北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

想問問紫金長(zhǎng)安的學(xué)區(qū)溢價(jià)高嗎？現(xiàn)在三居室2000多萬應(yīng)該很高吧，一居室是不是應(yīng)該低些？如果都很高，請(qǐng)問有什么建議的替代解決辦法。

章哥：

1、紫金長(zhǎng)安的三居室，學(xué)區(qū)溢價(jià)不算太高，跟海淀的平均值相比算低的，跟對(duì)應(yīng)的學(xué)校來講更算性價(jià)比高的。

因?yàn)殡m然表面上看三居室2000也就能租2萬來塊錢，租售比在1000左右，那跟北京大盤平均值650相比的話有35%的溢價(jià)。但實(shí)際上這種豪宅大戶型的租金收益本來就偏低，就算朝陽沒有學(xué)區(qū)的，那租售比也得在900左右。所以紫金長(zhǎng)安的1000并不算多特殊，對(duì)應(yīng)育英的學(xué)校就更不算高了。

這是所有學(xué)區(qū)房的普遍現(xiàn)象，就是總價(jià)越高的，溢價(jià)率反而越低。就因?yàn)槭呛勒?，買的起的家庭少，就算買的起也很少有家長(zhǎng)專門買這種大戶型當(dāng)學(xué)區(qū)房的，所以溢價(jià)就不容易炒高了。

2、但一居室的溢價(jià)并不低，因?yàn)榭們r(jià)相對(duì)低，買的起的家庭增多，也就相對(duì)更容易炒高溢價(jià)。當(dāng)然，這只是說在小區(qū)內(nèi)部，對(duì)應(yīng)海淀平均值的話，這里的一居室溢價(jià)也不算多特殊，估計(jì)25%左右吧。

3、替代解決，那能有什么辦法啊。要不就買旁邊的老破小占坑兒，這樣節(jié)省資金，用完學(xué)位了處理起來也方便，只要價(jià)格別太高就不難賣。不過這種占坑兒房的溢價(jià)是相對(duì)最高的，因?yàn)殛P(guān)注的家長(zhǎng)多，商品價(jià)格是由供需關(guān)系決定的。

僅供參考。

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