2025年最后一天，華發(fā)股份的高管“大換血”終于畫上句號(hào)。

這場(chǎng)從年初獨(dú)董辭職拉開序幕的“刮骨療毒”，歷時(shí)一整年，連董事會(huì)主席、總裁、財(cái)務(wù)總監(jiān)等核心崗位都換了遍，代價(jià)是：投資縮水、現(xiàn)金流告急、區(qū)域業(yè)績(jī)“塌方”。

如今，新團(tuán)隊(duì)上任，華發(fā)的“生死局”，真的結(jié)束了嗎？

華發(fā)股份是珠海最大國(guó)資房企，這場(chǎng)變革，幾乎貫穿了整個(gè)2025年。

在最后一天的跨年夜，華發(fā)股份公告了公司董事長(zhǎng)、副董事長(zhǎng)、總裁等核心高管的選舉及聘任結(jié)果：

• 董事會(huì)主席郭凌勇毫無(wú)懸念，當(dāng)選董事長(zhǎng)；
• 執(zhí)行副總裁、華東大區(qū)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理劉穎喆當(dāng)選副董事長(zhǎng)；
• 執(zhí)行副總裁、華南大區(qū)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理向宇被聘任為公司總裁。

這場(chǎng)以高管的密集更迭為主，組織架構(gòu)調(diào)整為輔的華發(fā)股份大變革，至此也將告一段落。

代價(jià)是慘重的。

2025年全年，華發(fā)股份在全國(guó)范圍內(nèi)的權(quán)益拿地金額只有69億元，對(duì)應(yīng)的權(quán)益貨值只有150億元左右。

這就是代價(jià)：對(duì)比800億的年銷售額，這樣的投資力度堪稱“躺平”，未來2-3年，華發(fā)可能連“彈藥”都沒了。

其實(shí)子彈也沒了，截至2024年底，華發(fā)股份的凈現(xiàn)金流是-129.04億元！

高管的大換血，背后其實(shí)是華發(fā)股份以犧牲利潤(rùn)為代價(jià)的規(guī)模擴(kuò)張，導(dǎo)致公司現(xiàn)金流幾近枯竭。

我們仔細(xì)盤一下2025年，就是過去一年華發(fā)的這場(chǎng)變動(dòng)。

2025年1月，張學(xué)兵、謝剛兩位獨(dú)董、戰(zhàn)略委員會(huì)委員就因個(gè)人原因辭任，就此拉開了華發(fā)股份這場(chǎng)近乎刮骨療傷式的高管更迭的序幕。

當(dāng)時(shí)，市場(chǎng)并沒有料到，這次華發(fā)股份的高管大換血會(huì)這么徹底，從董事會(huì)主席李光寧，到總裁陳茵、財(cái)務(wù)總監(jiān)羅彬，甚至董事局秘書侯貴明，全都換了！

這次當(dāng)選華發(fā)股份董事長(zhǎng)的郭凌勇，2025年5月30日剛剛被任命為華發(fā)股份董事局主席，算是華發(fā)體系里成長(zhǎng)起來的“老人”，在如今這個(gè)幾乎全新的管理團(tuán)隊(duì)中，是“定海神針”般的存在。

這份12人的核心高管名單中，有兩個(gè)重復(fù)的名字：劉穎喆、向宇。在董事會(huì)，劉穎喆是副董事長(zhǎng)，根據(jù)公司架構(gòu)，董事會(huì)屬于公司決策層，副董事長(zhǎng)算是決策層的核心，向宇只是董事。

在管理層，向宇是總裁，是執(zhí)行層的負(fù)責(zé)人，管理公司的日常運(yùn)營(yíng)和具體業(yè)務(wù)，而劉穎喆是執(zhí)行副總裁。

兩個(gè)人之間的關(guān)系，是平衡，也許還有某種制衡。

畢竟，華發(fā)股份的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，大都維系在這兩個(gè)人身上。在新的管理團(tuán)隊(duì)中，劉穎喆和向宇是少有的、不是華發(fā)體系內(nèi)成長(zhǎng)起來的高管。

向宇，1971年出生，土家族。2014年加入華發(fā)之前，曾任武漢中央商務(wù)區(qū)城建開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)，公司副總裁、華東區(qū)域董事長(zhǎng)兼華中區(qū)域董事長(zhǎng)。

2019年離開華發(fā)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)華夏幸福，任公司高級(jí)副總裁兼南方總部江南區(qū)域總經(jīng)理等職務(wù)。

2022年，華夏幸福暴雷后，向宇又回歸華發(fā)，直接從執(zhí)行副總裁起步，先后接任珠海大區(qū)、華南大區(qū)董事長(zhǎng)等職務(wù)，直到這次升任華發(fā)股份總裁。

劉穎喆加入華發(fā)，正好是向宇中途離開華發(fā)轉(zhuǎn)戰(zhàn)華夏幸福的時(shí)候，順勢(shì)接任了向宇的工作。

2025年7月，兩人相繼被聘任為華發(fā)股份的非獨(dú)立董事，已經(jīng)為這次新的任命埋下伏筆。

2025年11月，與高管更迭同時(shí)進(jìn)行的，是華發(fā)股份的組織架構(gòu)調(diào)整。原來的珠海大區(qū)、華南大區(qū)、華東大區(qū)及北方區(qū)域，被整合為華東大區(qū)和華南大區(qū)兩大區(qū)域。

整合之后的華南大區(qū)下轄廣深、西南、華中、珠海四個(gè)片區(qū)，由向宇親自坐鎮(zhèn)。根據(jù)2024年的數(shù)據(jù)，珠海大區(qū)和華南大區(qū)的銷售額合計(jì)占華發(fā)總營(yíng)收的54.11%，妥妥的半壁江山。

而北方區(qū)域歸入華東大區(qū)，劉穎喆任華東大區(qū)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理。

這次組織架構(gòu)調(diào)整的目的是為了聚焦核心區(qū)域。

華南本來就是華發(fā)大本營(yíng)珠海的所在地；華東是華發(fā)全國(guó)化擴(kuò)張的第一站，也是助力華發(fā)在2024年成功沖千億的業(yè)績(jī)重鎮(zhèn)。最輝煌時(shí)，僅上海一城，就給華發(fā)貢獻(xiàn)了超三成的銷售業(yè)績(jī)。

但是，這些成績(jī)都如曇花一現(xiàn)般成了過眼云煙。

在大本營(yíng)珠海，華發(fā)雖然保持了市場(chǎng)第一的地位，但2025年的銷售額只有179.2億元。2024年華發(fā)在珠海一共賣了198億元，2023年這個(gè)數(shù)字是227億。

向宇要面對(duì)的，不只是珠海大本營(yíng)持續(xù)下滑的銷售業(yè)績(jī)，更嚴(yán)峻的是，珠海全年的房地產(chǎn)銷售總額不過200億元左右，華發(fā)在珠海市場(chǎng)增長(zhǎng)空間已經(jīng)見頂。

如何突破市場(chǎng)的天花板，保持公司在珠海市場(chǎng)的持續(xù)增長(zhǎng)，是向宇必須面對(duì)也亟待解決的問題。

劉穎喆在華東大區(qū)遭遇的問題，比向宇可能還要更復(fù)雜。

2018年，向宇在華發(fā)股份任職華東區(qū)域董事長(zhǎng)兼華中區(qū)域董事長(zhǎng)時(shí)，就把華東區(qū)域做到華發(fā)股份內(nèi)部的第一大區(qū)，一年為華發(fā)貢獻(xiàn)了近四成的銷售額。

2019年劉穎喆加入華發(fā)并接任華東區(qū)域、華中區(qū)域常務(wù)副董事長(zhǎng)后，華東區(qū)域每年給華發(fā)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)就沒有跌落過四成，甚至經(jīng)常能達(dá)到一半以上。

但是，這兩年，華發(fā)在華東區(qū)域的核心城市上海，不僅遭遇了銷售的滑鐵盧，還因?yàn)轫?xiàng)目交付品質(zhì)問題市場(chǎng)口碑近乎崩塌。

2025年，華發(fā)在上海賣了130.1億，比2024年有不到10%的增長(zhǎng)，但是和2023年的301億元相比，就差不多是腰斬了。

而且，至少到2026年，華發(fā)在上海的銷售也很難有明顯的起色，因?yàn)槿A發(fā)在上海已經(jīng)兩年沒怎么拿地了。

如果說珠海大本營(yíng)面臨的是可持續(xù)增長(zhǎng)的問題，那么，華東大區(qū)最重要的城市上海，面臨的就是可持續(xù)發(fā)展的問題。

如果華發(fā)未來還會(huì)重倉(cāng)上海，劉穎喆必須正視并解決的另一個(gè)麻煩是，如何挽回上海市場(chǎng)已經(jīng)崩壞的產(chǎn)品口碑？

不只是各大區(qū)域。經(jīng)過連續(xù)多年的高強(qiáng)度投資和快速的規(guī)模擴(kuò)張后，華發(fā)在發(fā)展上的問題也逐漸暴露：

01短期的現(xiàn)金流安全和長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的矛盾。

這兩年近乎停滯的投資，看似是在解決問題，實(shí)則是走向了另一個(gè)極端。停止拿地確實(shí)能快速改善現(xiàn)金流，但公司將面臨兩三年后可售貨值銳減的現(xiàn)實(shí)，這是公司可持續(xù)發(fā)展的大問題。

02如何平衡規(guī)模擴(kuò)張與利潤(rùn)增長(zhǎng)的關(guān)系？

前幾年規(guī)模沖動(dòng)下的擴(kuò)張，顯得有些不計(jì)后果。現(xiàn)實(shí)是，就連行業(yè)銷售第一的保利發(fā)展，2025年的銷售額也下降了21.7%；曾經(jīng)的“利潤(rùn)王”中海地產(chǎn)，利潤(rùn)也在持續(xù)下降。

在行業(yè)縮表時(shí)代，銷售排名的躍升，可能靠的是同行襯托，規(guī)模擴(kuò)張，代價(jià)可能是利潤(rùn)下跌。保住利潤(rùn)，現(xiàn)金為王，才能更好、更長(zhǎng)久的活下去。

調(diào)整架構(gòu)能省成本，但救不了業(yè)績(jī)。華發(fā)現(xiàn)在的問題是：珠海市場(chǎng)見頂，上海市場(chǎng)崩盤，新團(tuán)隊(duì)上任后，是繼續(xù)“躺平”還是“絕地反擊”？

新的一年來了，新的管理團(tuán)隊(duì)帶領(lǐng)華發(fā)股份站在一個(gè)新的起點(diǎn)。那么，華發(fā)，你準(zhǔn)備好了嗎？