作者 | 飛天小女警

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

市場(chǎng)要信早信，與其糾結(jié)，不如當(dāng)機(jī)立斷。

撤盤(pán)心態(tài)

這兩年，相信是非常多業(yè)主心態(tài)最拉扯的兩年，從猶豫是否要平出手中房源，到無(wú)法接受市場(chǎng)的調(diào)整幅度最終選擇不再賣房。

最近有位北京業(yè)主，開(kāi)始懷疑自己當(dāng)初的決策是否正確——

2017年初以總價(jià)344萬(wàn)購(gòu)入一套位于北京市豐臺(tái)南三環(huán)的兩居室，裝修花了差不多20萬(wàn)。

從2023年11月掛牌360萬(wàn)到2025年10月報(bào)價(jià)270萬(wàn)，這幾天再次掛盤(pán)調(diào)整，掛盤(pán)270萬(wàn)，中介建議不如下架房源，因?yàn)?70萬(wàn)已經(jīng)不可能成交，除非掛240萬(wàn)有可能220萬(wàn)左右成交。

但盡管不算利息、裝修這些年凈虧140萬(wàn)，曾經(jīng)的首付已經(jīng)虧掉。

業(yè)主反思這兩年的決策，若2023年底剛掛盤(pán)的時(shí)候就當(dāng)機(jī)立斷，300萬(wàn)馬上就可以成交，去年5月曾有買家出價(jià)240萬(wàn)，若接受談判，或許比當(dāng)下還能多賣20萬(wàn)—30萬(wàn)。

身邊也有人說(shuō)，如今再不決斷些，可能會(huì)腰折。

所以，有網(wǎng)友評(píng)論，出現(xiàn)這樣的結(jié)果，恰恰正是當(dāng)初業(yè)主的不果斷。

在這個(gè)過(guò)程中，業(yè)主曾在2023年想著保本賣房，當(dāng)時(shí)中介提醒已經(jīng)不太可能。

并且當(dāng)初掛盤(pán)報(bào)價(jià)350萬(wàn)，給買家預(yù)留了談價(jià)的空間。但由于當(dāng)年中介提議降價(jià)，否則無(wú)人看房，但開(kāi)始虧損本金，業(yè)主遲遲下不了決心。

2023年11月曾有網(wǎng)友提醒——“全北京最頂級(jí)的小學(xué)，最好的學(xué)區(qū)，劃片中關(guān)村三小的蜂鳥(niǎo)社區(qū)，一居室最高時(shí)900萬(wàn)，前幾天新成交一套600萬(wàn)出頭。各位其他區(qū)域的如何應(yīng)對(duì)？？？”

可以看到，業(yè)主這兩年的心態(tài)變化整個(gè)全過(guò)程——

2023年10月因家庭居住人口增加想把手中的兩居室置換成三居室，從主動(dòng)掛盤(pán)，在社交平臺(tái)尋找買家，到掛盤(pán)半個(gè)月猛然發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)正在冰封，到開(kāi)始懷疑市場(chǎng)的真實(shí)性，有點(diǎn)慌，最后到經(jīng)過(guò)反復(fù)糾結(jié)拖延兩年，無(wú)法接受市場(chǎng)的調(diào)價(jià)幅度，而選擇下降房源，不再出售。

而在這個(gè)過(guò)程中，這位業(yè)主還選擇在2024年的11月未出售手中原本的兩居室的情況下，以650萬(wàn)買了北京西城區(qū)的一套學(xué)區(qū)房。在買房一年半后，所買的小區(qū)又調(diào)價(jià)了小200萬(wàn)。

所以，這兩年業(yè)主首套房的調(diào)整幅度，加上二套房的調(diào)整，手中房產(chǎn)的調(diào)整價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了340萬(wàn)+，已經(jīng)足夠當(dāng)初購(gòu)買首套住房的全款。

而業(yè)主之所以一直糾結(jié)猶豫，一是二胎家庭，計(jì)劃給兩個(gè)孩子托舉，一人一，二是置換不夠果斷，原本要置換，但因市場(chǎng)調(diào)整幅度過(guò)大，一直遲遲下不了決心，猶豫的越久，反而越錯(cuò)失賣房的良機(jī)。

這位業(yè)主這兩年的心態(tài)也是眾多北京甚至全國(guó)賣房業(yè)主的心態(tài)以及心路歷程，也真實(shí)地反映出了整個(gè)北京市場(chǎng)的變化。

最真實(shí)的市場(chǎng)

但再回過(guò)頭看市場(chǎng)的變化，也就意味著錯(cuò)過(guò)了需要割的最佳時(shí)機(jī)。

一方面，市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)到了很多業(yè)主的心理底線，很難再接受市場(chǎng)給出的價(jià)格，另一方面，市場(chǎng)量在價(jià)先，如今的市場(chǎng)走出了量的低谷，成交韌性有所體現(xiàn)。

把時(shí)間維度拉長(zhǎng)來(lái)看，北京市場(chǎng)真正的低谷階段反而是2014年，成交量?jī)H104395套。

2024年以及2025年全年的二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)到了17萬(wàn)+套，是近14年除了2015年、2016年以及2021年成交量最多的兩年。

要知道，2025年、2024年這兩年的大環(huán)境不比2016年以前的大環(huán)境，但成交量在小幅的政策密集調(diào)整之下站上新的臺(tái)階。

這也是為什么北京一直政策都處于小步慢跑，未能一次性全面放開(kāi)的原因。

畢竟即使是2022年成交量的低谷期，也并未比2017年以及2019年的成交量更差。

并且即使曾經(jīng)經(jīng)歷過(guò)政策的收緊，整體價(jià)格也逐步上漲到2022年的高位。

這也說(shuō)明，北京的市場(chǎng)，調(diào)控的這些年，無(wú)論漲跌近十多年北京的市場(chǎng)都走得比較穩(wěn)健。

而一般度過(guò)了成交量的低谷期，往后的成交量就基本不會(huì)更低了。

繼續(xù)調(diào)整，更多的是擠掉大部分的泡沫。

所以，這樣的成交量表現(xiàn)，并不需要一次性全面放開(kāi)就能維持現(xiàn)有的市場(chǎng)交易，穩(wěn)住市場(chǎng)的節(jié)奏。

但是量?jī)r(jià)趨勢(shì)這樣分離的市場(chǎng)，或許反而適合開(kāi)始置換。曾經(jīng)想買又買不到的房子，開(kāi)始變得可及。

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