2026年1月北京，剛需和置換最關(guān)心的是二手房怎么走。12月24日新政點(diǎn)火，短沖后回落，二手房全月網(wǎng)簽只有五六百套，新房更低到七八十套，分化坐實(shí)，別賭全面反彈。

元旦幾天二手日簽飆到上千套，熱度沒(méi)撐住，整月又冷下來(lái)。

機(jī)構(gòu)判斷一季度是高位震蕩，警惕自然回調(diào)。

量在回暖，價(jià)還在磨，老破小還要再擠五到十點(diǎn)，次新和品質(zhì)盤(pán)韌性更強(qiáng)。

掛牌也變了。

前陣子降到十二點(diǎn)九萬(wàn)套，現(xiàn)在又回到一三零五七四套，很多房源下架后重掛，議價(jià)空間更大。

遠(yuǎn)郊庫(kù)存厚，房山大興還得以?xún)r(jià)換量，去化周期不短，全國(guó)五十城平均二十二點(diǎn)二個(gè)月的壓力擺著。

新房是真冷。

開(kāi)發(fā)商試探小漲，成交不買(mǎi)賬，網(wǎng)簽只有七八十套。

改善客只挑少數(shù)好產(chǎn)品，其他項(xiàng)目只能卷促銷(xiāo)。

二手反而成交易主場(chǎng)。

策略別猶豫。

缺現(xiàn)金的、回遷套現(xiàn)的、產(chǎn)品在后半段的，快賣(mài)，別等被低成本房源砸盤(pán)。

不著急的、核心區(qū)學(xué)區(qū)產(chǎn)業(yè)支撐的前半段，可以先租，租售比在抬頭。

置換別拿想賣(mài)價(jià)當(dāng)錨，先賣(mài)后買(mǎi)，時(shí)機(jī)比小差價(jià)重要。

區(qū)域更分化。

學(xué)區(qū)房、金融街、中關(guān)村有企穩(wěn)甚至小回升跡象，真正往上可能還要兩三年。

非核心板塊和遠(yuǎn)郊?jí)毫Ω?，再跌五到十點(diǎn)不意外。

結(jié)論很簡(jiǎn)單。

二手活，新房冷，量有脈沖，價(jià)還壓著。

買(mǎi)就看分位和現(xiàn)金流，賣(mài)就認(rèn)清段位和周期，別再等那個(gè)不存在的普漲。