本文來源：時代財經 作者：梁爭譽

深圳中心區(qū)域，時代財經攝

“2025年的市場感受，有點像深圳最近的天氣——冷暖交替?！睒酚屑覡I銷總裁孟凡振這樣形容過去一年的深圳樓市。

1月16日，樂有家研究中心發(fā)布《2025年深圳樓市年度報告》。報告顯示，深圳樓市仍處于低位調整區(qū)間，但成交端已出現(xiàn)階段性企穩(wěn)跡象，市場結構正在發(fā)生變化。

2025年，深圳一二手住宅全年網簽總量約9.4萬套，同比下降9%。其中，一手住宅全年網簽37879套，同比下滑22%；二手住宅網簽56217套，同比上漲3%，成交占比進一步提升，成為支撐市場的重要力量。孟凡振表示，二手房成交量已連續(xù)三年回升，反映出存量市場流動性正在修復，真實居住需求逐步釋放。

2023-2025年深圳一二手住宅網簽走勢

成交回暖的背后，是價格的持續(xù)調整。

數(shù)據(jù)顯示，2025年深圳二手住宅成交均價約5.9萬元/平方米，同比下跌約6%，回落至2018年前后，“以價換量”特征明顯。在買方主導的市場格局下，議價空間進一步擴大，二手房整體議價率從2025年初的8.2%上升至年底的11.2%，“年初1000萬元的房子可以‘砍’80萬元，現(xiàn)在‘砍’了一百多萬元。”

不過，價格下行并非全面發(fā)生，不同區(qū)位、不同總價段的房源，走勢開始出現(xiàn)分化。樂有家營銷總裁賀玲指出，2025年市場的一個顯著特征是“以價換大”，改善型需求加速釋放。

數(shù)據(jù)顯示，2021年至2025年，深圳二手住宅成交的套均面積持續(xù)擴大，由89平方米提升至約100平方米；同期，套均總價由673萬元下降至588萬元，成交均價從8.0萬元/平方米回落至5.9萬元/平方米。面積擴張與價格回調并行，反映出購房者在價格下行周期中，借助調整窗口主動完成居住升級。

在這一過程中，中高總價段需求保持活躍。此前居住在500萬-1000萬元區(qū)間的購房者，換房時普遍選擇向更高總價、更大面積產品升級，部分高總價二手住宅的成交價格已率先企穩(wěn)，甚至出現(xiàn)小幅回升。

價格率先企穩(wěn)的樓盤，多集中在福田、南山、寶中等核心區(qū)域，這些板塊配套成熟，或擁有學區(qū)、景觀等稀缺資源。以南山知名學區(qū)房漾日灣畔為例，2025年全年成交43套，四季度成交均價約11.00萬元/平方米，較一季度的10.79萬元/平方米上漲約1.9%。

新一代高收入人群正在成為高端市場的重要支撐力量。

根據(jù)樂有家研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2025年深圳總價1000萬元以上豪宅成交中，90后購房者占比達到31%。這一群體主要集中在科技創(chuàng)新領域，包括科研、互聯(lián)網、智能制造、新能源汽車及半導體等行業(yè)。賀玲表示，資本市場階段性回暖及科技企業(yè)股價表現(xiàn)，對部分購房需求形成了現(xiàn)實支撐。

對于未來走勢，機構判斷趨于一致。

賀玲認為，從趨勢判斷看，成交量基本完成筑底，進一步下行空間有限；但價格調整尚未完全結束，仍將處于小幅回落通道。預計2026年房價仍有微調壓力，但相較2025年約6%的降幅，市場運行將更加平穩(wěn)。

一線城市的市場修復確定性相對更高。

長江證券地產首席分析師劉義表示，從宏觀周期與整體結構看，過去四年的快速下行，已在較大程度上消化了歷史積累的結構性矛盾。

“就需求端而言，大城市并不存在根本性的需求缺失，尤其是對高品質住宅的需求依然穩(wěn)固。 ”

2026年開年，政策端進一步釋放托底信號。

1月15日，在國務院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會上，中國人民銀行新聞發(fā)言人、副行長鄒瀾表示，會同金融監(jiān)管總局將商業(yè)用房購房貸款最低首付比例下調至30%，支持推動商辦房地產市場去庫存。政策發(fā)布后，市場已出現(xiàn)初步反饋。

賀玲透露，政策宣布當日，部分公寓項目率先實現(xiàn)成交。“我們昨天（1月15日）成交了幾套公寓，其中一個是南山蛇口的項目，買家來自香港，兩邊都有生意?！?/p>

他同時強調，公寓市場短期內難以出現(xiàn)全面升溫?！笆墚a品屬性限制，公寓投資邏輯仍高度依賴租售比水平，只有當租金回報率穩(wěn)定提升至約3%及以上，其投資吸引力才有望實質性增強。”