文丨顧小白 編輯丨杜海

來(lái)源丨正經(jīng)社（ID：zhengjingshe）

（本文約為4100字）

一邊是大力推行平臺(tái)擴(kuò)張的舉措，一邊卻是撲朔迷離的裁員爭(zhēng)議；一邊是凈收入的增長(zhǎng)，一邊卻是凈利潤(rùn)的急劇下滑；一邊是房地產(chǎn)行業(yè)整體寒冬及自身業(yè)績(jī)大憂(yōu)的雙重逆境，一邊卻又是高管薪酬的逆勢(shì)上揚(yáng)。

“中國(guó)居住服務(wù)平臺(tái)第一股”貝殼控股（下稱(chēng)：貝殼）正在呈現(xiàn)一幅充滿(mǎn)悖論的商業(yè)“奇景”。

2025年年底，被傳啟動(dòng)新一輪人員優(yōu)化，整體裁員比例高達(dá)30%，輿論一時(shí)嘩然。

2025年第三季度，交出一份嚴(yán)重“增收不增利”答卷：凈收入微增2.1%，凈利潤(rùn)同比卻銳減了36.1%。

此外，根據(jù)過(guò)往年報(bào)，從2021年到2023年，董事會(huì)主席、首席執(zhí)行官及控股股東彭永東的薪酬從847.8萬(wàn)元飆升至7.13億元，聯(lián)合創(chuàng)始人兼執(zhí)行董事單一剛同期薪酬也從685.3萬(wàn)元漲至5.29億元。

2024年雖有所回落，但二人年薪依然分別高達(dá)約4億元和3億元。

與此同時(shí)，還面臨著進(jìn)一步收緊的監(jiān)管壓力，就在2025年年底，包括貝殼在內(nèi)的相關(guān)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)就被北京市多個(gè)政府部門(mén)聯(lián)合約談。

正經(jīng)社分析師認(rèn)為，當(dāng)貝殼呈現(xiàn)出過(guò)多悖論奇景時(shí)，市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)便不再是單純的業(yè)績(jī)波動(dòng)，而是底層增長(zhǎng)邏輯與內(nèi)部治理是否出現(xiàn)了根本性的裂痕。

貝殼，這家曾以革新行業(yè)規(guī)則為使命的房地產(chǎn)交易平臺(tái)，似乎陷入了一場(chǎng)由增長(zhǎng)模式、內(nèi)部治理與戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型相互交織并且循環(huán)的困境：

“創(chuàng)始人缺位和行業(yè)下行壓力，導(dǎo)致戰(zhàn)略定力減弱；為維持增長(zhǎng)，選擇平臺(tái)化擴(kuò)張，但這反過(guò)來(lái)稀釋了核心利潤(rùn)；利潤(rùn)下滑進(jìn)一步暴露并加劇了組織內(nèi)部的激勵(lì)矛盾和文化沖突；同時(shí)，又必須將寶貴的資源投入到盈利前景不確定的新業(yè)務(wù)中，以期打開(kāi)未來(lái)天花板。”

2026年的貝殼，真的有點(diǎn)難。

1

多重壓力

貝殼的困境首先就直觀(guān)地體現(xiàn)在一系列關(guān)鍵財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的反差上。

數(shù)據(jù)顯示，2025年第三季度，平臺(tái)總交易額達(dá)7367億元，同比基本持平；凈收入231億元，同比微增2.1%。但其凈利潤(rùn)為7.47億元，同比跌幅達(dá)36.1%；經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)為12.86億元，同比減少27.8%。

作為主要業(yè)務(wù)支撐的存量房業(yè)務(wù)，2025年第三季度，在貝殼的總交易額中貢獻(xiàn)的比例高達(dá)68.63%，具體業(yè)務(wù)交易額同比增長(zhǎng)5.8%達(dá)5056億元。但與此同時(shí)，該業(yè)務(wù)的凈收入?yún)s同比減少3.6%至60億元。

曾是貝殼利潤(rùn)最豐厚的新房業(yè)務(wù)也出現(xiàn)了“引擎故障”，2025年第三季度，該業(yè)務(wù)總交易額同比下降13.7%至1963億元，凈收入同比減少了14.1%至66億元。

與此同時(shí)，貝殼的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率也由2024年同期的3.2%下降至2025年第三季度的2.6%。

與利潤(rùn)下滑形成更尖銳對(duì)比的是，引發(fā)爭(zhēng)議的管理層高額薪酬。

2021年5月，貝殼創(chuàng)始人左暉突然離世，彭永東開(kāi)始執(zhí)掌貝殼。與左暉時(shí)代極力控制高管薪酬不同，彭永東掌權(quán)后的貝殼高管薪酬一路飆升。

根據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，2021年至2024年，貝殼董事會(huì)薪酬合計(jì)分別為0.24億元、8.51億元、12.66億元以及7.22億元。

其中，僅彭永東與單一剛兩人的四年薪酬總額，就占到了貝殼同期凈利潤(rùn)總額的約36.3%。

有粗略測(cè)算指出，彭永東2023年的年薪幾乎相當(dāng)于一名底層貝殼經(jīng)紀(jì)人數(shù)千年的收入，讓這一高額薪酬更具情緒上的強(qiáng)烈沖擊。當(dāng)然，這種測(cè)算對(duì)比本身就是極具爭(zhēng)議的方式。

面對(duì)爭(zhēng)議，貝殼方面回應(yīng)稱(chēng)，高額薪酬并非現(xiàn)金“年薪”，主要來(lái)源于股權(quán)激勵(lì)。

此外，彭永東還宣布捐贈(zèng)900萬(wàn)股貝殼股票（市值約4.4億元人民幣），用于提升經(jīng)紀(jì)人福利和畢業(yè)生租房幫扶。

此舉雖在一定程度上舒緩了相關(guān)輿情爭(zhēng)議，但仍有不少評(píng)論認(rèn)為這只是“治標(biāo)不治本”，并未從根本上解決外界對(duì)高管薪酬體系的質(zhì)疑。

與此同時(shí)，作為行業(yè)關(guān)鍵平臺(tái)，貝殼面臨的監(jiān)管壓力也驟然增加。

2025年12月，北京市住建委等多部門(mén)聯(lián)合約談了貝殼等多家互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，要求整治房地產(chǎn)領(lǐng)域網(wǎng)絡(luò)亂象。根據(jù)相關(guān)報(bào)道，在監(jiān)管部門(mén)督導(dǎo)下，各平臺(tái)累計(jì)自查清理違法違規(guī)信息1.7萬(wàn)余條，處置違規(guī)賬號(hào)、直播間2300余個(gè)。

這場(chǎng)旨在合規(guī)的督導(dǎo)，也意味著貝殼運(yùn)營(yíng)的合規(guī)成本與法律風(fēng)險(xiǎn)的上升。

而在財(cái)務(wù)、薪酬、監(jiān)管等種種爭(zhēng)議和壓力之下，貝殼組織內(nèi)部的動(dòng)蕩傳聞也隨之而來(lái)。

2025年11月底，市場(chǎng)突然傳出貝殼啟動(dòng)大規(guī)模人員優(yōu)化的傳聞。傳聞中，人員優(yōu)化整體比例將達(dá)30%，P8及以上級(jí)別管理人員裁員比例更是高達(dá)60%，運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)品等部門(mén)部分團(tuán)隊(duì)裁員比例超40%。

貝殼官方就此回應(yīng)稱(chēng)，確有人員優(yōu)化行動(dòng)，但傳聞數(shù)據(jù)嚴(yán)重夸大，實(shí)際優(yōu)化的比例不足0.5%，涉及的實(shí)際人數(shù)約數(shù)百。

而根據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，自左暉離世后，貝殼事實(shí)上已經(jīng)有過(guò)多次大規(guī)模的人員優(yōu)化。

2021年，左暉離世當(dāng)年，上海研發(fā)團(tuán)隊(duì)被傳整體優(yōu)化，后被貝殼官方所證實(shí)；2022年，貝殼再次大規(guī)模優(yōu)化人員，覆蓋產(chǎn)品研發(fā)、業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)、中臺(tái)支持等多個(gè)部門(mén)，平均優(yōu)化比例達(dá)50%，年末活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量從2021年末的40.68萬(wàn)人降至34.97萬(wàn)人；2025年上半年，貝殼員工總?cè)藬?shù)約為13.18萬(wàn)人，較2024年末減少約3200人。

顯然，人員優(yōu)化傳聞的密集出現(xiàn)，折射的正是外界對(duì)其組織穩(wěn)定性的深度焦慮。

2

方向跑偏

在正經(jīng)社分析師看來(lái)，上述種種表面困境的背后，首先就是對(duì)貝殼在“后左暉時(shí)代”與行業(yè)寒冬雙重夾擊中，戰(zhàn)略定力的嚴(yán)峻考驗(yàn)。

左暉不僅是貝殼的創(chuàng)始人，更因持有的絕對(duì)投票權(quán)而成為能平衡平臺(tái)、經(jīng)紀(jì)人、客戶(hù)等多方利益的最終裁決者與權(quán)威。他提出的“做難而正確的事”，是貝殼早年推行“真房源”、構(gòu)建ACN（經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)）等長(zhǎng)期主義舉措的文化根基。

由于房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前正處于前所未有的深度調(diào)整期，這為貝殼帶來(lái)了巨大的生存壓力，同時(shí)也急劇壓縮了管理層堅(jiān)持長(zhǎng)期主義的戰(zhàn)略和心理空間。

事實(shí)上，市場(chǎng)的下行直接沖擊了貝殼的利潤(rùn)基本盤(pán)。比如，2025年第二季度，其凈利潤(rùn)同比下降31.2%，第三季度更是同比銳減36.1%。核心的新房業(yè)務(wù)總交易額和凈收入等也持續(xù)下滑。

在這樣的雙重壓力之下，管理層顯然更容易滑向追求短期財(cái)務(wù)表現(xiàn)、向生態(tài)內(nèi)提取利潤(rùn)以維系數(shù)據(jù)的路徑，即使這可能損害其長(zhǎng)期構(gòu)建的生態(tài)健康和文化價(jià)值觀(guān)。

其短期傾向的一個(gè)最顯著的體現(xiàn)，就是核心ACN模式的異化。

有媒體分析就指出，“盡管貝殼至今仍沿用左暉搭建的ACN模式，但為穩(wěn)住業(yè)績(jī)，其發(fā)展邏輯已悄然走偏，不再致力于實(shí)現(xiàn)共贏(yíng)，而是頻頻套路上下游合作伙伴，背離了模式初衷。”

ACN模式的本意是通過(guò)傭金分成的合作規(guī)則，將經(jīng)紀(jì)人從零和競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向協(xié)作共贏(yíng)。但在業(yè)績(jī)壓力下，為了穩(wěn)住收入，貝殼被指責(zé)開(kāi)始向生態(tài)伙伴轉(zhuǎn)嫁成本。

例如，有報(bào)道稱(chēng)貝殼在廣州南沙區(qū)將新房交易傭金抽成提高2個(gè)百分點(diǎn)至23%。同時(shí)，還力推需房主在正常傭金之外，額外支付約1%服務(wù)費(fèi)的“好贊好房”產(chǎn)品。

這些做法，被外界所廣泛批評(píng)：正使得ACN網(wǎng)絡(luò)從“利益共同體”滑向潛在的“利益壓榨鏈”，已經(jīng)在一定程度上侵蝕了合作網(wǎng)絡(luò)的信任基石。

另一個(gè)短期傾向的顯著體現(xiàn)就是，前述提及的高管高額薪酬的爭(zhēng)議。這一爭(zhēng)議的關(guān)鍵在于，這種“業(yè)績(jī)下行、薪酬急劇上行”的強(qiáng)烈反差，不僅消耗了市場(chǎng)信心和信任，更深層次地暴露了管理層利益與公司長(zhǎng)期價(jià)值、股東及生態(tài)伙伴利益之間可能出現(xiàn)的裂痕。

總結(jié)來(lái)說(shuō)，這種從“追求長(zhǎng)期正確”向“應(yīng)對(duì)短期壓力”的漂移，側(cè)面印證了其戰(zhàn)略定力的削弱。

3

困境循環(huán)

當(dāng)前，貝殼為維持增長(zhǎng)，選擇了平臺(tái)化的擴(kuò)張策略，其中的“B+”模式被寄予厚望。

在介紹這一模式時(shí)，貝殼對(duì)外宣稱(chēng)，B+產(chǎn)品在保證真房源的基礎(chǔ)上，為更多城市的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門(mén)店和經(jīng)紀(jì)人提供系統(tǒng)能力、流量支持和商業(yè)化的產(chǎn)品工具，推動(dòng)房源連賣(mài)和新房渠道銷(xiāo)售的輕運(yùn)營(yíng)模式。

具體來(lái)說(shuō)，“B+”模式就是將貝殼平臺(tái)沉淀多年的核心能力——比如保障真房源的“樓盤(pán)字典”數(shù)據(jù)庫(kù)、房客匹配技術(shù)、線(xiàn)上流量以及部分培訓(xùn)工具——打包成模塊化的產(chǎn)品。合作的門(mén)店在保持自身品牌和運(yùn)營(yíng)獨(dú)立性的同時(shí)，可以按需選用這些產(chǎn)品或工具，來(lái)提升自己的效率和信譽(yù)。

對(duì)貝殼而言，這種模式無(wú)需承擔(dān)傳統(tǒng)自營(yíng)或深度加盟模式下高昂的門(mén)店租金、人員薪酬等剛性成本，主要投入的是已經(jīng)研發(fā)好的系統(tǒng)和平臺(tái)服務(wù)，因此擴(kuò)張的邊際成本很低，擴(kuò)張速度也更快。

然而，這一模式卻也稀釋了貝殼的核心利潤(rùn)。

其中的核心邏輯就是：平臺(tái)上由外部合作伙伴（貝聯(lián)經(jīng)紀(jì)人）完成的、只收“平臺(tái)服務(wù)費(fèi)”（低利潤(rùn)）的交易越來(lái)越多了。而貝殼親自下場(chǎng)做的、能賺取全額傭金（高利潤(rùn)）的交易變少了。 此消彼長(zhǎng)之下，利潤(rùn)就不可避免地被稀釋了。

貝殼的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)就印證了此點(diǎn)：2025年第三季度，貝殼存量房業(yè)務(wù)總交易額同比增長(zhǎng)5.8%，但凈收入?yún)s同比下降3.6%。貝殼在財(cái)報(bào)中解釋?zhuān)@一反差正是因?yàn)槠脚_(tái)上由外部“貝聯(lián)經(jīng)紀(jì)人”完成的交易占比的提升。

而一旦這種業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)轉(zhuǎn)變，就可能使貝殼的利潤(rùn)持續(xù)承壓。其管理層將因之面臨越來(lái)越大的短期業(yè)績(jī)壓力，這就可能驅(qū)動(dòng)管理層采取一系列以“止血”和“維穩(wěn)”為優(yōu)先的應(yīng)對(duì)策略。

事實(shí)上，“B+”模式還僅是應(yīng)對(duì)的路徑之一，貝殼管理層在2023年即已啟動(dòng)了“一體三翼”戰(zhàn)略。

這一戰(zhàn)略是以核心經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為 “一體”，以租賃、家裝家居、貝好家三大業(yè)務(wù)為 “三翼”，以此構(gòu)建居住服務(wù)新生態(tài)，擺脫對(duì)單一房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)的依賴(lài)的戰(zhàn)略。

然而，這一戰(zhàn)略的效果目前仍待觀(guān)察。

2025年第三季度，其家裝、租賃等新業(yè)務(wù)雖增長(zhǎng)迅速——租賃業(yè)務(wù)收入同比大幅增長(zhǎng)45.3%，非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)收入占比已達(dá)45%——但仍然還在投入期，盈利能力薄弱。

其中，高速增長(zhǎng)的租賃業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)利潤(rùn)率僅為8.7%，但其業(yè)務(wù)擴(kuò)張卻導(dǎo)致租賃服務(wù)成本同比激增38.8%。

家裝業(yè)務(wù)則正面臨瓶頸，2025年第三季度其凈收入僅與2024年同期持平。

而基于這一戰(zhàn)略，在核心交易業(yè)務(wù)“失血”時(shí)，新業(yè)務(wù)顯而易見(jiàn)地將與主業(yè)爭(zhēng)奪有限資源，卻無(wú)法及時(shí)彌補(bǔ)利潤(rùn)缺口。

事實(shí)上，從當(dāng)前的數(shù)據(jù)來(lái)看，無(wú)論是“B+”模式還是“一體三翼”戰(zhàn)略，都造成了貝殼利潤(rùn)的承壓。

綜合來(lái)看，正經(jīng)社分析師認(rèn)為，服務(wù)品質(zhì)下滑、生態(tài)伙伴不滿(mǎn)、新業(yè)務(wù)生態(tài)造血緩慢，這些都可能進(jìn)一步削弱市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力與客戶(hù)口碑。屆時(shí)，為穩(wěn)住規(guī)模和市場(chǎng)份額，管理層可能不得不更激進(jìn)地依賴(lài)平臺(tái)擴(kuò)張策略（例如，在平臺(tái)經(jīng)紀(jì)人數(shù)量增長(zhǎng)的同時(shí)優(yōu)化自有員工），從而在追求規(guī)模與保障利潤(rùn)之間陷入更深的矛盾。

因此，不得不提醒的是，呈現(xiàn)于貝殼的一個(gè)潛在的 “增長(zhǎng)-利潤(rùn)-生態(tài)”困境循環(huán)的風(fēng)險(xiǎn)圖景似乎正在隱約浮現(xiàn)：為求增長(zhǎng)而側(cè)重平臺(tái)擴(kuò)張——利潤(rùn)遭稀釋風(fēng)險(xiǎn)增大——為保利潤(rùn)而采取可能損害長(zhǎng)期根基的短期措施——長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力與生態(tài)健康受損——增長(zhǎng)壓力再度增大。

可以說(shuō)，貝殼當(dāng)前正處在這一循環(huán)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。而能否避免陷入這一循環(huán)，將是對(duì)“后左暉時(shí)代”貝殼管理層的終極考驗(yàn)。 這要求其必須具備非凡的戰(zhàn)略定力，在短期業(yè)績(jī)壓力與長(zhǎng)期健康發(fā)展之間做出審慎平衡，在追求平臺(tái)效率的同時(shí)悉心維護(hù)生態(tài)公平，從而找到一條穿越周期、可持續(xù)的新路徑。【《正經(jīng)社》出品】

CEO·首席研究員|曹甲清·責(zé)編|唐衛(wèi)平·編輯|杜?！ぐ龠M(jìn)·編務(wù)|安安·校對(duì)|然然

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