來源：大偉看樓市

2026年1月14日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布公告，明確換購住房個(gè)人所得稅退稅優(yōu)惠政策延續(xù)至2027年12月31日。這是該項(xiàng)政策自2022年首次出臺(tái)后的第二次延期，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入強(qiáng)勁信心，更向千萬家庭釋放了實(shí)實(shí)在在的民生紅利。在樓市深度調(diào)整、居民換房需求受阻的當(dāng)下，政策的持續(xù)加碼不僅降低了住房交易成本，更旨在打通市場(chǎng)循環(huán)梗阻，以政策確定性對(duì)沖市場(chǎng)不確定性，具有深刻的經(jīng)濟(jì)意義與民生價(jià)值。

此次延續(xù)的換房個(gè)稅退稅政策，核心內(nèi)涵與此前保持一致但執(zhí)行細(xì)節(jié)更為清晰。根據(jù)公告，2026年1月1日至2027年12月31日期間，出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人，可享受已繳個(gè)稅退稅優(yōu)惠：新購住房金額不低于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全額退稅；不足的按比例退還。政策同時(shí)明確了交易金額的界定標(biāo)準(zhǔn)，新房以網(wǎng)簽備案成交價(jià)為準(zhǔn)，二手房以實(shí)際成交價(jià)為準(zhǔn)，確保核算口徑統(tǒng)一。享受優(yōu)惠需滿足兩大核心條件：一是買賣住房在同一城市行政區(qū)劃范圍內(nèi)，二是出售方須為新購住房產(chǎn)權(quán)人之一，這一限定既精準(zhǔn)覆蓋真實(shí)換房需求，又有效防范政策套利，堅(jiān)守“房住不炒”的定位底線。

政策的再度延期，絕非偶然，而是基于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)與民生需求的精準(zhǔn)施策。當(dāng)前樓市正處于調(diào)整期，“賣舊買新”的置換循環(huán)面臨梗阻：一方面，二手房交易總價(jià)中樞下移，廣深200萬以下、京滬300萬以下二手房交易占比持續(xù)提升，反映出剛需觀望情緒濃厚；另一方面，換房過程中的高額稅費(fèi)成本，成為許多家庭改善居住條件的“攔路虎”，既制約了改善型需求釋放，也導(dǎo)致二手房供給不足，形成市場(chǎng)循環(huán)僵局。在此背景下，延續(xù)退稅政策成為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的關(guān)鍵舉措。從政策歷史成效來看，此前兩輪實(shí)施期間，已累計(jì)為千萬家庭減輕負(fù)擔(dān)，2024年底相關(guān)房地產(chǎn)稅收新政實(shí)施首月就新增減免稅116.9億元，北上廣深四城二手房交易套數(shù)曾較政策實(shí)施前增長71%，充分證明了稅費(fèi)減免對(duì)激活市場(chǎng)的積極作用。

此次政策延期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的多維賦能效應(yīng)值得期待。首要作用是激活住房置換循環(huán)，形成供需雙向發(fā)力的良性互動(dòng)。對(duì)賣方而言，個(gè)稅退稅直接降低了交易成本，激勵(lì)存量房業(yè)主主動(dòng)出售房源，增加二手房市場(chǎng)有效供給，緩解剛需群體“一房難求”的困境；對(duì)買方而言，退稅紅利有效減輕了首付與資金周轉(zhuǎn)壓力，讓更多家庭具備“賣舊買新”的能力，尤其利好改善型需求釋放。其次，政策與其他樓市支持舉措形成疊加效應(yīng)。

此前2025年底已出臺(tái)個(gè)人住房增值稅調(diào)整政策，將不足2年住房銷售增值稅率從5%降至3%，加上此次個(gè)稅退稅延續(xù)，二手房交易成本進(jìn)一步降低。同時(shí)，結(jié)合首套房貸利率下調(diào)、公積金政策優(yōu)化等支持措施，形成“稅費(fèi)減免+信貸支持”的政策組合拳，全方位降低置業(yè)門檻。中指研究院指出，政策的連續(xù)性將有效穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，預(yù)計(jì)未來更多到期樓市政策將跟進(jìn)延續(xù)，進(jìn)一步鞏固市場(chǎng)復(fù)蘇基礎(chǔ)。

從民生維度看，這項(xiàng)政策承載著“住有宜居”的民生愿景，讓稅收紅利真正直達(dá)民生痛點(diǎn)。對(duì)為子女教育置換學(xué)區(qū)房的中年家庭、為養(yǎng)老需求選擇低樓層住房的老年群體、渴望提升居住品質(zhì)的普通家庭而言，個(gè)稅退稅意味著“真金白銀”的減負(fù)。以一套成交價(jià)600萬元的住房為例，若出售時(shí)繳納個(gè)稅6萬元，1年內(nèi)新購540萬元住房，可按90%比例退還5.4萬元稅款，這部分資金可直接用于新房裝修、家電購置等后續(xù)支出，形成消費(fèi)連鎖反應(yīng)。更值得關(guān)注的是，稅務(wù)部門通過線上申報(bào)、容缺受理、信息共享等服務(wù)創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)“數(shù)據(jù)多跑路，群眾少跑腿”，許多地區(qū)已實(shí)現(xiàn)退稅申請(qǐng)“一次不用跑”，讓“紙上福利”轉(zhuǎn)化為“指尖實(shí)惠”，切實(shí)提升了群眾的政策獲得感。

政策落地見效仍需完善配套保障機(jī)制。一方面，需進(jìn)一步加強(qiáng)政策宣傳精準(zhǔn)度，通過稅務(wù)部門短信推送、政務(wù)平臺(tái)解讀、社區(qū)宣講等多種形式，讓不同城市、不同需求的家庭清晰了解政策細(xì)節(jié)、申請(qǐng)流程及所需材料，避免因信息不對(duì)稱導(dǎo)致應(yīng)享未享。另一方面，要持續(xù)深化部門協(xié)同，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門需與稅務(wù)機(jī)關(guān)健全信息共享機(jī)制，確保房屋網(wǎng)簽備案信息實(shí)時(shí)同步，提高退稅審核效率。此外，可針對(duì)不同城市市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)，探索差異化執(zhí)行細(xì)則，對(duì)庫存較高的三四線城市可適當(dāng)優(yōu)化申請(qǐng)時(shí)限、簡化流程，更好適配當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求。

此次換房個(gè)稅退稅政策延期至2027年底，既是對(duì)前期政策成效的認(rèn)可，更是對(duì)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的長遠(yuǎn)考量。在“房住不炒”的定位指引下，政策通過精準(zhǔn)的稅費(fèi)減免，既為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入流動(dòng)性，又切實(shí)保障了居民合理住房需求，實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)活力激發(fā)與民生福祉提升的有機(jī)統(tǒng)一。隨著各項(xiàng)配套措施的不斷完善，政策紅利將持續(xù)釋放，不僅有望推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，更將讓“住有所居、住有宜居”的夢(mèng)想照進(jìn)更多家庭，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展注入溫暖而強(qiáng)勁的動(dòng)力。對(duì)于有換房需求的家庭而言，應(yīng)精準(zhǔn)把握政策窗口期，結(jié)合自身實(shí)際需求合理規(guī)劃置換節(jié)奏，充分享受政策帶來的民生紅利。