家人們，今天必須跟你們聊個(gè)大熱點(diǎn)！就在1月14號(hào)，財(cái)政部、稅務(wù)總局還有住建部聯(lián)合發(fā)了公告，核心就一件事：換房退個(gè)稅的政策，直接延續(xù)到2027年12月31號(hào)了！可能有人聽不懂啥意思，我用大白話給你們翻譯透：從2026年1月1號(hào)開始，往后兩年，你把自己的房子賣掉，然后在1年之內(nèi)再在同一個(gè)城市買套新的，之前賣房子交的個(gè)人所得稅，就能申請退回來。

再具體點(diǎn)說，要是你新買的房子比賣掉的房子貴，或者價(jià)格一樣，之前交的個(gè)稅全退；要是新買的房子便宜點(diǎn)，就按新房價(jià)占舊房價(jià)的比例退。比如你賣舊房款100萬，交了2萬個(gè)稅，后來買新房花了120萬，那2萬就能全拿回來；要是買新房花了80萬，就按80%的比例退1.6萬。而且得滿足兩個(gè)條件：賣的房和買的房在同一個(gè)城市，還有你得是新買房的產(chǎn)權(quán)人之一。這政策不是新出的，2022年就有了，之前續(xù)到2025年底，現(xiàn)在又往后延了兩年，這信號(hào)可太明顯了。

那國家為啥非要把這個(gè)政策延續(xù)下去？說白了，就是樓市現(xiàn)在還需要“扶一把”，但又不是瞎扶，是精準(zhǔn)發(fā)力。首先咱們得認(rèn)清現(xiàn)狀，現(xiàn)在樓市早就不是以前閉眼買房都賺錢的時(shí)代了，2021年之后就開始下行，到現(xiàn)在調(diào)整好幾年了。全國二手房掛牌量都突破850萬套了，很多城市的房子根本賣不動(dòng)，尤其是三四線城市，庫存去化都要超過30個(gè)月，房價(jià)還在跌。

更關(guān)鍵的是，現(xiàn)在市場上最主要的需求是改善型需求，很多人想賣掉老破小、小房子，換個(gè)大的、環(huán)境好點(diǎn)的，但卡在了“交易成本”上。之前賣房子要交個(gè)稅，買新房又要湊首付、還月供，兩頭一擠，很多人就猶豫了，導(dǎo)致“賣一買一”的置換循環(huán)斷了。國家延續(xù)這個(gè)政策，就是想降低這些人的換房成本，讓置換循環(huán)轉(zhuǎn)起來。畢竟置換活躍了，二手房能賣出去，買新房的錢就有了，新房市場也能被帶動(dòng)，庫存才能慢慢消化掉。

另外，2026年是“十五五”開局之年，樓市要往高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，核心就是“筑底、出清、分化、轉(zhuǎn)型”這四個(gè)關(guān)鍵詞?，F(xiàn)在很多房企的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)還沒完全解決，地方政府因?yàn)橥恋厥杖霚p少，債務(wù)壓力也大。樓市穩(wěn)不住，這些風(fēng)險(xiǎn)就容易出問題。所以延續(xù)退稅政策，也是為了穩(wěn)定市場預(yù)期，讓大家覺得政策有連續(xù)性，不是一陣風(fēng)，慢慢恢復(fù)對樓市的信心，避免市場繼續(xù)下行。還有個(gè)數(shù)據(jù)能說明問題，之前這個(gè)退稅政策實(shí)施到2025年，已經(jīng)退了111億個(gè)稅了，確實(shí)幫不少換房家庭減輕了負(fù)擔(dān)，有效果才會(huì)繼續(xù)延。

那這個(gè)政策落地后，會(huì)帶來啥影響呢？首先最直接的，就是想換房的家庭實(shí)實(shí)在在受益了。能拿回一筆個(gè)稅錢，少則幾萬，多則十幾萬，對于普通家庭來說，可不是小數(shù)目，能緩解不少購房壓力。其次，二手房市場的活躍度可能會(huì)提升。之前很多人因?yàn)橐粋€(gè)稅，要么不想賣，要么把稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到買家身上，導(dǎo)致買家也不敢買，現(xiàn)在退稅了，賣家愿意降價(jià)讓利的空間大了，買家的壓力也小了，買賣雙方的交易意愿都會(huì)高一點(diǎn)。

而且二手房活躍了，還能帶動(dòng)新房市場。很多人賣了二手房就是為了買新房，尤其是核心城市的改善型新房，可能會(huì)更受歡迎。但這里必須說清楚，這個(gè)影響是“分化”的，不是所有城市都一樣。一線、強(qiáng)二線城市，因?yàn)橛袃?yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療資源，人口還在流入，改善需求本來就足，這個(gè)政策會(huì)讓這些城市的置換更活躍；但那些三四線城市，人口一直在外流，房子本身就賣不掉，就算有退稅政策，可能也沒多少人愿意換房，頂多是少數(shù)真有需求的人出手。還有，那些非優(yōu)質(zhì)的房子，比如三四線的老破小、遠(yuǎn)郊房，就算能退稅，估計(jì)還是難賣，畢竟現(xiàn)在大家買房都認(rèn)“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”了。

聊到這，我想跟大家說點(diǎn)掏心窩子的話，也是我對這個(gè)事的真實(shí)觀點(diǎn)，可能有點(diǎn)犀利，但絕對貼近現(xiàn)實(shí)。首先，別覺得這個(gè)政策一出來，樓市就會(huì)立馬回暖、房價(jià)就會(huì)漲，不可能！這個(gè)政策本質(zhì)是“減負(fù)”，不是“刺激”，它解決的是“想換房的人換不起”的問題，而不是“沒人想買房”的問題?，F(xiàn)在大家不敢買房，核心不是差那點(diǎn)退稅的錢，是擔(dān)心房價(jià)繼續(xù)跌，擔(dān)心自己收入不穩(wěn)定。要是買了房之后房價(jià)又跌了，那點(diǎn)退稅錢根本不夠補(bǔ)差價(jià)；要是收入斷了，月供都還不上，誰敢輕易換房？

其次，這個(gè)政策也暴露了現(xiàn)在樓市的核心矛盾：不是需求不夠，是需求和供給錯(cuò)配，而且大家對市場沒信心?，F(xiàn)在市場上不缺房子，缺的是“好房子”，缺的是讓人放心買房的環(huán)境。很多三四線城市的房子堆成山，但都是沒人要的老破小、文旅盤；而核心城市的優(yōu)質(zhì)改善房，就算價(jià)格不低，還是有人買，這就是分化。國家延續(xù)退稅政策，其實(shí)也是在引導(dǎo)市場往“高質(zhì)量發(fā)展”走，鼓勵(lì)大家置換優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，慢慢消化那些沒用的庫存。

還有，大家要明白，這個(gè)政策受益的是“有房可換”的改善家庭，對于沒房的剛需來說，基本沒什么直接好處。剛需最缺的是首付和低利率，而這個(gè)退稅政策只針對“賣舊買新”的人，剛需連舊房子都沒有，根本享受不到。所以別覺得政策來了，剛需買房的春天就到了，想多了。而且現(xiàn)在很多城市的房貸利率已經(jīng)很低了，但還是沒人買，說明大家怕的不是利率高，是未來的不確定性。

我再跟大家說個(gè)實(shí)在的，現(xiàn)在樓市的“普漲時(shí)代”已經(jīng)徹底結(jié)束了，以后就是“核心城市堅(jiān)挺，三四線承壓”的格局，這個(gè)分化會(huì)越來越明顯。就算有退稅政策，三四線城市的房價(jià)也很難漲回來，那些手里有多套三四線房子的人，別想著靠這個(gè)政策解套，大概率還是難賣；而核心城市的優(yōu)質(zhì)房子，可能會(huì)因?yàn)橹脫Q活躍，價(jià)格更穩(wěn)一點(diǎn)，但也不會(huì)暴漲。

最后，我想跟大家說，看待樓市政策，別聽那些大V瞎忽悠，要看政策的本質(zhì)，要看自己的實(shí)際情況。這個(gè)退稅政策是個(gè)好政策，確實(shí)幫有需要的人減輕了負(fù)擔(dān)，但它改變不了樓市調(diào)整的大趨勢。現(xiàn)在樓市正在筑底，這個(gè)過程可能還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，不會(huì)一蹴而就。我們普通人不用急著判斷樓市好不好，更不用急著跟風(fēng)買房或賣房，先把自己的日子過好，把現(xiàn)金流握牢才是最重要的。

其實(shí)國家連續(xù)延續(xù)這個(gè)政策，也傳遞了一個(gè)信號(hào)：不會(huì)讓樓市硬著陸，會(huì)慢慢引導(dǎo)市場回歸理性。但回歸理性不代表回到以前的狂熱，而是讓房子回歸“住”的本質(zhì)，讓房價(jià)和大家的收入匹配起來。以后買房，再也不是投資，而是消費(fèi)，是為了改善生活，這一點(diǎn)大家一定要認(rèn)清。

總的來說，換房退稅延續(xù)是好事，能幫到一部分人，但別對它抱太高期望。樓市的回暖，靠一個(gè)退稅政策遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還需要收入穩(wěn)定、信心恢復(fù)、供給優(yōu)化等一系列條件。我們普通人能做的，就是看清現(xiàn)實(shí)，別被情緒左右，根據(jù)自己的真實(shí)需求做決定，而不是被政策牽著鼻子走。今天就聊到這，大家有啥想法，評論區(qū)可以聊聊，關(guān)注我，以后我再跟你們扒更多樓市的實(shí)在事。