深圳寫字樓 黃指南/攝

本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者張蓓 見習(xí)記者 黃指南 深圳報(bào)道

當(dāng)2025年收官鐘聲敲響，深圳全年市場在百萬級供應(yīng)與分化型需求的碰撞中，交出了一份充滿反差感的年度答卷。

第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，這一年，深圳甲級寫字樓迎來百萬量級供應(yīng)擴(kuò)容，凈吸納量創(chuàng)下四年新高卻仍難掩31.4%的高空置率；零售物業(yè)在品牌謹(jǐn)慎擴(kuò)張中實(shí)現(xiàn)空置率微降，標(biāo)桿項(xiàng)目與次核心商圈呈現(xiàn)“冰火兩重天”；住宅市場整體成交收縮，豪宅購置需求卻逆勢增長，成交均價(jià)筑底企穩(wěn)。

供應(yīng)與需求的博弈、高端與中端的分化、短期壓力與長期潛力的交織，共同勾勒出深圳房地產(chǎn)市場在轉(zhuǎn)型期的復(fù)雜圖景。

第一太平戴維斯向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，2025年深圳樓市呈現(xiàn)“總量波動(dòng)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化”的核心特征，而2026年APEC會議落地與“十五五”政策紅利的持續(xù)釋放，將推動(dòng)市場在分化中重構(gòu)新的平衡，各類物業(yè)的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)，成為解讀這座灣區(qū)核心城市經(jīng)濟(jì)活力的關(guān)鍵窗口。

甲寫供應(yīng)創(chuàng)近年新高

2025年，深圳甲級寫字樓市場供應(yīng)集中釋放，新增體量之大為近年罕見，城市核心區(qū)商業(yè)載體正面臨一場“去化壓力測試”。

據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，2025年全年甲級寫字樓市場時(shí)隔三年再迎集中供應(yīng)，21個(gè)新項(xiàng)目入市帶來118.2萬平方米新增面積，年末總存量同比擴(kuò)張9.4%至1284.3萬平方米。與此同時(shí)，科技類企業(yè)的升級搬遷與擴(kuò)張需求成為市場核心支撐，疊加銀行、券商、電商及物流供應(yīng)鏈企業(yè)的積極租賃活動(dòng)，全市年度凈吸納量累計(jì)錄得66.4萬平方米，為2021年后的又一新高，較近五年均值高出16.9%。

然而，高吸納量并未完全扭轉(zhuǎn)市場的基本面。盡管部分存量物業(yè)改作酒店在一定程度上分流了空置壓力，但31.4%的年末空置率仍處于高位，同比微升0.8個(gè)百分點(diǎn)。

除此之外，企業(yè)對辦公租金的預(yù)算控制日趨嚴(yán)格，業(yè)主為鎖定租戶不得不積極讓渡租金優(yōu)惠，這直接導(dǎo)致租金指數(shù)環(huán)比下降1.9%、同比下降10.6%，平均租金降至每平方米每月132.6元。市場的結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出，新增供應(yīng)的集中釋放與需求的選擇性流入，使得寫字樓市場的復(fù)蘇之路充滿不確定性。

對于2026年的市場走向，第一太平戴維斯指出，整體供應(yīng)規(guī)模仍將保持可觀，供應(yīng)面積或再破百萬平方米，年末總存量預(yù)計(jì)升至接近1400萬平方米水平，同比擴(kuò)張8.0%。

但利好因素同樣值得期待，2026年深圳將接棒APEC會議，成為中國APEC第三城，會議聚焦的亞太自由貿(mào)易區(qū)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、人工智能等合作方向，將為科技類、高端/高技術(shù)制造業(yè)企業(yè)發(fā)展帶來新機(jī)遇，其辦公需求料將延續(xù)積極增長態(tài)勢，為寫字樓市場需求端提供支撐。

甲級寫字樓市場的供需博弈尚未落幕，零售物業(yè)市場的結(jié)構(gòu)性分化已悄然加劇。

零售物業(yè)市場在2025年呈現(xiàn)出鮮明的“冰火兩重天”格局。一方面，標(biāo)桿及優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目成為品牌布局的核心目的地，區(qū)域首店密集落地，品牌滲透度持續(xù)提升；另一方面，次核心商圈部分項(xiàng)目卻面臨招商壓力，凈吸納量錄得負(fù)值，市場分化態(tài)勢愈發(fā)明顯。

從全年供應(yīng)量來看，去年是自2018年來的供應(yīng)峰值，6個(gè)新項(xiàng)目入市帶來82.5萬平方米供應(yīng)，年末總存量升至818.8萬平方米，同比擴(kuò)容11.2%。

深圳萬象城 黃指南/攝

品牌開店整體保持謹(jǐn)慎，2025年，深圳新品牌、新店高度集中于頭部項(xiàng)目，專業(yè)戶外、潮流設(shè)計(jì)等品類的區(qū)域首店紛紛落戶深圳灣萬象城、萬象天地等標(biāo)桿項(xiàng)目，不僅豐富了市場的品牌組合，也吸引了更多消費(fèi)流量。

而次核心商圈項(xiàng)目由于缺乏核心競爭力，在新增供應(yīng)的沖擊下招商難度加大，部分項(xiàng)目不得不面臨租戶流失的困境。

租金走勢同樣反映了市場的分化。優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目憑借穩(wěn)定的客流與品牌吸引力，租金穩(wěn)中有升；而個(gè)別存量項(xiàng)目受競品項(xiàng)目沖擊，不得不下調(diào)租金以維持租戶穩(wěn)定，這使得各子市場租金走勢出現(xiàn)明顯差異。

不過從整體來看，深圳全市租金指數(shù)環(huán)比微升0.6%、同比持平，年末平均租金達(dá)每平方米每月520.5元，市場在分化中保持了整體的穩(wěn)定性。

豪宅購置需求逆勢增長

一年波動(dòng)起伏，深圳樓市在2025既有退潮，也有潮頭。

第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，全年深圳一手住宅供應(yīng)面積同比下降11.0%至350.0萬平方米，成交面積同比下滑24.2%至378.5萬平方米，整體購房情緒趨于理性保守。

然而，與剛需市場的平淡形成強(qiáng)烈反差的是，多個(gè)高端豪宅項(xiàng)目集中入市并錄得優(yōu)異去化，成為拉動(dòng)市場的核心力量。

限購政策優(yōu)化與豪宅需求釋放的雙重作用下，全市成交均價(jià)筑底企穩(wěn)，同比跌幅收窄7.3個(gè)百分點(diǎn)，年末定格在每平方米54765元。

一邊是豪宅市場的火熱搶籌，一邊是剛需項(xiàng)目的去化承壓，這種結(jié)構(gòu)性分化不僅重塑了深圳樓市的供需格局，更折射出市場對核心資產(chǎn)的偏好與購房需求的深度重構(gòu)。

2025年深圳豪宅市場的逆勢崛起，核心驅(qū)動(dòng)力來自核心區(qū)域高端項(xiàng)目的密集入市與產(chǎn)品力的精準(zhǔn)升級。

這一年，深圳灣、福田中心、香蜜湖等城市核心板塊集中推出多個(gè)高端住宅項(xiàng)目，這些項(xiàng)目憑借不可復(fù)制的區(qū)位優(yōu)勢，占據(jù)一線海景、湖景或城市核心景觀資源，搭配大戶型設(shè)計(jì)、智能化家居系統(tǒng)、物業(yè)服務(wù)及私屬休閑配套，形成與普通住宅的鮮明區(qū)隔，精準(zhǔn)匹配高凈值人群的居住與資產(chǎn)配置需求。

深耕深圳樓市十余年的資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向本報(bào)記者指出，2025年入市的豪宅項(xiàng)目均錄得優(yōu)異去化表現(xiàn)，部分項(xiàng)目開盤當(dāng)天去化率超80%，甚至出現(xiàn)“一房難求”的熱銷場景，其熱度與剛需項(xiàng)目的平淡形成強(qiáng)烈對比，凸顯出高凈值人群對優(yōu)質(zhì)居住資源的剛性需求。

豪宅市場的熱銷并非偶然，而是政策、市場與人群需求多重因素共振的結(jié)果。政策層面，2025年限購政策的進(jìn)一步優(yōu)化，為合理的改善型與豪宅購置需求松綁，部分此前受限于購房資格的人群得以釋放置業(yè)需求，為豪宅市場注入直接購買力。

市場層面，在整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，不動(dòng)產(chǎn)的核心資產(chǎn)屬性愈發(fā)凸顯，而核心區(qū)域的豪宅項(xiàng)目憑借稀缺性、抗風(fēng)險(xiǎn)能力與保值增值潛力，成為高凈值人群資產(chǎn)配置的優(yōu)選，這一需求在2025年得到集中釋放。

此外，深圳作為粵港澳大灣區(qū)核心城市，持續(xù)吸引全國范圍內(nèi)的高端人才與財(cái)富人群，這部分群體的置業(yè)需求為豪宅市場提供了穩(wěn)定支撐。數(shù)據(jù)層面，盡管全市一手住宅成交面積同比大幅下降，但豪宅項(xiàng)目的成交占比顯著提升，成為拉動(dòng)成交均價(jià)筑底企穩(wěn)的關(guān)鍵力量。

與豪宅市場的熱鬧形成鮮明反差的是，深圳剛需與剛改市場的表現(xiàn)相對平淡，部分項(xiàng)目面臨顯著的去化壓力。

2025年，深圳剛需住宅供應(yīng)主要集中在光明、坪山、龍華等非核心區(qū)域，這些項(xiàng)目雖然價(jià)格相對親民，但在區(qū)位配套、交通便利性與發(fā)展?jié)摿Φ确矫媾c核心區(qū)域存在差距，難以滿足剛需群體對生活品質(zhì)與資產(chǎn)增值的雙重期待。

受整體購房情緒趨于理性、居民收入預(yù)期變化等因素影響，剛需群體的置業(yè)決策更為謹(jǐn)慎，觀望情緒濃厚，進(jìn)一步加劇了項(xiàng)目去化難度。

為加速去化，部分剛需項(xiàng)目采取優(yōu)惠促銷、首付分期等方式吸引購房者，但效果參差不齊。從市場反饋來看，2025年深圳非核心區(qū)域部分剛需項(xiàng)目的去化周期顯著拉長，部分項(xiàng)目去化周期超18個(gè)月，遠(yuǎn)高于市場平均水平。

此外，剛需市場的產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象較為突出，部分項(xiàng)目缺乏創(chuàng)新亮點(diǎn)，在激烈的市場競爭中難以形成差異化優(yōu)勢，進(jìn)一步制約了去化效率。

2025年深圳住宅市場的結(jié)構(gòu)性分化，在價(jià)格走勢上體現(xiàn)得尤為明顯。核心區(qū)域的豪宅項(xiàng)目憑借強(qiáng)勁的需求支撐，價(jià)格保持穩(wěn)定甚至出現(xiàn)小幅上行；而非核心區(qū)域的剛需項(xiàng)目則面臨一定的價(jià)格下行壓力，部分項(xiàng)目為加速去化不得不適度讓利。

第一太平戴維斯指出，2025年深圳一手住宅成交均價(jià)能夠筑底企穩(wěn)，核心得益于豪宅項(xiàng)目的成交拉動(dòng)，若剔除豪宅成交因素，剛需住宅的價(jià)格仍面臨一定的調(diào)整壓力。

樓市“冷熱之間”深刻反映出深圳樓市已徹底告別普漲時(shí)代，進(jìn)入分化發(fā)展階段，項(xiàng)目的區(qū)位稀缺性、產(chǎn)品力與配套完善度成為決定其市場表現(xiàn)與價(jià)格走勢的核心因素。

整體來看，2025年深圳住宅市場的結(jié)構(gòu)性分化是市場發(fā)展到一定階段的必然結(jié)果。豪宅市場憑借核心資源稟賦與精準(zhǔn)的需求匹配，在整體調(diào)整期實(shí)現(xiàn)逆勢突圍；而剛需市場則受供應(yīng)區(qū)位、產(chǎn)品競爭力與購房情緒等多重因素影響，面臨去化與價(jià)格的雙重壓力。

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