來源：大偉看樓市

2026年1月，市場(chǎng)監(jiān)管總局依據(jù)《中華人民共和國反壟斷法》，對(duì)攜程集團(tuán)有限公司涉嫌濫用市場(chǎng)支配地位實(shí)施壟斷行為立案調(diào)查的消息，瞬間引爆市場(chǎng)。作為覆蓋4.78億用戶的在線旅游（OTA）巨頭，攜程以57%的GMV占比領(lǐng)跑行業(yè)，其被調(diào)查背后，是監(jiān)管層對(duì)平臺(tái)經(jīng)濟(jì)壟斷亂象的精準(zhǔn)打擊，也讓公眾將目光投向了另一個(gè)與民生緊密相關(guān)、壟斷爭(zhēng)議已久的領(lǐng)域——房地產(chǎn)中介行業(yè)。從攜程的壟斷路徑到房地產(chǎn)中介的行業(yè)亂象，兩者有著諸多相似的壟斷基因，而房地產(chǎn)中介行業(yè)的反壟斷進(jìn)程，何時(shí)會(huì)迎來像攜程這樣的監(jiān)管重拳？

攜程的壟斷之路，是平臺(tái)經(jīng)濟(jì)“贏家通吃”邏輯的典型演繹。通過橫向并購去哪兒網(wǎng)、投資同程旅行等企業(yè)，攜程構(gòu)建了覆蓋高、中、低端全客群的“黃金三角”格局，實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)份額的高度集中。在縱向產(chǎn)業(yè)鏈上，其深度綁定高星酒店、整合全球航線資源，通過制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)制抽取10%-15%傭金、以“限流”脅迫商家“二選一”等手段，濫用市場(chǎng)支配地位，既損害了商家利益，也讓消費(fèi)者遭遇“大數(shù)據(jù)殺熟”“捆綁銷售”等不公待遇，黑貓投訴平臺(tái)相關(guān)投訴量累計(jì)超1.9萬件。攜程的案例清晰地表明，當(dāng)企業(yè)在細(xì)分市場(chǎng)形成支配地位后，若缺乏有效監(jiān)管，必然會(huì)通過操控價(jià)格、擠壓競(jìng)爭(zhēng)等方式攫取超額利潤，最終損害市場(chǎng)公平與消費(fèi)者權(quán)益。而這一邏輯，在房地產(chǎn)中介行業(yè)同樣適用，甚至更為突出。

房地產(chǎn)中介行業(yè)的壟斷亂象，早已成為民生領(lǐng)域的“沉疴”。與攜程通過資本并購實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)集中不同，房地產(chǎn)中介的壟斷更多表現(xiàn)為區(qū)域市場(chǎng)的高度集中與行業(yè)規(guī)則的隱性操控。在我國19個(gè)重點(diǎn)城市中，有7個(gè)城市前4家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的市場(chǎng)占有率之和超過50%，其中太原超過80%、北京超過78%、成都超過71%。這種高度集中的市場(chǎng)格局，讓頭部中介掌握了大量房源信息，形成了事實(shí)上的信息壟斷。無論是買方為高效找房，還是賣方為擴(kuò)大曝光，都不得不依賴頭部中介，這就給中介機(jī)構(gòu)議價(jià)、抬價(jià)創(chuàng)造了可乘之機(jī)。

除了推高房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)中介的壟斷行為還體現(xiàn)在收費(fèi)混亂、強(qiáng)制捆綁服務(wù)等多個(gè)方面。在新房交易中，部分中介與開發(fā)商合謀，違規(guī)收取“茶水費(fèi)”、販賣購房指標(biāo)；在二手房交易中，片區(qū)內(nèi)中介聯(lián)合設(shè)定“最低費(fèi)率”進(jìn)行壟斷定價(jià)，或通過謊稱“其他買家高價(jià)競(jìng)爭(zhēng)”誘騙買家支付額外費(fèi)用的現(xiàn)象屢見不鮮。更值得警惕的是，最高人民法院審理的首例涉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)濫用市場(chǎng)支配地位糾紛案顯示，頭部中介還存在強(qiáng)制捆綁交易保障服務(wù)、變相抬高服務(wù)費(fèi)的行為，盡管該案因證據(jù)不足未認(rèn)定濫用支配地位，但已明確了房地產(chǎn)中介行業(yè)相關(guān)市場(chǎng)界定的核心標(biāo)準(zhǔn)，為后續(xù)監(jiān)管執(zhí)法提供了重要參考。此外，早年部分地區(qū)還存在“紅頂中介”現(xiàn)象，中介機(jī)構(gòu)與行政部門存在利益關(guān)聯(lián)，通過行政權(quán)力實(shí)現(xiàn)壟斷經(jīng)營，嚴(yán)重?cái)_亂了市場(chǎng)秩序。

從監(jiān)管邏輯來看，攜程被立案調(diào)查，標(biāo)志著平臺(tái)經(jīng)濟(jì)反壟斷進(jìn)入“精準(zhǔn)執(zhí)法”新階段。近年來，監(jiān)管層已將反壟斷執(zhí)法延伸至醫(yī)藥、公用事業(yè)等多個(gè)民生領(lǐng)域，2023年就查處壟斷案件27件，罰沒金額超21億元，充分彰顯了“以執(zhí)法護(hù)公平”的決心。而房地產(chǎn)中介行業(yè)作為與住房民生緊密相關(guān)的領(lǐng)域，其壟斷行為直接影響“房住不炒”政策的落地效果，理當(dāng)成為反壟斷監(jiān)管的重點(diǎn)對(duì)象。事實(shí)上，監(jiān)管層已有所行動(dòng)：相關(guān)規(guī)范意見明確提出，要依法查處房地產(chǎn)中介不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)、操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)等違反反壟斷法律法規(guī)的行為，并引導(dǎo)交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，為購房者減負(fù)；部分地區(qū)也通過成立“中介超市”、打破地方保護(hù)主義等方式，嘗試引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，打破行業(yè)壟斷。但從整體來看，房地產(chǎn)中介行業(yè)的反壟斷仍存在監(jiān)管分散、認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不明確、執(zhí)法力度不足等問題。

房地產(chǎn)中介行業(yè)反壟斷的推進(jìn)，需借鑒攜程案的監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)，從三個(gè)維度發(fā)力。其一，明確相關(guān)市場(chǎng)界定與壟斷認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。參考最高法相關(guān)案例，將存量住房買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)等細(xì)分領(lǐng)域明確為獨(dú)立相關(guān)市場(chǎng)，建立科學(xué)的市場(chǎng)集中度評(píng)價(jià)指標(biāo)，定期監(jiān)測(cè)各城市市場(chǎng)情況，為壟斷認(rèn)定提供數(shù)據(jù)支撐。其二，強(qiáng)化精準(zhǔn)執(zhí)法與全鏈條監(jiān)管。重點(diǎn)查處頭部中介的房源信息壟斷、價(jià)格操控、強(qiáng)制捆綁服務(wù)等行為，嚴(yán)厲打擊“紅頂中介”與行政權(quán)力的利益關(guān)聯(lián)，同時(shí)規(guī)范線上房產(chǎn)信息平臺(tái)的運(yùn)營，避免其形成信息壟斷壁壘。

其三，構(gòu)建多元化競(jìng)爭(zhēng)格局。推廣“中介超市”等改革經(jīng)驗(yàn)，打破區(qū)域保護(hù)和行業(yè)壁壘，鼓勵(lì)資質(zhì)優(yōu)良的外來中介機(jī)構(gòu)進(jìn)入市場(chǎng)，通過充分競(jìng)爭(zhēng)倒逼行業(yè)規(guī)范發(fā)展。此外，還可借鑒美國司法部對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)算法定價(jià)協(xié)調(diào)行為的監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)，警惕中介機(jī)構(gòu)通過共享定價(jià)軟件等方式實(shí)現(xiàn)隱性價(jià)格協(xié)同，將算法壟斷納入監(jiān)管視野。

從攜程被立案調(diào)查到房地產(chǎn)中介行業(yè)的反壟斷期待，本質(zhì)上是公眾對(duì)公平市場(chǎng)環(huán)境與民生權(quán)益保障的訴求。房地產(chǎn)中介行業(yè)的壟斷亂象由來已久，其對(duì)房?jī)r(jià)、住房消費(fèi)成本的影響更為直接，對(duì)民生的觸動(dòng)更為深刻。隨著平臺(tái)經(jīng)濟(jì)反壟斷體系的不斷完善，以及監(jiān)管層對(duì)民生領(lǐng)域壟斷行為的持續(xù)關(guān)注，房地產(chǎn)中介行業(yè)的反壟斷“重拳”或許不會(huì)太遠(yuǎn)。當(dāng)監(jiān)管力量真正介入，打破信息壁壘與市場(chǎng)壟斷，才能讓房地產(chǎn)中介行業(yè)回歸服務(wù)本質(zhì)，切實(shí)保障購房者與售房者的合法權(quán)益，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展筑牢基礎(chǔ)。

攜程案為所有民生領(lǐng)域的平臺(tái)型企業(yè)敲響了合規(guī)警鐘，也為房地產(chǎn)中介行業(yè)的反壟斷進(jìn)程提供了重要借鑒。在“以人民為中心”的發(fā)展理念指引下，反壟斷執(zhí)法不會(huì)缺席任何一個(gè)損害公眾利益的領(lǐng)域。房地產(chǎn)中介行業(yè)的反壟斷，需要監(jiān)管層的決心與魄力，也需要制度體系的完善與細(xì)化。相信在不遠(yuǎn)的將來，房地產(chǎn)中介行業(yè)也將迎來反壟斷的“監(jiān)管時(shí)刻”，讓住房交易回歸公平、透明的軌道。