、中西部那些本身庫存就緊張的地區(qū)，利率下降不僅沒用，反而讓買房競爭更激烈，房價還得往上走，剛需買家更難上車；而在陽光地帶那些房源充足的區(qū)域，低利率才能真正起作用，買家才能撿到實惠。

還有個隱藏影響：就業(yè)不確定性加劇了市場焦慮?，F(xiàn)在美國失業(yè)率在上升，科技行業(yè)、政府部門都在裁員，大家連工作都沒安全感，哪怕想買房，也怕失業(yè)后還不上房貸，只能觀望。而房主們更不敢動了，守住低利率的房子，就等于守住了一份穩(wěn)定，誰也不愿冒風險換房。

聊到這，我說說我的觀點，可能有點犀利，但都是大實話。首先，特朗普這波“強行降利率”的操作，就是典型的治標不治本，純屬拆東墻補西墻。他想靠行政手段撬動樓市，卻忽略了核心矛盾——房主被低利率鎖定的根本，是新舊利率差距太大，以及對未來經(jīng)濟的沒信心。2000億美元的購債規(guī)模，在龐大的房貸市場里頂多是杯水車薪，凱投宏觀都預測，到年底美國房貸利率可能還會回到6.5%左右，下降空間早就見底了。

其次，我覺得“利率鎖定效應”本質(zhì)上是樓市泡沫破裂后的后遺癥。疫情期間靠低利率催生的購房熱潮，本身就不符合市場規(guī)律，現(xiàn)在利率回歸正常，市場必然要經(jīng)歷陣痛。那些說“利率降到4%就能激活市場”的說法，也只是一廂情愿。就算利率真降到4%，還有就業(yè)、高房價這些門檻，剛需還是買不起，房主也未必愿意動——畢竟誰能保證利率不會再漲？

更值得深思的是，這件事暴露了美國樓市的結(jié)構(gòu)性缺陷：一邊是大多數(shù)房主拿著低利率惜售，一邊是剛需被高利率、高房價雙重勸退，中間還夾雜著政治干預和經(jīng)濟不確定性。這種僵局里沒有贏家，房主看似守住了低利率，卻也失去了換房的靈活性；買家想買房卻沒房源、沒信心；政府強行干預，還破壞了美聯(lián)儲的獨立性，引發(fā)市場信任危機，國際貨幣基金組織都出來發(fā)聲，強調(diào)央行獨立性對經(jīng)濟穩(wěn)定的重要性。

可能有家人會說，這是美國的事，跟咱們沒關(guān)系。但我想提醒大家，樓市的底層邏輯是相通的——無論是美國還是咱們這兒，利率、就業(yè)、市場信心，從來都是影響樓市的核心因素。沒有經(jīng)濟基本面的支撐，沒有穩(wěn)定的就業(yè)預期，單靠政策強行刺激，頂多只能讓市場短暫回暖，終究還是會打回原形。

美國樓市現(xiàn)在的困境，其實也是在給我們提個醒：房子終究是用來住的，不是用來賭利率、賭政策的。那些靠低利率上車的房主，看似占了便宜，最后卻被利率鎖定在原地；而被高利率勸退的剛需，本質(zhì)上是被不穩(wěn)定的經(jīng)濟環(huán)境攔住了腳步。

說到底，樓市的健康發(fā)展，從來不是靠一時的政策刺激，也不是靠利率的大起大落，而是靠實打?qū)嵉慕?jīng)濟基本面，靠大家對未來的信心。美國這波樓市僵局，還會持續(xù)很久，至于什么時候能破局，不是看利率能不能降到4%，而是看就業(yè)能不能穩(wěn)住，經(jīng)濟能不能回歸常態(tài)。后續(xù)我也會持續(xù)盯著美國樓市的變化，給大家拆解背后的門道，咱們下期接著聊。