哈嘍，大家好！我是你們的小陸，筑底出清、分化轉(zhuǎn)型，這是對(duì)2026年樓市的核心預(yù)判，這份預(yù)判并非空穴來(lái)風(fēng)，支撐依據(jù)來(lái)自年末收官的12月，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交出的那份分化中藏有暖意的答卷。

量?jī)r(jià)翹尾和價(jià)格分化同時(shí)存在，政策托底的力度與市場(chǎng)自發(fā)需求形成共振，共同勾勒出年末樓市的基本面貌。

《求是》雜志特約評(píng)論員的觀點(diǎn)恰好點(diǎn)透當(dāng)前市場(chǎng)態(tài)勢(shì)：房地產(chǎn)市場(chǎng)正在筑底過(guò)程中重塑預(yù)期，尋找新的平衡。

市場(chǎng)真實(shí)活躍度，終究要靠數(shù)據(jù)說(shuō)話。一組組成交數(shù)據(jù)的背后，藏著樓市最真實(shí)的運(yùn)行輪廓。接下來(lái)我們聚焦具體數(shù)據(jù)，拆解這份年末答卷的細(xì)節(jié)。

新房市場(chǎng)的年末翹尾態(tài)勢(shì)相當(dāng)顯著。四大一線城市新房成交總套數(shù)達(dá)到9.57萬(wàn)套，環(huán)比增幅61.3%，這樣的環(huán)比增長(zhǎng)幅度，在近年年末市場(chǎng)中并不常見(jiàn)。

成交回暖的背后，是供應(yīng)端的集中發(fā)力，北京、深圳在供應(yīng)端的表現(xiàn)尤為突出，供應(yīng)面積分別激增92%和38%。據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》當(dāng)時(shí)報(bào)道，北京12月集中推出了多個(gè)熱門(mén)板塊的剛需及改善型房源，其中大興、昌平區(qū)域的新盤(pán)項(xiàng)目還搭配了適度的購(gòu)房補(bǔ)貼政策。

上海、廣州也同步加大了推盤(pán)力度。上海臨港新片區(qū)、廣州南沙新區(qū)等重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，成為年末推盤(pán)的主力陣地，不少項(xiàng)目選擇在12月中下旬集中開(kāi)盤(pán)，搶占年末購(gòu)房窗口期。

供應(yīng)端的發(fā)力直接帶動(dòng)成交量上揚(yáng)，北京成交套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)41%，深圳增長(zhǎng)45%，上海增長(zhǎng)24%。三個(gè)城市的成交增長(zhǎng)，印證了供應(yīng)對(duì)需求的撬動(dòng)作用。

廣州的表現(xiàn)則凸顯穩(wěn)定特質(zhì)，以5119套的單月成交套數(shù)、環(huán)比上漲7%的成績(jī)，成為穩(wěn)定市場(chǎng)的重要基石和信號(hào)。其成交面積達(dá)到57.28萬(wàn)平方米，逆勢(shì)上揚(yáng)8.5%。

需要明確的是，這些數(shù)據(jù)均為環(huán)比數(shù)據(jù)，對(duì)比的是2025年11月的市場(chǎng)表現(xiàn)，環(huán)比數(shù)據(jù)更能反映短期內(nèi)市場(chǎng)的波動(dòng)變化，也直觀體現(xiàn)出年末政策托底與供應(yīng)發(fā)力的疊加效果。

二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出的量穩(wěn)價(jià)分特征，更能反映剛需和改善的真實(shí)需求。不同于新房市場(chǎng)的集中翹尾，二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)更趨理性，不同城市的價(jià)格走勢(shì)出現(xiàn)明顯分化。

一線城市二手房?jī)r(jià)格已連續(xù)3個(gè)月環(huán)比上漲，12月整體漲幅0.3%，具體到各城市，上海以0.9%的漲幅領(lǐng)跑，北京上漲0.5%，深圳微漲0.1%，廣州微降0.3%。

這樣的價(jià)格分化，與各城市的市場(chǎng)庫(kù)存、政策力度密切相關(guān)，上海中原地產(chǎn)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)分析指出，上海二手房?jī)r(jià)格上漲集中在核心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)次新房源，遠(yuǎn)郊板塊價(jià)格仍保持平穩(wěn)。

套數(shù)方面的表現(xiàn)同樣亮眼。上海住宅網(wǎng)簽量突破1.9萬(wàn)套，松江等板塊價(jià)格漲幅高達(dá)7.7%。松江板塊的上漲，得益于區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)配套的持續(xù)完善和交通網(wǎng)絡(luò)的升級(jí)，吸引了不少剛需群體入駐。

北京的二手房市場(chǎng)更是迎來(lái)階段性高峰，網(wǎng)簽達(dá)1.72萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)19.1%，創(chuàng)下9個(gè)月來(lái)的新高，尤其是最后一周，成交套數(shù)環(huán)比激增30.9%。

這一波成交高峰，與北京放寬非北京籍人士購(gòu)房條件的政策直接相關(guān)，據(jù)《北京晚報(bào)》報(bào)道，北京12月初優(yōu)化非京籍購(gòu)房資格審核標(biāo)準(zhǔn)，簡(jiǎn)化了社保繳納證明的核查流程，政策落地后迅速激活了存量市場(chǎng)的剛需需求。

市場(chǎng)活躍度的背后，是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的深度調(diào)整。樓市分化已經(jīng)從城市之間延伸至板塊內(nèi)核心區(qū)域，優(yōu)質(zhì)房源成為真正的硬通貨，高端市場(chǎng)的表現(xiàn)尤為亮眼。

12月，上海均價(jià)每平方米10萬(wàn)元以上的豪宅成交697套，占比19.4%；全年總價(jià)2000萬(wàn)元以上的豪宅成交套數(shù)高達(dá)3402套。北京總價(jià)2000萬(wàn)元以上的豪宅成交1358套，深圳699套，廣州858套。

深圳中信城開(kāi)新月灣項(xiàng)目的銷售表現(xiàn)，成為高端改善需求堅(jiān)挺的有力印證。該項(xiàng)目首開(kāi)兩小時(shí)銷售額便突破百億元，整棟高端單位售罄。

據(jù)《深圳特區(qū)報(bào)》報(bào)道，該項(xiàng)目憑借優(yōu)質(zhì)的地段、完善的配套和高品質(zhì)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，吸引了大量企業(yè)主和高凈值人群入手。

12月百?gòu)?qiáng)房企銷售金額環(huán)比增長(zhǎng)39.2%，中海、華潤(rùn)等央企單月銷售額接近400億元。這樣的成績(jī)，源于央企聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的戰(zhàn)略選擇。

據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》報(bào)道，2025年下半年以來(lái)，中海、華潤(rùn)等央企持續(xù)加大在一線及強(qiáng)二線城市核心區(qū)域的拿地力度，所推項(xiàng)目多貼合改善型需求，精準(zhǔn)契合了政策導(dǎo)向和市場(chǎng)需求，最終實(shí)現(xiàn)了銷售業(yè)績(jī)的逆勢(shì)增長(zhǎng)。

這一表現(xiàn)也印證了行業(yè)共識(shí)：優(yōu)質(zhì)供給能夠有效支撐市場(chǎng)信心，在市場(chǎng)筑底階段，只有貼合需求的高品質(zhì)房源，才能獲得購(gòu)房者的青睞，實(shí)現(xiàn)銷售突圍。

當(dāng)然，市場(chǎng)的復(fù)蘇仍帶有復(fù)雜性。一線城市新房成交同比2024年跌幅超過(guò)三成，二手房天量掛牌和法拍房的壓力尚未完全緩解，分化格局將在2026年上半年持續(xù)。

12月24日北京優(yōu)化限購(gòu)政策的信號(hào)十分清晰，釋放出中央和地方合力穩(wěn)定市場(chǎng)的明確態(tài)度，后續(xù)政策的持續(xù)發(fā)力，將為市場(chǎng)筑底提供更有力的支撐。

百?gòu)?qiáng)房企中，央企聚焦優(yōu)勢(shì)地塊、經(jīng)貿(mào)等企業(yè)成績(jī)突出，萬(wàn)科管理層調(diào)整后激活企業(yè)活力，這些積極變化，都是行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清、支撐市場(chǎng)筑底的重要因素，也精準(zhǔn)契合了《求是》雜志穩(wěn)預(yù)期、優(yōu)供給的導(dǎo)向。

回顧市場(chǎng)走勢(shì)，2024年“九二四”會(huì)議后的回暖，2025年12月份成交套數(shù)的翹尾表現(xiàn)，有著清晰的內(nèi)在邏輯。

這既是房地產(chǎn)已經(jīng)告別普漲時(shí)代、邁入優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)新階段的標(biāo)志，也是年末效應(yīng)的自然體現(xiàn)，更是行業(yè)徹底轉(zhuǎn)型的生動(dòng)縮影。

房地產(chǎn)行業(yè)的筑底轉(zhuǎn)型，是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程。在政策托底護(hù)航、企業(yè)聚焦優(yōu)質(zhì)供給、市場(chǎng)需求理性釋放的多重作用下，行業(yè)正在逐步尋找新的平衡。

對(duì)于購(gòu)房者而言，市場(chǎng)分化帶來(lái)了更精準(zhǔn)的選擇機(jī)會(huì)，優(yōu)質(zhì)房源的價(jià)值更加凸顯；對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，聚焦核心城市、打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，成為適應(yīng)行業(yè)新邏輯的必然選擇。

隨著行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的逐步出清，房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加健康穩(wěn)定，更好地發(fā)揮其在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生保障中的重要作用。

一個(gè)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、供需平衡的房地產(chǎn)市場(chǎng)，終將為經(jīng)濟(jì)社會(huì)的高質(zhì)量發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)支撐。