恐怕還有很多人沒有意識(shí)到，現(xiàn)在賣房子，如果不及時(shí)出手，往后仍有可能承擔(dān)下行的風(fēng)險(xiǎn)。特別是一些，正在大力開發(fā)的區(qū)域，或是已經(jīng)發(fā)展飽和的地方。

同事上午給業(yè)主打去電話，天琴湖第四代住宅的價(jià)格460萬(wàn)，下午邀約業(yè)主的時(shí)候，漲價(jià)到480萬(wàn)。也不知道的是，同事跟進(jìn)業(yè)主的時(shí)候，交流上信息不對(duì)稱，還是業(yè)主看到有買家出現(xiàn)，坐地起價(jià)？

買家之所以這時(shí)候選擇天琴湖，主要有三個(gè)原因，1、她想著房?jī)r(jià)下行，天琴湖業(yè)主這時(shí)候掛牌賣房，通常會(huì)比原值更低一些。2、交房以后買入，房子可以更直觀的展現(xiàn)在眼前，且不用承擔(dān)未交付的資金壓力。3、朋友也住這個(gè)小區(qū)，兩人之間相互介紹。

這個(gè)想法也是對(duì)的，畢竟現(xiàn)房比期房，更能夠真真切切的展現(xiàn)在面前。

國(guó)貿(mào)天琴湖，位于福州東二環(huán)晉安湖邊上，2025年交付的一個(gè)第四代住宅新樓盤。早有傳聞，天琴湖交付以后，收到高架橋的影響較大，特別是靠近馬路這一側(cè)的樓棟，9-12層受到的噪音影響，不可小覷。

天琴湖，小區(qū)共有15棟樓，734戶業(yè)主，目前在售的房源20套，業(yè)主掛牌均價(jià)35802元/平米，近期帶看客戶40多組，從交付到今天，還沒有二手成交案例。因此，大家目前，還是無(wú)法接受這個(gè)價(jià)位，即使有成交，必然也會(huì)低于原值。

雖然沒有成交，但我們能夠從東二環(huán)的其他樓盤成交情況來做分析，比如和光塵樾，融僑悅城，建發(fā)養(yǎng)云這幾個(gè)小區(qū)做參考。

成交小區(qū)：建發(fā)養(yǎng)云二期

成交時(shí)間：2025年12月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)213.86平米，5房2廳，中樓層，精裝修，低樓層，南北朝向，836萬(wàn)，成交單價(jià)39091元/平米。

房源成交分析：

1、建發(fā)養(yǎng)云二期在東二環(huán)位置當(dāng)中，除了建發(fā)朗云、泰禾金府大院之外，找不到第二個(gè)比它更高端的小區(qū)，價(jià)格一直以來都排在前列。成交的這套房子，掛牌出來66天時(shí)間，業(yè)主掛牌880萬(wàn)，讓44萬(wàn)后達(dá)成交易，帶看該房源客戶只有2組?？梢姡玫姆孔樱杂写罅康馁?gòu)房者。

2、建發(fā)養(yǎng)云二期，成交房源量相對(duì)偏少，上一套成交是2024年的11月，148平米，成交的價(jià)格是592萬(wàn)，單價(jià)40000元/平米，此次成交單價(jià)跌破4萬(wàn)，也是小區(qū)內(nèi)首次出現(xiàn)。

大戶型的房子，屬于市場(chǎng)的高端，在東二環(huán)片區(qū)當(dāng)中，很少有200平米以上的戶型，繼而不僅僅是總價(jià)高，其單價(jià)也會(huì)比小戶型貴一些。

3、建發(fā)養(yǎng)云二期，小區(qū)在售房源19套，業(yè)主掛牌均價(jià)45490元/平米。小區(qū)全部都是開發(fā)商精裝交付，內(nèi)部屬于中式園林景觀，213平米的是獨(dú)體獨(dú)戶，人臉識(shí)別入戶的設(shè)計(jì)。

周邊的配套相對(duì)較好，建發(fā)養(yǎng)云“一心、兩軸、兩片”的東二環(huán)CBD貴壤，三大公園交匯，自帶千平園林的城芯資產(chǎn)；約45萬(wàn)方全大綜合體泰禾廣場(chǎng)、網(wǎng)紅摩天輪綜合體）、“換乘”地鐵4號(hào)線。

4、養(yǎng)云二期的大戶型，內(nèi)部結(jié)構(gòu)相對(duì)不錯(cuò)，做到三主臥設(shè)計(jì)，客廳朝南帶陽(yáng)臺(tái)，大多數(shù)業(yè)主會(huì)把陽(yáng)臺(tái)包到客廳做落地窗，目測(cè)客廳大約有80平米左右，兩個(gè)朝南臥室，都是帶有衛(wèi)生間，朝北三個(gè)臥室相對(duì)小一些，但還有一個(gè)陽(yáng)臺(tái)，作為洗衣晾曬專用。

購(gòu)房建議：

建發(fā)養(yǎng)云二期

品質(zhì)扎實(shí)：采用中式園林設(shè)計(jì)，社區(qū)純度高，無(wú)人才房混雜，整體居住氛圍更純粹。戶型設(shè)計(jì)成熟：148㎡四房?jī)蓮d三衛(wèi)、178㎡四房三衛(wèi)等戶型面寬大、采光通透，主臥帶衣帽間，滿足改善型需求。環(huán)境優(yōu)越：緊鄰鶴林生態(tài)公園，步行可達(dá)，居住靜謐性高，無(wú)高架遮擋，視野開闊。交付成熟：已交付兩年，真實(shí)居住體驗(yàn)可查，物業(yè)為怡家園（廈門），服務(wù)穩(wěn)定。

國(guó)貿(mào)天琴湖

價(jià)格門檻低：?jiǎn)蝺r(jià)較建發(fā)低約25%，對(duì)預(yù)算有限的改善客群更具吸引力。產(chǎn)品創(chuàng)新：主打“第四代住宅”，戶戶設(shè)計(jì)雙露臺(tái)，提升空間使用靈活性。交通便利：臨近地鐵4號(hào)線前嶼站（在建），距東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)僅3分鐘車程，商業(yè)資源密集。品牌背書：保利物業(yè)提供專業(yè)服務(wù)，社區(qū)管理規(guī)范，業(yè)主安全感較強(qiáng)。

劣勢(shì)對(duì)比

建發(fā)養(yǎng)云二期

戶型細(xì)節(jié)缺陷：部分148㎡戶型客臥入戶門正對(duì)客廳墻，玄關(guān)布局局促；214㎡戶型客衛(wèi)為暗衛(wèi)。價(jià)格偏高：均價(jià)超4.1萬(wàn)/㎡，超出多數(shù)家庭承受范圍，性價(jià)比感知弱。樓棟密度略高：容積率2.1，部分業(yè)主反饋樓間距緊湊，低層采光受影響。

國(guó)貿(mào)天琴湖

交付質(zhì)量嚴(yán)重爭(zhēng)議：外立面由原計(jì)劃鋁板降為涂料，視覺廉價(jià)；室內(nèi)墻角開裂、漆面不平、地磚空鼓頻發(fā)。高架噪音與視野遮擋：沿前橫路高架樓棟，低層陽(yáng)臺(tái)平視橋面，長(zhǎng)期受噪音、灰塵、燈光干擾。露臺(tái)設(shè)計(jì)隱患：高層露臺(tái)無(wú)防護(hù)欄，存在安全隱患；綠化敷衍交付，與宣傳嚴(yán)重不符。交付前口碑崩塌：交房當(dāng)日保安鎮(zhèn)守、強(qiáng)制協(xié)商退房，引發(fā)群體性維權(quán)，品牌信任度受損。

建發(fā)養(yǎng)云二期：已屬成熟社區(qū)，未來增值空間依賴區(qū)域整體升級(jí)，但因緊鄰公園、無(wú)新增競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，抗跌性強(qiáng)。國(guó)貿(mào)天琴湖：2025年交付質(zhì)量達(dá)標(biāo)，依托地鐵4號(hào)線全線貫通與晉安湖商圈成熟，仍有潛力；但當(dāng)前負(fù)面輿情已形成“質(zhì)量焦慮”，修復(fù)周期長(zhǎng)。

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