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大家好哇，我是左頁(yè)。前幾期財(cái)經(jīng)小故事，反響非常熱烈，今天我們接著講第五期，講的是剛剛辭職的前地產(chǎn)巨頭萬科前董事會(huì)主席郁亮的故事。

1月8日晚，萬科公告稱，郁亮（繼2025年1月辭去董事會(huì)主席職務(wù)后）因到齡退休從萬科辭去所有職務(wù)，不再在萬科工作。

這則消息，像細(xì)雨落入大海，幾乎沒有掀起任何漣漪，恰似一個(gè)時(shí)代的無聲落幕。

郁亮自1990年加入萬科，從證券部起步，一步步做到董事會(huì)主席，至如今退休，已在萬科效力36年。

眼尖的媒體注意到，對(duì)于這樣一位資歷深厚的老員工，萬科發(fā)布的辭職公告中，居然連“感謝”二字都沒有。

這實(shí)在令人寒心。過去，無論是前董事李強(qiáng)強(qiáng)、唐紹杰、肖民，還是監(jiān)事廖綺云辭職，亦或是2017年王石辭去董事會(huì)主席職務(wù)，辭職公告中都會(huì)表達(dá)感謝。

郁亮的退休離任公告，既無感謝，也未提及貢獻(xiàn)，是出于特殊考量？還是單純因擬稿者遺漏了客套表述？但無論如何，都顯得過于冷靜乃至冷酷。

其實(shí)郁亮到齡退休辭職，并非難以預(yù)料的突發(fā)狀況。

如今萬科和諸多房企一樣，深陷債務(wù)泥潭。截至2025年三季度末，萬科有息負(fù)債合計(jì)3629.3億元。盡管大股東深鐵去年持續(xù)為萬科“輸血”，累計(jì)提供近300億元資金支持，萬科自身也通過房地產(chǎn)投資信托基金等方式自救，但債務(wù)壓力依舊嚴(yán)峻。2025年，萬科還被國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)至“垃圾級(jí)”。

這意味著，郁亮自2017年接棒王石以來，未能帶領(lǐng)萬科成功避開房地產(chǎn)周期低點(diǎn)。

此外，與郁亮2025年1月辭去董事會(huì)主席同期，萬科已爆發(fā)“人事地震”，董事長(zhǎng)、總裁、董秘悉數(shù)提交辭職報(bào)告，同時(shí)新增三名深圳國(guó)資系統(tǒng)的執(zhí)行副總裁。當(dāng)時(shí)郁亮雖辭去董事會(huì)主席職務(wù)，但繼續(xù)擔(dān)任公司董事和執(zhí)行副總裁。顯然，這三人的辭職都是為入主的國(guó)資騰位。

據(jù)媒體報(bào)道，過去一年間，郁亮基本不再管理公司核心事務(wù)，反而頻繁活躍于社交媒體，因此當(dāng)時(shí)就有猜測(cè)，郁亮大概率很快會(huì)離開萬科。但即便如此，如今公告官宣，仍讓人感覺猝不及防。

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郁亮，1965年出生于江蘇蘇州一個(gè)普通家庭，父親是工程師，母親是工人。1988年，他從北大國(guó)際經(jīng)濟(jì)學(xué)系畢業(yè)，后續(xù)又?jǐn)孬@北大經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士學(xué)位，自帶學(xué)霸光環(huán)。

畢業(yè)后，在多數(shù)人爭(zhēng)搶體制內(nèi)編制的年代，郁亮卻丟掉了深圳外貿(mào)集團(tuán)月薪298元、旱澇保收的“鐵飯碗”，于1990年加入當(dāng)時(shí)尚未成名的萬科。1992年任董秘，1994年便躋身董事行列，可謂年少得志。

他是萬科早期財(cái)務(wù)和證券領(lǐng)域的核心骨干。王石曾在自傳《道路與夢(mèng)想》中，詳細(xì)記錄了萬科從多元化商貿(mào)公司轉(zhuǎn)型為現(xiàn)代房企的艱難歷程。他在書中坦言：“萬科最偉大的成就不是蓋了多少房子，而是建立了一套職業(yè)經(jīng)理人制度”。

而郁亮，正是這套“職業(yè)經(jīng)理人制度”下最成功的成果之一，王石對(duì)他的評(píng)價(jià)是“重劍無鋒”。

他以極度自律的形象示人。早年因在南極點(diǎn)的大腹便便形象，遭外界“不敬業(yè)”質(zhì)疑。為洗刷爭(zhēng)議，他堅(jiān)持長(zhǎng)跑十年，曾連續(xù)12年參加萬科新年馬拉松，憑借穩(wěn)定的自律習(xí)慣，成功練出精悍肌肉，一度以健碩身形登上時(shí)尚雜志封面，完成了從“油膩大叔”到“商界型男”的蛻變。

這份自律，在2015年達(dá)到巔峰。那年，郁亮在朋友圈寫道：“五年前，當(dāng)我還是個(gè)胖叔叔的時(shí)候，開始為自己準(zhǔn)備五十歲的生日禮物，登珠峰、跑全馬和練出六塊腹肌。為了不給自己留退路，我選擇了從最難最危險(xiǎn)的珠峰開始，這些看起來很遙遠(yuǎn)的目標(biāo)如今逐一實(shí)現(xiàn)?！?/p>

而2015年，也正處于房地產(chǎn)回暖的“黃金窗口期”，商品房銷售額創(chuàng)下歷史新高，萬科當(dāng)年銷售額更是達(dá)到2614.7億元，業(yè)績(jī)同比大漲20.7%，更難得的是那年萬科的凈負(fù)債率僅16%，遠(yuǎn)低于同行水平。

可以說，那年郁亮的意氣風(fēng)發(fā)，既是個(gè)人目標(biāo)達(dá)成的自豪，也是萬科乃至行業(yè)上行期的時(shí)代寫照。

過去在萬科，王石是理想主義或浪漫主義的旗手（直白說就是不管日常運(yùn)營(yíng)），熱衷登山、滑艇、哈佛求學(xué)，也曾因“甜小姐”事件引發(fā)關(guān)注。

與王石的形象相反，許多人認(rèn)為，王石只是萬科的門面，而龐大商業(yè)帝國(guó)的日常運(yùn)作、融資與制度建設(shè)，核心責(zé)任實(shí)則落在“大管家”郁亮肩上。

他以財(cái)務(wù)邏輯為核心，將王石創(chuàng)立的萬科，梳理成一家靠制度運(yùn)行的現(xiàn)代企業(yè)。

然而，面對(duì)外界如潮水般的贊譽(yù)，郁亮本人卻十分自省、低調(diào)，甘愿做“王石背后的男人”，將出風(fēng)頭的機(jī)會(huì)都讓給王石。他甚至曾向外界感慨：“沒有王石就沒有萬科的郁亮。”

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不過遺憾的是，如此優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人，依然未能將萬科從行業(yè)周期低點(diǎn)的泥沼中完全拉出。

這里有個(gè)頗為矛盾的現(xiàn)象：大概從2014年開始，郁亮就頻繁在公開場(chǎng)合預(yù)警房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。這種謹(jǐn)慎態(tài)度，與當(dāng)時(shí)多數(shù)加杠桿狂飆突進(jìn)的地產(chǎn)大佬形成鮮明對(duì)比。

比如早在2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)正值烈火烹油之際，同行們都忙著舉牌拿地、加杠桿、沖擊千億目標(biāo)，他卻在當(dāng)年6月23日的《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表文章，警示行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

在這篇題為《我國(guó)樓市進(jìn)入“白銀時(shí)代”》的文章中，他這樣寫道：“房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過了最黃金的歲月，但也絕不是就要撞上冰山的泰坦尼克號(hào)。只不過，人人彎腰就可以撿到黃金的時(shí)代結(jié)束了，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了白銀時(shí)代。”

這篇文章，也被視為萬科戰(zhàn)略大轉(zhuǎn)向的信號(hào)彈。據(jù)說當(dāng)時(shí)郁亮正主導(dǎo)萬科“去地產(chǎn)化”，宣稱不再聚焦單一住宅開發(fā)，而是重金打造城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略。而且萬科也確實(shí)付諸行動(dòng)：2015年，萬科宣布“八爪魚計(jì)劃”，開始在商業(yè)、物流、長(zhǎng)租公寓等領(lǐng)域進(jìn)行重資產(chǎn)布局。

時(shí)間來到2018年，萬科業(yè)績(jī)依舊亮眼：營(yíng)收近3000億、凈利潤(rùn)337.7億元，同比分別增長(zhǎng)22.6%和20.4%，銷售金額更是突破6000億大關(guān)；凈負(fù)債率僅30.9%，財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健，且手握1884.2億元現(xiàn)金，應(yīng)對(duì)931.8億元的短期有息負(fù)債綽綽有余。

然而，就在這樣的背景下，郁亮卻在當(dāng)年秋季例會(huì)會(huì)場(chǎng)，以白底紅字的口號(hào)喊出：“活下去”。

當(dāng)時(shí)，就連不少同行都覺得他“喪氣”——明明企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，為何無故制造行業(yè)焦慮？一位從業(yè)者回憶：“那時(shí)候我們私下都覺得萬科在裝，覺得郁亮是拿了高分還喊題難的學(xué)生，甚至是想誘導(dǎo)對(duì)手縮減規(guī)模好讓自己超車。但現(xiàn)在回頭看，那是行業(yè)最后一次自救的機(jī)會(huì)。可惜，那時(shí)候沒人愿意醒，包括我們?！?/p>

實(shí)際上，當(dāng)時(shí)的郁亮，是真的嗅到了行業(yè)轉(zhuǎn)折的信號(hào)。彼時(shí)樓市調(diào)控全面收緊，限購(gòu)限貸成為常態(tài)，住房全面短缺時(shí)代落幕。作為企業(yè)掌舵人，他擔(dān)心大企業(yè)遭遇“黑天鵝”事件，因此想通過“收斂聚焦”戰(zhàn)略倒逼公司降風(fēng)險(xiǎn)，甚至將6300億回款目標(biāo)定為底線，放話“完不成就停掉所有業(yè)務(wù)”。

為了“活下去”，他帶頭清退大量非核心業(yè)務(wù)，將分散的區(qū)域權(quán)力收攏至總部，推行“現(xiàn)金流為王”的考核機(jī)制。

2021年，他宣布公司將全面加速向“開發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重”轉(zhuǎn)型，并為此啟動(dòng)了一系列組織和人事調(diào)整。

進(jìn)入2022年初，許家印掌舵的恒大已然倒下，昔日千億巨頭如綠城、碧桂園等也紛紛亮起紅燈，不是已經(jīng)暴雷，就是在暴雷的邊緣。直到這時(shí)，人們才醒悟郁亮“警世預(yù)言”的含金量。

也是在這一年，郁亮再次指出，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”，并強(qiáng)調(diào)：“集團(tuán)必須背水一戰(zhàn)，要么死、要么活，沒有中間狀態(tài)。房地產(chǎn)行業(yè)必須快速、堅(jiān)決出清，才能解決過去累積的包袱?！?/p>

總之，從2014年喊出“白銀時(shí)代”到2022年斷定“黑鐵時(shí)代”，郁亮堪稱行業(yè)“吹哨人”，預(yù)判從未失靈。

實(shí)際上他也曾自比貓頭鷹，“一只眼睛睜著，一只眼睛閉著，一只眼睛看機(jī)會(huì)，一只眼睛看風(fēng)險(xiǎn)”。一位與萬科合作過的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人評(píng)價(jià)郁亮：“永遠(yuǎn)為風(fēng)險(xiǎn)留一手”。

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或許也正是得益于郁亮的清醒，相較于其他已暴雷的頭部房企，萬科至今仍能“活著”。比如2025年全年，萬科仍完成了超9.2萬套房源交付，其中超1.2萬套實(shí)現(xiàn)提前交付——這份“保交付”的底氣，若沒有當(dāng)年郁亮穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的遠(yuǎn)見卓識(shí)，實(shí)難想象。

然而，矛盾之處也正在于此：一方面，郁亮作為行業(yè)“吹哨人”極具遠(yuǎn)見；另一方面，他卻在預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，持續(xù)加杠桿拿地。

比如2018年，就在他喊出“活下去”的當(dāng)年，萬科拿地動(dòng)作反倒格外激進(jìn)：三季度權(quán)益拿地金額達(dá)458.7億元，相當(dāng)于恒大、碧桂園等四大龍頭房企的總和；全年通過直接拿地和并購(gòu)項(xiàng)目，累計(jì)耗資超1569億元，僅前10個(gè)月就新增205個(gè)項(xiàng)目，還接連收購(gòu)華夏幸福環(huán)京地塊、海航旗下商業(yè)項(xiàng)目等，瘋狂補(bǔ)倉(cāng)土地儲(chǔ)備。

實(shí)際上，直到2022年他喊出地產(chǎn)進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”前，2019-2021年間，萬科始終維持高額拿地支出，穩(wěn)居行業(yè)前列。

基于此，不少人認(rèn)為他的行業(yè)預(yù)警不過是一種表演。甚至也有許多人認(rèn)為，正是這種“言行不一”，導(dǎo)致萬科如今雖比其他頭部房企處境稍好，卻仍深陷債務(wù)泥潭。

2023年10月下旬，萬科多只美元債收益率大幅攀升，多數(shù)升至50%左右，最高接近60%。當(dāng)月月底，萬科股價(jià)暴跌至11.22元/股，回到2015年寶萬大戰(zhàn)時(shí)期的水平。

面對(duì)股債非理性波動(dòng)，深圳國(guó)資、深圳地鐵及萬科管理層紛紛走到臺(tái)前提振市場(chǎng)信心。

此后，郁亮帶領(lǐng)萬科進(jìn)入“賣賣賣”模式，開啟了一輪資產(chǎn)處置操作。

然而，直至2025年6月27日郁亮最后一次亮相萬科股東大會(huì)，再到2026年開年退休辭職，萬科仍處于“賣崽還債”的艱難困境中。

尤其2025年11月26日，萬科迎來標(biāo)志性的一刻——公告宣布將于12月10日召開債權(quán)人會(huì)議，協(xié)商一筆20億元中期票據(jù)的展期事項(xiàng)。

這是萬科首次提出債務(wù)展期，一度被媒體解讀為“萬科也暴雷了”。

盡管2025年萬科在深圳國(guó)資的協(xié)助下，已償還243.9億公開債，但這筆年底的債務(wù)展期，仍讓外界對(duì)萬科的信心跌至谷底，當(dāng)日股價(jià)暴跌至十年新低，部分債券日內(nèi)跌幅高達(dá)41%。

未來，萬科能否熬過這波寒冬、順利化解3629億的債務(wù)困局？問天問地問蒼穹，或許只有老天奶知曉。

當(dāng)然，隨著退休辭職公告發(fā)布，這一切煩憂已與萬科這位曾經(jīng)的“大管家”無關(guān)，他本人已安全著陸。據(jù)說他最新的一條朋友圈是：“大年初一的陽(yáng)光鋪滿前行的道路”。

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老實(shí)說，回頭來看，也不能將萬科今日的困局完全歸咎于郁亮的“言行不一”。他雖是這家千億企業(yè)的大管家，但再優(yōu)秀的船長(zhǎng)，也無法在冰山遍布的行業(yè)海洋中自如馳騁。

對(duì)于頭部房企而言，囤地往往是“不囤怕后續(xù)斷檔、囤了又撞上寒冬”的無奈之選，與其說是個(gè)人戰(zhàn)略失誤，不如說是大企業(yè)“大而難退”的行業(yè)慣性使然。

萬科早年的穩(wěn)健基因、如今保交付的底氣，都刻著郁亮的印記。相較于其他暴雷房企的狼狽，萬科尚能支撐，已是他留下的最后底氣。如今老舵手謝幕，幾多唏噓與感慨，不說萬丈豪情，至少配得上一聲“感謝與再見”。

（全文完）

部分參考資料：

1、郁亮退休辭職，但萬科沒有感謝，南財(cái)社

2、預(yù)警“活下去”的郁亮謝幕，萬科仍困“深淵”，鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)

3、萬科再無郁亮：率先喊出“活下去”的人，先行離場(chǎng)，時(shí)代周報(bào)