人民法院案例庫:建筑物整體拍賣款應(yīng)當(dāng)區(qū)分土地使用權(quán)價值和建設(shè)工程價值，由相應(yīng)優(yōu)先權(quán)人分別優(yōu)先受償

——某銀行上海分行與上海仲某建設(shè)工程有限公司等執(zhí)行復(fù)議案

入庫編號：2025-17-5-202-010 / 執(zhí)行 / 執(zhí)行復(fù)議案件 / 上海市高級人民法院 / 2024.09.09 / (2024)滬執(zhí)復(fù)76號 / 執(zhí)行復(fù)議 / 入庫日期：2025.12.31

裁判要旨：

承包人享有的建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)屬于法定優(yōu)先權(quán)，依法優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)，但其效力范圍應(yīng)限于施工者的勞動及投入的材料結(jié)合形成的建設(shè)工程部分，并不及于該建筑占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)。在對建筑物進行整體拍賣后，拍賣款應(yīng)當(dāng)區(qū)分建設(shè)工程對應(yīng)的價值和土地使用權(quán)對應(yīng)的價值，并由相應(yīng)優(yōu)先權(quán)人分別優(yōu)先受償。

基本案情

上海仲裁委員會就上海仲某建設(shè)工程有限公司（以下簡稱仲某公司 )與上海南某能源開發(fā)有限公司（以下簡稱南某能源公司）建設(shè)工程施工合同糾紛一案，于2020年8月27日作出（2020）滬仲案字第0725號仲裁裁決：南某能源公司支付仲某公司工程款106902029.33元、仲某公司就工程款享有就某能源大廈項目工程折價或者拍賣價款的優(yōu)先受償權(quán)等。

后仲某公司向上海市第一中級人民法院（以下稱上海一中院）申請執(zhí)行。

執(zhí)行過程中，上海一中院查封了南某能源公司名下位于上海市奉賢區(qū)的某能源大廈部分房產(chǎn)。2022年3月15日和同年5月13日分別經(jīng)淘寶網(wǎng)以一拍起拍價9236萬元和二拍起拍價7394萬元拍賣某能源大廈內(nèi)12套房產(chǎn)（以下簡稱案涉房產(chǎn)），兩次均因無人應(yīng)拍而流拍。后仲某公司愿意以二拍流拍價抵償相應(yīng)債務(wù)。上海一中院于2022年5月25日作出（2021）滬01執(zhí)555號之二執(zhí)行裁定：一、將南某能源公司名下案涉房地產(chǎn)作價7394萬元，交付仲某公司抵償債務(wù)7394萬元。上述房地產(chǎn)所有權(quán)自本裁定送達仲某公司時起轉(zhuǎn)移。二、仲某公司可持本裁定書到登記機構(gòu)辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。

另查明，2021年8月20日，上海金融法院就某銀行上海分行與南某能源公司等金融借款合同糾紛一案，作出（2021）滬74民初2525號民事判決：南某能源公司歸還某銀行上海分行借款本金15470萬元及相應(yīng)逾期利息；如南某能源公司屆期不履行上述付款義務(wù)，某銀行上海分行可與南某能源公司協(xié)議，以案涉房產(chǎn)作為抵押物折價，或者申請以拍賣、變賣該……