圖：西岸夢中心水泥筒倉

來源：小紅書博主拂塵遠行

2026年是中國商業(yè)市場大分化的年景。

當大多數(shù)商業(yè)項目經(jīng)營坪效在艱難維持，甚至有所下滑的時候，國內(nèi)一批優(yōu)秀的商業(yè)項目的經(jīng)營效益仍然在增長。

于是很多人會好奇，實體商業(yè)市場大環(huán)境仍然低迷，他們的增長秘訣在哪里呢？

下面，我就以上海EKA天物、西岸夢中心這兩個新的熱點項目為代表，來拆解一下，他們?nèi)绾卧诳土髁?、復購率、坪效上顯著優(yōu)于周邊傳統(tǒng)商業(yè)的？

同時，普通商業(yè)體應該如何從同質(zhì)化的傳統(tǒng)商業(yè)模式中走出來，迭代更新為這類廣受市場歡迎的高情緒力商業(yè)呢？

在此，我梳理出下面五大方面的策略，供大家參考。

空間造景，構建可傳播的視覺情緒符號

情緒的傳遞，從目光觸及空間的那一刻便已開啟。一般而言，高情緒力商業(yè)，他們的空間場域就與普通商業(yè)有顯著的不同。

當普通商業(yè)追求“坪效最大化”，高情緒力商業(yè)追求“情緒價值最大化”，由此衍生出容積率更低、公共空間占比更高、建筑密度更適宜、空間形態(tài)更開放的場域特征。

1、容積率：從“垂直擠壓”到“水平舒展”

從容積率這個核心指標來看，傳統(tǒng)購物中心容積率普遍達3.0-7.8，核心商圈甚至高達12.5（如新六百HUB），追求垂直空間的極致利用，而高情緒力商業(yè)中，西岸夢中心的容積率僅1.5，EKA天物甚至低至0.8-1.0，他們都是通過“扁平化布局”釋放地面與垂直公共空間，創(chuàng)造“可呼吸”的游逛體驗。

對于這些高情緒商業(yè)而言，他們犧牲的部分建筑面積，可以換取更長停留時間，比如西岸夢中心周末客流5萬人仍顯寬松，同時也能獲得更高的消費意愿，情緒愉悅使客單價提升20%-30%。

圖：西岸夢中心鳥瞰

來源：小紅書博主獨立設計師Yao

2、公共空間占比：從“配角”到“主角”

普通商業(yè)的公共空間多為“交通性空間”，他們僅有的空間就是走廊和中庭空間，占比僅10%-20%，服務于“引導消費”，而高情緒力商業(yè)的公共空間比例更大。

比如，西岸夢中心有著全上海都稀缺的800米濱江岸線，同時還有多處下沉廣場，并且沿江退臺的屋頂花園也是極具吸引力，因此，整個項目的公共空間占比達40%。

而EKA天物一進入的廣場中心區(qū)，就有著“天空之鏡”的大面積水景，再結合內(nèi)部多個庭院景觀和步行街區(qū)的舒適尺度，使得項目的公共空間占比達50%，因而可以打造出“不趕時間”的社交場域。

所以，從空間上看，這里就有著一個關鍵轉變：在高情緒力的項目中，他們的公共空間已經(jīng)從“通道”功能升級為情緒消費場景，從而實現(xiàn)了商業(yè)與休閑功能的邊界消融。

3、建筑密度：從“密不透風”到“疏密有致”

相比而言，受制于各種城市規(guī)劃審批的規(guī)定，普通商業(yè)街區(qū)的建筑密度常達40%-60%。之前的各個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們拼命增加建筑密度，以追求“一步一店”的商業(yè)氛圍，因此多數(shù)項目都充滿了擠壓感。

對于這類傳統(tǒng)開發(fā)商而言，他們的思維還停留在物質(zhì)匱乏的時代。然而殊不知，世界斗轉星移，到了如今的豐腴時代，匱乏的不是物質(zhì)，而是心性和情緒。

而在高情緒力商業(yè)而言，他們的建筑密度要顯著低于普通商業(yè)。比如西岸夢中心的建筑密度約25%，EKA天物的建筑密度約20%，他們都通過“一棟一故事”的獨棟布局，創(chuàng)造“探索感”與“私密性”的平衡。

從空間效果上看，這種低密度布局使每棟建筑擁有獨立庭院/露臺，餐飲外擺與公共空間自然融合，提升松弛感與社交黏性。

圖：EKA天物中心廣場

來源：小紅書博主萌萌噠

對于商業(yè)項目而言，廣場中庭、建筑立面和核心景觀區(qū)，正是打造高情緒力場景的核心載體。這些空間既具備寬敞公共屬性，可高效承接人流聚集與各類活動落地，還能放大情緒感知。

比如，EKA天物的銅堡、九龍湖阿那亞的廢墟教堂、東南邑的絲路塔，這類獨特的文化策展型建筑空間，都是極具傳播力的場景空間。

但是，如果一個項目已經(jīng)沒有足夠的建筑或廣場空間可以改造，該如何應對呢？

在這里，引入IP將是最佳策略。比如，紹興天地引入的下腰女孩和迷你麥格MINIMAG這些既可愛，又帶著精神張力的IP，就傳遞出韌性與堅毅的情緒價值，因而給予整個場域空間一種積極進取的正向情緒力，深得年輕人的喜歡。

圖：迷你麥格

來源：紹興天地

調(diào)整業(yè)態(tài)，煥新內(nèi)容，

打造情緒力內(nèi)容店鋪組合

除了空間造景之外，進入內(nèi)容時代的商業(yè)界，業(yè)態(tài)調(diào)整是最重要的話題。因為大多數(shù)項目由于歷史原因，幾乎沒有太多空間造景的空間了，只能做空間微創(chuàng)新，并把主要精力放在業(yè)態(tài)調(diào)整方面。

業(yè)態(tài)調(diào)整不是盲目堆潮牌，而是圍繞情緒需求做搭配。因此，敏銳洞察情緒力商業(yè)的發(fā)展趨勢，煥新傳統(tǒng)業(yè)態(tài)就更為重要。

那么，哪些類業(yè)態(tài)是當下受到市場熱捧的高坪效、高情緒力業(yè)態(tài)呢？

這里需要率先獲得的一個認知是，情緒力商業(yè)的內(nèi)在本質(zhì)是一種復合型的場域空間，它是一種多元情緒的兼容并蓄，單一的情緒場景，都很難滿足不同類型消費者的需求。

社交滿足、快樂、小確幸、療愈、審美、自我認同這些基礎的情緒價值，在一個場域空間中都要體現(xiàn)。只不過不同的場域空間因各自的特質(zhì)不同，所以先出的主情緒線索不一樣而已。

通過這段時間持續(xù)的研究，我們發(fā)現(xiàn)潮玩、香氛、情緒雜貨、美妝、時尚潮牌、小酒館、文化展館、森系療愈等相關的業(yè)態(tài)品牌融入到項目中，是不同的高情緒力項目最重要的業(yè)態(tài)構成。

這其中，香氛店、綠植館、冥想工作室滿足解壓需求，潮玩店、主題酒館承載社交互動的情緒價值，而設計師品牌、藝術書店適配審美表達，在地文創(chuàng)展館強化文化認同。

舉個案例。

同在徐匯濱江地區(qū)的西岸夢中心和他們周邊的西岸蜂巢、龍華會以及傳統(tǒng)商場相比來看，西岸夢中心的業(yè)態(tài)配比要顯著優(yōu)于周邊傳統(tǒng)商業(yè)體。

西岸夢中心的業(yè)態(tài)組合特色可謂是情緒力業(yè)態(tài)的"全滲透"。他們的核心特色是這么幾點：

1、以藝術活動和演藝為靈魂，這里有西岸大劇院和穹頂藝術中心兩大世界級藝術場所，全年300+場演出，將藝術從"觀賞"變?yōu)?沉浸"西岸。

2、以運動戶外為骨架，西岸夢中心抓住了這兩年戶外生活方式的風口，在這里做了lululemon（筒倉頂瑜伽）、New Balance跑步社群店（濱江夜跑）、Patagonia等20+品牌，把門店變成"運動社交場"。

3、以休閑餐飲為血肉，在西岸既有巨大盒子型餐飲綜合體BLOOMARKET濱水市集，也有30多家主理人和網(wǎng)紅餐飲品牌，他們的外擺區(qū)直面黃浦江，"半是江風半是煙火"的松弛感拉滿。

4、以社群活動為紐帶，30%的"天馬行空"業(yè)態(tài)用于快閃展覽（BAPE Gallery全國首展、聞獻香水紅房子），讓商業(yè)空間成為"情緒試驗場"

而相比來看，周邊的普通商場：情緒力業(yè)態(tài)的"點綴式"存在。

所以，作為情緒力商業(yè)的踐行者，西岸夢中心的情緒力業(yè)態(tài)占比高達70%-80%，與之相對，周邊普通商場的情緒力業(yè)態(tài)占比普遍僅30%-40%，且多以餐飲、影院、親子樂園等目的性消費業(yè)態(tài)為主，與純零售區(qū)域相對割裂。

即便是西岸鳳巢、龍華會這類兼顧體驗的項目，情緒力業(yè)態(tài)占比也僅50%-60%，且缺乏與生活方式的深度融合，難以形成持續(xù)的情緒引力。

表：西岸夢中心與周邊項目分析比較

高水平、高頻次策展及市集

要把一個項目變成一個城市的情緒發(fā)生器，想讓消費者持續(xù)有情感聯(lián)結，就得靠固定周期的策展和市集。

雖然策展和市集幾乎成為了當前商業(yè)運營的標準動作，但優(yōu)秀的情緒力商業(yè)的策展和普通項目的策展市集活動水準還是有著本質(zhì)區(qū)別。

對于多數(shù)項目來說，大家都會按照年度計劃進行策展活動的排期。

比如每月搞主題策展，春季做治愈展、夏季做多巴胺展，綁定業(yè)態(tài)推出聯(lián)名套餐；周末開限定市集，匯集非遺手作、民俗美食和獨立演出。

但不同之處在于，高水平的情緒力商業(yè)，在策展內(nèi)容的選擇、文化藝術及各類活動資源的橫向鏈接層面上，都有著一流的水準。

這里優(yōu)秀的情緒力商業(yè)項目，他們每年的策展和市集活動，往往是一個城市的潮流生活和文化生活的風向標，他們本身就如同一個高水平的頭部媒體，是這個城市周末休閑的標志場景。

更好的是，優(yōu)秀的策展和市集活動，既引流又帶動消費轉化。

對比，阿那亞、西岸夢中心、EKA天物這類項目來看，普通項目的策展頻率和力度要遠遠弱于他們。

比如，西岸夢中心與EKA天物的策展，比如西岸藝博會（全國頂級藝術展會）和EKA天物的拉古納國際藝術獎亞洲首展，均瞄準“全球首展、亞洲首展、全國首展”，合作方涵蓋國際藝術機構、頂級IP運營方、知名設計師，規(guī)格遠超普通商業(yè)。

而普通商業(yè)策展的影響力局限于“周邊居民”，媒體關注度低，難以形成話題；而西岸夢中心與EKA天物的策展，通過“名人效應+權威媒體報道+文旅聯(lián)動”，成為城市級文化事件，甚至吸引跨城市客流，帶動區(qū)域價值提升。

圖：2025拉古納國際藝術獎亞洲首展

來源：文創(chuàng)路由器

第一，充分營造活人感，讓空間有溫度

傳統(tǒng)商業(yè)顯冰冷，就是缺人與人的真實聯(lián)結。高情緒力商業(yè)就需要在細節(jié)上破冰：比如，在場域內(nèi)部設寵物飲水器、雨天免費雨傘、母嬰室應急用品這些暖心服務；安排NPC互動，建社群組織香氛品鑒會、潮玩交換會，讓顧客從單次訪客變成常來的社群成員。

比如，以西岸夢中心的服務設計來說，他們的設計不止于滿足基本功能，更精準擊中消費者的情緒痛點，讓“溫度”滲透到每一個細節(jié)，主要體現(xiàn)在下面幾個方面：

1、全場景寵物友好體系：作為核心暖心標簽，項目實現(xiàn)“20+品牌允許寵物入內(nèi)”，且配套專屬設施——濱江步道設置寵物飲水器、部分餐飲商戶推出寵物專屬菜單（如濱水市集的主理人品牌提供寵物可食用的零食），甚至在下沉廣場預留寵物互動區(qū)，徹底打破傳統(tǒng)商業(yè)“寵物禁入”的壁壘，讓養(yǎng)寵人群感受到被尊重的松弛感，成為高頻復訪的重要驅(qū)動力。

2、舒適化公共空間配套：800米濱江岸線不僅是景觀，更是“有溫度的休息場”——沿途設置可躺臥的草坪座椅、遮陰避雨的廊架、充電接口齊全的休憩區(qū)，打造真正的“合法發(fā)呆區(qū)”；母嬰室配備應急用品（溫奶器、尿不濕、嬰兒護理臺），雨天在主入口提供免費雨傘借用服務，細節(jié)處化解顧客的實際困擾，傳遞“不趕時間”的松弛氛圍。

3、業(yè)態(tài)適配型服務延伸：針對運動戶外業(yè)態(tài)的核心客群，項目在濱江區(qū)域設置淋浴間、儲物柜，方便NewBalance濱江夜跑、Patagonia戶外活動后的需求；濱水市集的主理人品牌提供“半自助式用餐體驗”，店員與顧客自然閑聊食材來源、料理方式，打破“買賣雙方”的疏離感，用“煙火氣”強化情感聯(lián)結。

適度布局演藝

演藝力是一個場域空間情緒力價值的最高峰。對于一些人氣尚不充沛的項目，增加演藝內(nèi)容，應該是個比較合適的原則。

雖然萬歲山武俠城式的全域沉浸的場域空間，會給消費者極大的情緒價值。但不同于旅游景區(qū)的是，對于商業(yè)體而言，在沒有門票經(jīng)濟的收入渠道下，演藝力就意味著必須是一種精妙的投入，一定要考慮投入和產(chǎn)出的平衡關系。

一般情況下，在高情緒力的項目空間中，演藝類業(yè)態(tài)的植入都會結合巡游、策展活動，讓演員與消費者深度互動，都是激發(fā)情緒價值的點睛之筆。

圖：西岸夢中心水岸音樂會

來源：追光研究所

比如，在西岸夢中心，這里的演藝活動幾乎每月1-2次，其中夏季高峰期的時候，這里的演藝內(nèi)容的頻率可以高達每周都有。

而在800米濱江岸線的“水岸劇場”，就是一個非常好的天然空間。這里露天放映《灌籃高手》《忠犬八公》等經(jīng)典影片，觀眾無需購票，可自帶露營椅或坐在濱江臺階上免費觀看，同步搭配“江風+小吃”的松弛場景。

2025年8月水岸電影節(jié)期間，單場最高吸引2000人駐足，70%觀眾為“臨時決定停留”，看完電影后順路光顧濱水市集的主理人店鋪，

同時，在7-8月的“GATEM水岸音樂節(jié)”，除部分付費專場外，其余的演藝都是設置30%的免費快閃演出——JZMusic的爵士樂隊、本地獨立音樂人在船塢劇場、濱江步道即興表演，觀眾可隨意駐足聆聽，甚至跟著旋律即興搖擺。

并且，他們還以“專業(yè)級演出+免費體驗”吸引音樂愛好者。

在2025年音樂節(jié)期間，免費場次單場平均聚集800人，其中40%為“跨區(qū)游客”，看完演出后會繼續(xù)逛西岸大劇院周邊的文創(chuàng)店、運動品牌店，帶動lululemon、NewBalance等門店周末營收提升30%；更讓“周末去西岸聽免費爵士”成為上海年輕人的生活習慣。

總結

總而言之，高坪效情緒力商業(yè)，核心就是圍繞消費者情緒，把空間、業(yè)態(tài)、活動、服務、在地化和演藝內(nèi)容，有機組合起來，形成渾然一體的場域空間。

然而，這一邏輯并非明星商業(yè)體的“專屬特權”。

對于缺乏優(yōu)質(zhì)空間肌理、非一線城市核心區(qū)位的普通商業(yè)體而言，情緒力策略不僅可以學習，更能成為“以小博大”的破局關鍵。

這里的核心并非復制西岸夢中心的濱江資源或EKA天物的工業(yè)遺存，而是抓住“情緒價值的本質(zhì)是‘精準共鳴’”這一核心：空間可以輕量化改造，地段短板可以用“在地化情感聯(lián)結”彌補，真正的門檻不在于硬件，而在于是否能讀懂本地客群的情緒訴求。

普通商業(yè)體的學習路徑，從來不是“照搬標桿”，而是“因地制宜做適配”。

比如，普通商業(yè)體的空間上無需追求高比例公共區(qū)域，但可考慮在中庭、走廊等現(xiàn)有空間增設“情緒角落”（如社區(qū)繪本區(qū)、打工人解壓角），或引入輕量化IP裝置激活視覺記憶。

在業(yè)態(tài)上不必堆砌潮牌，可聚焦本地居民的核心情緒需求。比如為寶媽群體引入親子手作、為中老年群體設置戲曲茶座、為年輕人打造平價小酒館，用“小而美”的業(yè)態(tài)組合替代“大而全”的盲目跟風。

在活動與演藝無需追求高規(guī)格，每周一場鄰里市集、每月一次非遺手作體驗、節(jié)慶期間的小型民俗巡游，就能以低成本實現(xiàn)高頻次情感觸達。

在服務上則聚焦“本地專屬溫暖”，比如記住老顧客的偏好、提供代收快遞、組織社區(qū)鄰里節(jié)，讓商業(yè)體成為“熟人社交場”。

只有讀懂顧客情緒訴求，把情緒價值融入每個環(huán)節(jié)，才能讓商業(yè)從流量聚集地變成情感歸宿地——這與空間大小、地段優(yōu)劣無關，只與是否“貼近人心”相關。

這既是高情緒力商業(yè)的長久之道，也是普通商業(yè)體在同質(zhì)化競爭中突圍的核心密碼。

商業(yè)項目

華東地區(qū)-上海：/////// / / / / / / / / / / / / /

杭州：/ |紹興：|蘇州：|合肥：/|福州：｜浙江：

華北地區(qū)-北京：///////|天津：|山西：

華南地區(qū)-廣州： | |深圳： / |惠州： |臺灣：

西南地區(qū)-成都：/////// |重慶：//

華中地區(qū)-長沙： / ｜武漢：/ ｜張家界：｜河南：

西北地區(qū)-西安：/

東北地區(qū)-吉林：

文旅城市：| | | | ｜

住宅：| |

酒店民宿非標住宅：

文旅項目

華東地區(qū)-南京： |合肥：/ |莫干山：

華南地區(qū)-江西：/

西南地區(qū)-云南：/ |昆明：|眉山：

東北地區(qū)-大連： |

西北地區(qū)-寧夏：

華北地區(qū)-北京：// |秦皇島： |承德：

華中地區(qū)-鄭州：

西北地區(qū)-西安：

新物種、新趨勢、新觀察

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