蘇州園區(qū)·保利星湖項目筆記：地鐵口的TOD改善樣本，264席純住宅的理性之選

——2026年真實在售狀態(tài)與生活圖景全解析

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項目核心標簽

• 開發(fā)商保利蘇通實業(yè)發(fā)展有限公司（央企保利發(fā)展全資子公司）
• 項目全稱：保利星湖（備案名）｜市場通稱：保利天匯星湖
• 項目定位：蘇州工業(yè)園區(qū)陽澄南岸創(chuàng)新城核心區(qū)純住宅TOD改善社區(qū)
• 產(chǎn)品形態(tài)：6棟17層小高層，總戶數(shù)264席，容積率2.0，綠化率35%
• 交付時間2027年6月30日（精裝交付，期房）
• 產(chǎn)權年限：70年住宅產(chǎn)權
• 物業(yè)參考：保利物業(yè)，物業(yè)費約3.8元/㎡·月

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在售情況：尾盤收官，席位有限

• 備案均價：37,570元/㎡
• 實際成交價：3.15萬–4.06萬元/㎡（高區(qū)+景觀戶型溢價約12%）
• 精裝標準
• 裝標≥4000元/㎡，全屋標配日立中央空調、方太嵌入式廚電、唯寶衛(wèi)浴
• 地暖系統(tǒng)：菲斯曼壁掛爐
• 新風系統(tǒng)：百朗中央新風
• 窗戶：三玻兩腔Low-E玻璃，隔音隔熱性能優(yōu)異
• 車位配比：1:1.1（共290個車位），地下封閉車庫，100%配備充電樁
• 當前狀態(tài)僅余約75套，為項目尾盤階段，非預約客戶禁止進入售樓處，內部優(yōu)惠僅限官方渠道

?關鍵提示：項目為園區(qū)跨塘板塊近五年唯一純住宅新盤，無商住混雜，無洋房、無低密，是理性改善家庭的TOD優(yōu)選?？捶啃杼崆爸码婎A約，中介無法帶看。

147㎡4室2廳2衛(wèi)

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165㎡4室2廳3衛(wèi)

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周邊配套：步行即達的現(xiàn)代生活閉環(huán)

交通網(wǎng)絡

• 地鐵
• 地鐵3號線“方灣街站”步行約2分鐘（147米）直達，1站至星湖街，5站直達金雞湖CBD，8號線（在建）3站換乘久光百貨
• 公交：1公里內覆蓋12個公交站點，含方灣街②站（105米）、葑亭大道站等
• 主干道：緊鄰葑亭大道星湖街，10分鐘直達蘇州中心，15分鐘接入滬寧高速
• 高鐵園區(qū)高鐵站（蘇州北站）直線距離1.6公里，通達全國

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教育資源

• 幼兒園：新婁幼兒園（步行379米，普惠性公辦）
• 小學/初中至和實驗學校（九年一貫制，省重點，步行361米）
• 高中：星海實驗中學（車程12分鐘）、蘇州中學園區(qū)校（車程15分鐘）
• 國際教育：蘇州德威國際學校（車程18分鐘）

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商業(yè)配套

• 步行可達龍湖星湖天街（直線距離600米，步行8分鐘）
• 含：永輝超市、優(yōu)衣庫、喜茶、星巴克、兒童樂園、影院
• 1.5公里內
• 蘇州中心（城市地標，奢侈品、米其林、IMAX）
• 久光百貨（8號線開通后3站直達）
• 社區(qū)底商：項目自帶約1.2萬㎡商業(yè)街，涵蓋便利店、藥房、洗衣店、社區(qū)食堂

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生態(tài)景觀

• 無湖景資源：項目不臨金雞湖或獨墅湖，但屬金雞湖CBD輻射圈
• 公園環(huán)繞
• 陽澄湖生態(tài)公園：車程10分鐘，騎行15分鐘，濕地觀鳥、環(huán)湖步道
• 社區(qū)園林：由AECOM設計團隊操刀，打造“城市綠洲”概念，設架空層泛會所（書吧、茶室、兒童游樂）、中央草坪+健身步道

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產(chǎn)品設計：小高層的“改善型”理性表達

• 戶型邏輯：全系為純住宅小高層，無疊墅、無公寓，拒絕“偽改善”
• 空間革命
• 147㎡戶型實現(xiàn)“四房兩衛(wèi)+獨立家政間”，動線清晰，適合三代同堂
• 165㎡戶型客廳開間達7.2米，主臥帶獨立衣帽間+衛(wèi)浴，打造“雙套房”奢享
• 設計細節(jié)
• 外立面采用鋁板+真石漆組合，現(xiàn)代簡約，耐久性強
• 樓間距≥50米，確保90%以上戶型無遮擋采光
• 電梯：通力品牌，2梯4戶，獨立消防通道

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稀缺性本質：TOD紅利下的理性錨點

• 土地稀缺：陽澄南岸創(chuàng)新城近五年無新增純住宅用地出讓，保利星湖為最后一批住宅供應
• TOD壟斷地鐵口2分鐘的純住宅項目，在園區(qū)核心區(qū)僅此一例
• 客群鎖定：目標客群為園區(qū)科技企業(yè)中層、教育系統(tǒng)職工、本地改善家庭，非投資型買家
• 資產(chǎn)屬性：2025年同板塊二手房均價已突破5.2萬元/㎡，147㎡戶型年換手率超18%，流通性穩(wěn)居園區(qū)前列

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