2025年過去了。

回頭看2025年濟(jì)南樓市風(fēng)頭最勁的樓盤是哪個，估計大多數(shù)人都會想到中海玖昌源邸。盡管這個樓盤與大多數(shù)人無關(guān)。

這是一個從一掛地就受關(guān)注的樓盤，起拍價就高達(dá)1.8萬元/平米；競拍更受關(guān)注，成交地上樓板價突破2萬大關(guān)。

而彼時東城逸家現(xiàn)房單價還不足兩萬元，這巨大的反差，本身就是話題。

一時間，中海省博西地塊5萬+的言論甚囂塵上。（插敘一句，有種說法濟(jì)南樓市下半年的信心，都是中海給的）

不管你認(rèn)不認(rèn)可，反正寫文章也好拍視頻也罷，只要談到中海省博西就有流量。

看我之前拍的這張照片：

通過照片就能直觀感受到省博西意味著——

省博物館、省美術(shù)館與你為鄰，萬象城與你近在咫尺，CBD摩天大樓是你窗外的建筑風(fēng)景，向南你可對望連綿群山。

即，有繁華，有自然，有人文。一個城市里能占這三樣的，又有幾個？

中海拿地后，名字還沒有的時候，就給它冠以“齊魯1號地”的名號，聽上去就給人牛逼轟轟的氣勢，不知道的還以為這就是樓盤的名字。

隨后臨時樣板間開放，驗資500萬，更是將中海玖昌源邸推上風(fēng)頭浪尖。

這樣的明星地塊本身就自帶流量，何況還有勁爆話題加持。

氣勢有了，氛圍烘托到位了，然后就看客戶是否買單了。

2025年12月底，傳出中海玖昌源邸開盤賣了10個多億，特別是400平米大戶型幾乎售罄。

價格也果然站上了5萬+，也有部分小戶型單價4萬多，但這個樓盤最小戶型也是200平米。

別人的起點就已是你無法達(dá)到的終點。這句話用在樓盤上，貌似也挺合適。

能有這樣的銷售業(yè)績，一是市場的購買力還是很可觀的，我之前就寫過濟(jì)南核心區(qū)的這些豪宅，如中海玖昌源邸、云頂嘉元、建邦星辰等，面向的客群絕對不只是濟(jì)南，它們考驗的是山東富豪的購買力。

二是這些有錢人對中海玖昌源邸產(chǎn)品的認(rèn)可。

大概是真的做的不錯，以至于有房地產(chǎn)行業(yè)的朋友也想來中海玖昌源邸看看，學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)，問我有沒有熟人打個招呼能進(jìn)去看看。

我自己都沒去看呢，哪有那么大的臉給別人打招呼呢。

再往前段一段時間，有朋友說他能帶我進(jìn)去，但前提是我的車只能停路邊，不能停在停車場。好像偷偷摸摸似的，咱又不是沒見過豪宅，所以我就沒去。

但現(xiàn)在，這么多有錢人買，又有這么多人想看看，于是我也有了一探究竟的打算，于是約了位大佬，帶著一探濟(jì)南頂豪之究竟。

粗略看了一圈之后，我感覺中海玖昌源邸之所以被那么多有錢人認(rèn)可，可以概括為三大點：

基本面，展示面，產(chǎn)品力。

先說基本面。

一個樓盤基本面不行，無論怎么努力，都不可能成為一個城市的頂端豪宅。

中海玖昌源邸的基本面可以從兩個方面來說，一是地段，我們上面提到過，不啰嗦。二是地塊規(guī)劃的基本面。

中海玖昌源邸有東西兩個地塊，目前在售的是東地塊，規(guī)劃2棟20-21層高層，3棟24層高層。

這幾年濟(jì)南樓市對高層住宅是有抗拒的，所以當(dāng)下許多新樓盤，使勁壓縮樓間距，也要做小高層。

但，中海的高層，怎么還賣那么好？

這里就要注意一個問題，高層住宅的弊端不在于高層，而在于產(chǎn)品設(shè)計，像之前兩梯四戶的高層，確實被詬病許多。

18層和24層的區(qū)別在哪里，對于一梯一戶甚至兩梯一戶的產(chǎn)品來說，基本沒什么區(qū)別。

更何況現(xiàn)在一些小高層社區(qū)，都是犧牲樓間距換來的，大部分樓間距不過三四十米；有的東西樓間距不過十米多些，形似牽手樓。

以至于有些房子看起來很好，但大落地窗前，對面鄰居家的風(fēng)景盡收眼底。這也是當(dāng)下濟(jì)南樓市的一大痛點。

這時候，中海玖昌源邸的樓間距優(yōu)勢就體現(xiàn)出來。根據(jù)公示的規(guī)劃，南北樓間距65-74米，東西樓間距也在61-67米。

對比小高層住宅的樓間距，中海玖昌源邸的樓間距可以說是其兩倍。

中海沒有盲目追求小高層，大概也是深刻洞悉有錢人對隱私的需求。你都千萬級豪宅了，怎么能連隱私都解決不了！

我認(rèn)為，中海玖昌源邸如果沒有這樣的基本面，無論社區(qū)會所多么豪華，裝修多么奢侈，可能都難打動有錢人。

再看展示面。

來到中海玖昌源邸，最讓人眼前一亮的是，連接兩個地塊的廊道已經(jīng)建好。

兩個地塊中間的道路是市政路，但為了讓兩個地塊資源共享，中海建了一座橫跨市政路的廊道。這在濟(jì)南還是頭一次。

一個樓盤分好幾個地塊的不少見，特別是CBD小街區(qū)這種情況更多，但沒有一個這樣做。畢竟跨市政道路并非易事，需要不影響市政道路正常秩序，還能帶來更好的城市景觀效果，還需要舍得花錢……

中海這一次能做成，稱得上是大手筆。未來這座廊道，既是濟(jì)南一道城市風(fēng)景，也將成為中海玖昌源邸一個標(biāo)簽。

關(guān)于這一廊道的用材用料，以及設(shè)計理念，也很有故事可講，可惜我沒有記得太全。

另外，關(guān)于這一廊道，還有一種說法，廊道連接兩個地塊，資源共享只是一方面；這一連接還有更美好的寓意，那就是兩個地塊連起來像個寶葫蘆。葫蘆的諧音“福祿”，寓意福氣和祿位。

越是豪宅，越是講究的地方多。中國的庭院，往往就是這樣，門的朝向，一塊石頭的擺放，等等，都特別的講究。

像社區(qū)入口環(huán)抱式三維大門，約166米，除了氣派，尺度也很講究的。

166這個數(shù)字，寓意“要66大順”。

豪宅不只是豪華奢闊，更要有美好寓意在里面。這也是中國建筑文化的一部分。中國傳統(tǒng)建筑，在空間格局、建筑元素等許多方面都富含象征意義，這豐富了建筑的文化內(nèi)涵，也表達(dá)了人們對美好生活的向往和期望。古今一轍，現(xiàn)在亦如此。

目前實景展示的還有會所和下沉庭院。

會所高達(dá)6000多平米，涵蓋恒溫泳池、健身房、私宴廳、茶室等許多功能空間。

現(xiàn)在許多樓盤都有會所，會所里面的功能相差無幾，無非多一些少一些。

中海玖昌源邸的會所亮點在于，一是更奢闊的空間，比如私宴廳，不只是一張桌子坐幾個人吃飯，這里還有KTV、茶室和棋牌室等多種功能空間。在這一空間里，你的商務(wù)洽談接待等多種需求，都一站式解決了。

二是講究。從進(jìn)入社區(qū)會所的旋轉(zhuǎn)步梯，到從上到下的建筑用材，以及會所內(nèi)水系的應(yīng)用，超然樓建筑的骨架陳列，等等，都頗有講究，為什么這里用石材一鋪到頂，為什么那里用的是木材等，太多了，不一一贅述。

會所面積大，下沉庭院面積也很大，為了讓下沉庭院美景更好地投射到會所內(nèi)，這里選用的每一塊玻璃都是無拼接大尺寸玻璃，其中最長的一塊約14.6米。

每一塊玻璃，都像一個大的IMAX銀幕，映射不同視角下的庭院美景。

另一個深刻的印象在下沉庭院。

下沉庭院就像會所一樣，仿佛成了標(biāo)配，中海玖昌源邸的下沉庭院，我認(rèn)為也是兩大亮點，一是面積大，具體多少平米我不記得了，二是這里匯聚了濟(jì)南的多種人文名勝。

如芙蓉橋景、漱玉遐觀、魚樂知泉等，聽名字就和濟(jì)南很有關(guān)系。

再比如千佛山、護(hù)城河、華山等，這些人文名勝在這里也有體現(xiàn)。

當(dāng)然人文名勝不是微縮復(fù)制，而是將這些景觀巧妙融合在下沉庭院，讓景觀不只是景觀，而是更具文化內(nèi)涵，同時也有一種坐擁全城的豪邁。

這也是在一定程度上，與豪宅客群的胸懷天下的氣度相吻合。

從下沉庭院的設(shè)計，也讓我對整個園林景觀充滿期待，不知道會不會是一幅不是江南勝似江南的濟(jì)南山水畫。

另外啰嗦幾句。

目前公區(qū)展示里，還有大量奢石的運用，種類繁多，材質(zhì)稀奇，據(jù)說不少是從國外運來的。在社區(qū)入口處的一面大墻上，就是一塊從國外運來的紋理拼接完整的奢石。

這種種奢石，究竟能對社區(qū)有多大提升呢，又有何意義呢。其實從剛需層次來說，這些毫無意義，還不如房子更大一些。但對于豪宅，這是身份地位的象征，也是更有質(zhì)感生活的保障。

比如社區(qū)入口處，地上鋪裝的石材，稍微拉長一些距離看，就像剛剛下過雨，清洗后的石板路的路面。

特有感覺。

第三說說產(chǎn)品力。

中海玖昌源邸的產(chǎn)品力出彩的地方不少，但我匆匆一遍，琳瑯滿目，記下來的卻不多，揀我記下來的簡單說說。

第一，這是核心區(qū)的四代宅樓盤。

這兩年濟(jì)南四代宅遍地開花，但像中海省博西這種城市最核心最繁華地段的四代宅還沒有。這就是稀缺性，確切說四代宅不稀缺，但在這樣的地段上是稀缺的。

部分戶型是270度環(huán)繞的空中花園設(shè)計，被花園環(huán)繞本身就很迷人，而在這樣的空中花園，還能對望城市的摩天大樓霓虹閃爍，讓這份迷人又多了一份功成名就的自豪感：

一城繁華都在腳下。

第二，雖然看不到未來單元大堂地下車庫等，但這些配置應(yīng)該會更加出彩，不然無法匹配5萬+的單價。

目前知道的是，除了400平米大平層是兩梯一戶，其余戶型都是一梯一戶，層高在3.3-3.6米，在濟(jì)南豪宅市場則屬于高配版。

第三，裝修標(biāo)準(zhǔn)比較高。這幾年，濟(jì)南不少樓盤都打出百萬精裝的高標(biāo)準(zhǔn)，但在當(dāng)下市場，能讓人眼前一亮的不多，大部分都是泯然眾人矣。

而中海玖昌源邸的室內(nèi)精裝，你不用管什么材質(zhì)什么品牌，進(jìn)入室內(nèi)第一感覺就是滿滿的高級感。

我估計這也是有錢人買單的一個重要原因。

當(dāng)然，室內(nèi)精裝配置也確實很高。

比如室內(nèi)也有大面積奢石的應(yīng)用，并且，每一塊奢石經(jīng)過水刀切割等工藝的處理，然后根據(jù)紋理走向，拼接成各種圖案，讓整個空間更具藝術(shù)性與奢華感。甚至，這種奢石的應(yīng)用，在廚房里也體現(xiàn)得淋漓盡致。

比如全系標(biāo)配價值近50萬元的嘉格納高端廚電，中海好房子Living OS智慧系統(tǒng)、大金AI空調(diào)、燃?xì)鈭缶龋悄芸萍己亢芨摺?/p>

等等。

因為樣板間不讓拍照，我參觀一次能記下來的也不多，也就只能分享這些。

另外說一下，中海有200平米/225平米/240平米/265平米/400平米，這五個戶型，最小200平米，也足以保證整個社區(qū)的純粹性。

像濟(jì)南800萬起步的小區(qū)，應(yīng)該沒有幾個。這種純粹有錢人居住的小區(qū)，大概也只有住過的人才更有感觸，我就不胡亂感慨了。

大致就是以上這些。

一如開篇提到的，這是一個與我們大部分人無關(guān)的項目，我們看這種樓盤，就像窺探有錢人的世界一般?？粗驮谘矍?，其實相距很遠(yuǎn)。

注：部分圖片來源于網(wǎng)絡(luò)。