快訊背景：2026年1月15日，國(guó)內(nèi)公募REITs市場(chǎng)又迎來(lái)創(chuàng)新性突破——匯添富上海地產(chǎn)租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金擬啟動(dòng)擴(kuò)募，計(jì)劃購(gòu)入上海尚淙實(shí)業(yè)、上海尚泊實(shí)業(yè)分別持有的“璟耀項(xiàng)目”與“璟博項(xiàng)目”兩大租賃住房資產(chǎn)。兩大項(xiàng)目分別坐落于浦東核心區(qū)位，兼具穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)與政策適配性，將進(jìn)一步優(yōu)化基金資產(chǎn)組合，強(qiáng)化現(xiàn)金流穩(wěn)定性與成長(zhǎng)性。

此次擴(kuò)募最受市場(chǎng)關(guān)注的亮點(diǎn)的是，璟耀項(xiàng)目中部分樓棟作為上海紐約大學(xué)學(xué)生宿舍使用，成為學(xué)生宿舍類(lèi)資產(chǎn)首次納入REITs擴(kuò)募范圍的標(biāo)桿案例。

URI據(jù)悉，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT于2025年3月31日在上交所上市交易，此次擴(kuò)募事項(xiàng)已通過(guò)基金管理人內(nèi)部決策機(jī)構(gòu)審議，后續(xù)尚需國(guó)家發(fā)改委申報(bào)推薦、證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予變更注冊(cè)、上交所審核及基金份額持有人大會(huì)決議通過(guò)后方可實(shí)施。

URI認(rèn)為，此次擴(kuò)募是政策松綁與市場(chǎng)需求雙向驅(qū)動(dòng)的必然結(jié)果，更是租賃住房REITs資產(chǎn)范圍拓展的標(biāo)志性事件。2025年9月，國(guó)家發(fā)改委印發(fā)通知明確支持REITs通過(guò)擴(kuò)募新購(gòu)入項(xiàng)目，縮短申報(bào)間隔期、簡(jiǎn)化流程并拓寬資產(chǎn)范圍，證監(jiān)會(huì)同步將擴(kuò)募機(jī)制作為REITs市場(chǎng)建設(shè)核心環(huán)節(jié)，為學(xué)生宿舍這類(lèi)特色租賃資產(chǎn)入市掃清政策障礙。

學(xué)生宿舍納入REITs擴(kuò)募打破了傳統(tǒng)租賃資產(chǎn)的邊界，其具備“租客穩(wěn)定、租期固定、現(xiàn)金流可預(yù)期”的核心優(yōu)勢(shì)，與REITs對(duì)底層資產(chǎn)的收益要求高度契合。同時(shí)，此次交易印證了租賃住房REITs“發(fā)行-投資-擴(kuò)募-再投資”的良性循環(huán)趨于成熟，既能幫助原始權(quán)益人回籠資金用于新增保租房供給，又能為基金持有人增厚收益、分散風(fēng)險(xiǎn)，為行業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供資本閉環(huán)范本。

大宗交易詳情

項(xiàng)目一：璟耀租賃住房項(xiàng)目

成交價(jià)：待評(píng)估確定（基金管理人將結(jié)合評(píng)估值及市場(chǎng)公允價(jià)值定價(jià)，以最終公告為準(zhǔn)）

項(xiàng)目地址：上海浦東新區(qū)濟(jì)明路533弄1-8、10、15-19號(hào)，距上海紐約大學(xué)前灘校園3公里，步行10分鐘可達(dá)地鐵7號(hào)線(xiàn)后灘站

地塊性質(zhì)：上海市浦東新區(qū)上鋼社區(qū)Z000101單元11-3地塊租賃住房項(xiàng)目，用地屬性適配租賃住房運(yùn)營(yíng)

建筑面積：147,637.72平方米

房源構(gòu)成：含多種戶(hù)型，其中2號(hào)、3號(hào)、5號(hào)樓作為學(xué)生宿舍使用，提供單人房、雙人房、三人房共五種房型，其余樓棟為市場(chǎng)化租賃住房

租客畫(huà)像：核心客群為上海紐約大學(xué)學(xué)生，大一、大二學(xué)生集中入住2號(hào)、3號(hào)樓主，高年級(jí)學(xué)生安排入住5號(hào)樓，租客穩(wěn)定性極強(qiáng)

原租金標(biāo)準(zhǔn)：學(xué)生宿舍按學(xué)期計(jì)費(fèi)，單人宿舍每學(xué)期45829元；三人公寓單人間每學(xué)期34146元；三人公寓雙人間每學(xué)期28538元；雙人宿舍每學(xué)期24728元；三人宿舍每學(xué)期18250元

現(xiàn)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)：入住率長(zhǎng)期保持高位穩(wěn)定；學(xué)校提供往返校園班車(chē)，配套24小時(shí)保安及設(shè)施管理人員，運(yùn)營(yíng)成熟度高

項(xiàng)目特色：國(guó)內(nèi)首個(gè)納入REITs擴(kuò)募的學(xué)生宿舍類(lèi)資產(chǎn)；集學(xué)生宿舍與市場(chǎng)化租賃于一體，客群結(jié)構(gòu)多元且穩(wěn)定；配備獨(dú)立浴室、廚房、全家具家電，居住品質(zhì)對(duì)標(biāo)高品質(zhì)租賃公寓。

項(xiàng)目二：璟博租賃住房項(xiàng)目（南浦璟博濱江社區(qū)）

成交價(jià)：待評(píng)估確定（與璟耀項(xiàng)目同步完成定價(jià)，以最終公告為準(zhǔn)）

項(xiàng)目地址：上海市浦東新區(qū)東三里橋路185、189、193、195、199號(hào)及183弄相關(guān)樓棟，坐落于浦東世博濱江，背靠南浦大橋，15分鐘可達(dá)陸家嘴金融區(qū)

地塊性質(zhì)：上海市浦東新區(qū)南碼頭街道濱江單元06-05地塊租賃住房項(xiàng)目

建筑面積：60,093.94平方米

房源構(gòu)成：全裝全配市場(chǎng)化租賃戶(hù)型，主力戶(hù)型包括約53㎡一居室/一室一廳、約64㎡兩居室（兩室一廳一衛(wèi)）、約85㎡兩居室（兩室兩廳兩衛(wèi)）

租客畫(huà)像：以陸家嘴、世博濱江區(qū)域都市白領(lǐng)、年輕家庭為主，對(duì)居住品質(zhì)與交通便利性需求較高

原租金標(biāo)準(zhǔn)：53㎡戶(hù)型6000-7800元/月起，64㎡戶(hù)型8300-9500元/月起，85㎡戶(hù)型10300-11350元/月起，租期一年起簽，最長(zhǎng)可簽三年，年租金漲幅不超過(guò)5%，續(xù)租無(wú)上限

現(xiàn)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)：運(yùn)營(yíng)狀態(tài)穩(wěn)健，依托核心區(qū)位與完善配套保持較高出租率；支持民水民電、居住證辦理、公積金提取，且為寵物友好社區(qū)，適配多元租客需求

交易主體：收購(gòu)方為匯添富上海地產(chǎn)租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，交易對(duì)方（原始權(quán)益人）為上海地產(chǎn)房屋租賃有限公司（控股股東為上海地產(chǎn)住房發(fā)展有限公司，實(shí)際控制人為上海市國(guó)資委），運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)為城方公司（持續(xù)受托負(fù)責(zé)日常運(yùn)營(yíng)）

項(xiàng)目特色：浦東世博濱江核心區(qū)優(yōu)質(zhì)租賃資產(chǎn)，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)（1.5公里內(nèi)3條軌道交通，100米內(nèi)12條公交線(xiàn)路）；周邊商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化設(shè)施齊全，居住舒適度高

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收購(gòu)方式與交易結(jié)構(gòu)

本次擴(kuò)募采用“基金+資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”的雙層結(jié)構(gòu)化交易模式�；鹜瓿蓴U(kuò)募募集資金，扣除相關(guān)預(yù)留費(fèi)用后，全額認(rèn)購(gòu)匯添富資本發(fā)行的第2期資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃全部資產(chǎn)支持證券，成為該專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃唯一持有人；第2期資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃通過(guò)簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》《借款協(xié)議》等文件，受讓璟耀、璟博項(xiàng)目所屬項(xiàng)目公司全部股權(quán)，并通過(guò)發(fā)放股東借款形式置換項(xiàng)目公司存量債務(wù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)兩大項(xiàng)目的間接持有；基金管理人主動(dòng)運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目，以獲取租賃收入及資產(chǎn)增值為核心目標(biāo)，按合同約定將90%以上年度可供分配金額向持有人分紅，城方公司受托負(fù)責(zé)日常運(yùn)營(yíng)管理，中國(guó)銀行擔(dān)任基金托管人、計(jì)劃托管人及項(xiàng)目公司賬戶(hù)監(jiān)管銀行，全程監(jiān)督資金流向。

此次交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易，擴(kuò)募發(fā)售方式可選擇向不特定對(duì)象或特定對(duì)象發(fā)售，具體發(fā)行時(shí)間、定價(jià)方式、認(rèn)購(gòu)規(guī)則等將以后續(xù)招募說(shuō)明書(shū)及基金份額持有人大會(huì)決議為準(zhǔn)。該結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)既符合REITs資產(chǎn)證券化運(yùn)作規(guī)范，又為項(xiàng)目后續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)與收益分配提供了制度保障。

URI深度解讀

匯添富租賃住房REIT此次擴(kuò)募并納入學(xué)生宿舍資產(chǎn)，具有里程碑式意義。URI觀察到，當(dāng)前上海租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)“外圍承壓、核心穩(wěn)健”的特征，外圍區(qū)域保租房集中入市導(dǎo)致租金同比跌幅超5%，而核心區(qū)租賃資產(chǎn)及特色租賃業(yè)態(tài)需求穩(wěn)定，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)勁。在此背景下，璟耀項(xiàng)目的學(xué)生客群鎖定性與璟博項(xiàng)目的核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)，共同構(gòu)成了優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

一、項(xiàng)目核心數(shù)據(jù)透視：

（一）現(xiàn)坪效表現(xiàn)

兩項(xiàng)目坪效差異顯著且均具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力：璟耀項(xiàng)目按不同戶(hù)型租金及對(duì)應(yīng)面積測(cè)算，月度坪效區(qū)間為121.7-254.6元/㎡/月——其中單人宿舍坪效最高，三人宿舍坪效最低，整體學(xué)生宿舍板塊平均坪效約180元/㎡/月，該坪效水平對(duì)標(biāo)浦東核心區(qū)中端租賃資產(chǎn)，且依托學(xué)生客群實(shí)現(xiàn)零空置風(fēng)險(xiǎn)，性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)突出；璟博項(xiàng)目按主力戶(hù)型租金測(cè)算，坪效約為113-133元/㎡/月，高于浦東濱江區(qū)域租賃住房平均坪效，核心區(qū)位溢價(jià)顯著。

（二）未來(lái)收益估算

兩大項(xiàng)目合計(jì)建筑面積超20萬(wàn)㎡，擴(kuò)募完成后年穩(wěn)定收益預(yù)計(jì)可達(dá)8000-10000萬(wàn)元。整體來(lái)看，項(xiàng)目能為基金持有人增厚分紅收益，同時(shí)降低單一資產(chǎn)組合風(fēng)險(xiǎn)，符合REITs長(zhǎng)期穩(wěn)健的投資屬性。

二、交易雙方的戰(zhàn)略邏輯

（一）收購(gòu)方（匯添富租賃住房REIT）：資產(chǎn)擴(kuò)容與風(fēng)險(xiǎn)分散的雙重訴求

基金此次擴(kuò)募精準(zhǔn)契合REITs“持續(xù)擴(kuò)容、優(yōu)化組合”的發(fā)展邏輯，核心價(jià)值體現(xiàn)在兩方面：其一，突破資產(chǎn)邊界，搶占特色租賃資產(chǎn)賽道，學(xué)生宿舍類(lèi)資產(chǎn)的“低波動(dòng)、穩(wěn)現(xiàn)金流”屬性，能有效平衡基金現(xiàn)有資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，形成“市場(chǎng)化租賃+特色租賃”的多元組合；其二，依托政策紅利拓寬成長(zhǎng)空間，2025年REITs擴(kuò)募政策的松綁，為基金快速注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)提供了便利，浦東核心區(qū)位的項(xiàng)目布局也能享受區(qū)域發(fā)展紅利，提升資產(chǎn)長(zhǎng)期增值潛力。

同時(shí)，URI認(rèn)為，項(xiàng)目仍面臨運(yùn)營(yíng)挑戰(zhàn)：一是璟耀項(xiàng)目學(xué)生宿舍運(yùn)營(yíng)具有季節(jié)性特征，需配合學(xué)校學(xué)制調(diào)整運(yùn)營(yíng)策略，且服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)需貼合學(xué)生群體需求，運(yùn)營(yíng)精細(xì)化要求較高；二是璟博項(xiàng)目所處核心區(qū)域租賃競(jìng)爭(zhēng)激烈，人力、物業(yè)維護(hù)成本偏高，需在租金定價(jià)、租客留存與成本控制間尋找平衡；三是擴(kuò)募需履行多重審批程序，存在流程不及預(yù)期的不確定性，可能影響資產(chǎn)注入進(jìn)度。

（二）原始權(quán)益人（上海地產(chǎn)房屋租賃有限公司）：資本閉環(huán)與戰(zhàn)略聚焦的主動(dòng)選擇

此次交易是上海地產(chǎn)集團(tuán)完善租賃住房“投融建管退”閉環(huán)的關(guān)鍵一步，屬于主動(dòng)戰(zhàn)略布局。通過(guò)將成熟運(yùn)營(yíng)的兩大項(xiàng)目注入REITs平臺(tái)，原始權(quán)益人可快速回籠資金，用于新增項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，解決租賃住房前期投入大、回收周期長(zhǎng)的行業(yè)痛點(diǎn)。同時(shí)，依托REITs上市平臺(tái)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化退出，既能提升資產(chǎn)流動(dòng)性，又能借助資本市場(chǎng)放大品牌影響力，鞏固在上海租賃住房領(lǐng)域的核心地位。

三、政策支撐：REITs擴(kuò)募機(jī)制的規(guī)范化賦能

此次交易的順利推進(jìn)，核心依托于2025年9月國(guó)家發(fā)改委與證監(jiān)會(huì)聯(lián)合釋放的REITs擴(kuò)募政策紅利：一是拓寬資產(chǎn)范圍，允許類(lèi)似學(xué)生宿舍等特色租賃資產(chǎn)納入REITs擴(kuò)募，為此次交易提供合規(guī)基礎(chǔ)；二是優(yōu)化審批流程，縮短擴(kuò)募申報(bào)間隔期至6個(gè)月，簡(jiǎn)化申報(bào)材料與審核環(huán)節(jié)；三是強(qiáng)化閉環(huán)管理，明確擴(kuò)募資金優(yōu)先用于新增保租房項(xiàng)目，推動(dòng)形成“資產(chǎn)退出-資金回籠-新項(xiàng)目投資”的良性循環(huán)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

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