這兩年，產(chǎn)業(yè)園賽道是越來越擁擠了，也越來越不好做了。受到復(fù)雜經(jīng)濟形勢與競爭白熱化的雙重壓力，各地園區(qū)的招商運營壓力一年比一年大。

現(xiàn)在哪怕是國有園區(qū)，尚且需要加大租金優(yōu)惠和運營投入來招商留商，更別說近年來在夾縫中生存的民營園區(qū)了。

不少園區(qū)人對此感到悲觀，認(rèn)為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的公益屬性越來越強，民營園區(qū)已經(jīng)很難再做下去了。但細看這個行業(yè)，其實還有一些民營園區(qū)活下來了，而且活成了標(biāo)桿。

最近小明參加了一場園區(qū)交流會，一家民營園區(qū)企業(yè)A企分享了大量的實戰(zhàn)干貨，非常有針對性。

民營園區(qū)痛點越來越“痛”

現(xiàn)在打的就是生存之戰(zhàn)

對于國有園區(qū)來說，行業(yè)這幾年是比較卷的，但大家終歸是走在解決問題的路上。但對于民營園區(qū)來說，每一年都比上一年更像“生存戰(zhàn)”。

小明認(rèn)為，與其說是在解決問題，不如說它們是在努力活下去，因為民營園區(qū)當(dāng)前的痛點是很明確的。

首當(dāng)其沖的，就是要面對越來越多低租金園區(qū)的沖擊。

這幾年產(chǎn)業(yè)園區(qū)公益屬性越來越強的同時，也意味著租金越來越接近一個普惠的水平，甚至去年我們看到了0租金模式的出現(xiàn)。

這種大幅讓利的模式，對于完全市場化的、缺少補貼支持的民營園區(qū)，顯然是無法承受也無法持續(xù)的。所以在這一波租金沖擊下，招商處于下風(fēng)是必然的。

其次，留商難。

面對外部的低租金吸引，民營園區(qū)里的存量企業(yè)也越來越難穩(wěn)住。這些企業(yè)也會倒逼園區(qū)降租金、給優(yōu)惠，否則就要考慮搬走。

那些主要面向科研企業(yè)或總部的綜合性園區(qū)，更是如此。因為科研總部企業(yè)不像工業(yè)企業(yè)有那么多的固定資產(chǎn)投資，來去比較靈活。當(dāng)下一言不合，就有可能馬上離開。

甚至有不少企業(yè)剛?cè)腭v沒多久，連定金都不要就又搬走了?，F(xiàn)有出租率的維持變得越來越艱難，這是非常致命、讓所有園區(qū)人都非常難受的一個現(xiàn)狀。戳這里，讓客戶找得準(zhǔn)、引得來、留得住

最后，是政策傾斜不足。

多數(shù)民營園區(qū)畢竟不是政策性園區(qū)，在各類產(chǎn)業(yè)補貼、扶持政策的爭取上，天然不占優(yōu)勢，包括在拿地和融資環(huán)節(jié)，成本也是比較高昂的。

這就注定了民營企業(yè)做園區(qū)，是一個成本高但收入來源卻比較單一的事情。租金仍然是最大頭的收入，在這上面讓利真的等同于割肉。

從這些方面來看，民營園區(qū)的生存真的是非常不容易。但好在優(yōu)質(zhì)的企業(yè)還是有資源擴張的需求的，這其中仍然有一些機會。

民營園區(qū)的生存之道

在于靈活借勢、聚焦服務(wù)細節(jié)

面對如此嚴(yán)峻的生存形勢，民營園區(qū)也并不是完全無法可想。

像國有園區(qū)那樣的大而全的政策池和產(chǎn)業(yè)鏈培育，民營園區(qū)基本做不了，那么就要利用民企的靈活性優(yōu)勢，把運營工作做深做細做獨特，構(gòu)建一種不同于國有園區(qū)的活力生態(tài)。

第一，尊重上位規(guī)劃。

不同于一些大型國有園區(qū)要“造勢”，甚至要將產(chǎn)業(yè)鏈實現(xiàn)從0到1的構(gòu)建，民營園區(qū)是非借勢不可的。

那么第一件事要做的，就是研究上位產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，尊重當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃和基礎(chǔ)。當(dāng)?shù)氐膬?yōu)勢產(chǎn)業(yè)是什么就做什么、規(guī)劃導(dǎo)向要發(fā)展什么就做什么。

硬要去做本地沒有基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)，會非常費力且難有成果。企業(yè)來了，發(fā)現(xiàn)沒有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和上下游資源，很快也就會走了，所以必須要尊重企業(yè)的選擇，要務(wù)實。

第二，充分向龍頭企業(yè)借勢。

對于缺少政策傾斜的民營園區(qū)來說，一家龍頭企業(yè)的落地，其能量不亞于一條好政策。

民營園區(qū)一定要利用好這個勢能，去挖掘龍頭企業(yè)的痛點、需求，幫它挖掘所在產(chǎn)業(yè)鏈的上下游資源，甚至讓龍頭企業(yè)成為園區(qū)的合伙人，這樣才能把產(chǎn)業(yè)生態(tài)做活。

甚至是當(dāng)?shù)仄渌麍@區(qū)來了龍頭企業(yè)，民營園區(qū)也可以去借勢，招引一些配套型企業(yè)、做配套型園區(qū)，也是一條很務(wù)實的發(fā)展路徑。戳這里，讓客戶找得準(zhǔn)、引得來、留得住

像A企就曾圍繞一龍頭企業(yè)，招引落地了其上下游的一批腰部企業(yè)入駐，雖然租賃面積大多在500-1000方左右，但卻都是比較穩(wěn)定的客戶。

第三，發(fā)揮市場化優(yōu)勢，靈活調(diào)整定位。

之前我們經(jīng)常說，園區(qū)定位一定要聚焦，未來是主題化園區(qū)的時代。但在民營園區(qū)身上，這一規(guī)則卻是需要打破的。

靈活性是市場化園區(qū)的優(yōu)勢，民營園區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃一定要保持動態(tài)調(diào)整的能力。一方面根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)劃需要，另一方面根據(jù)市場變化，園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和招商方向，可以1-3年一調(diào)。

一般的產(chǎn)業(yè)通常有10年的成長期、10年的成熟期和10年的衰退期。如果等到產(chǎn)業(yè)進入衰退了再去進行調(diào)整，那沒有充沛政策支持的民營園區(qū)，是無法支撐的。

同時，還要重視園區(qū)的算賬邏輯，要聚焦于有租金支付能力的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，讓園區(qū)活下去。

那么在這個需要靈活調(diào)整定位的背景之下，民營園區(qū)必須要具備快速的資訊收集與分析能力。

這離不開數(shù)字化技術(shù)的支撐，通過數(shù)字化平臺，園區(qū)可以快速獲取各類產(chǎn)業(yè)信息，并及時做出決策，這一技術(shù)“武裝”對于民營園區(qū)的生存必不可少。

第四，積極開放場景，輔助企業(yè)發(fā)展。

雖然民營園區(qū)的政策池不如國有園區(qū)充沛，但依然可以通過開放場景等方式，來為企業(yè)提供技術(shù)認(rèn)證的真實試驗環(huán)境，實現(xiàn)工程價值的最大化，從而提升園區(qū)企業(yè)用戶的粘性。

比如開放園區(qū)的部分道路，給智能駕駛企業(yè)做路況模擬實驗；又比如開放園區(qū)空域，給無人機企業(yè)做運營試驗等等……

這些研發(fā)試驗場景的開放，對于科研企業(yè)來說是非常寶貴的機會，也是切實與企業(yè)技術(shù)發(fā)展相關(guān)的服務(wù)，民營園區(qū)完全可以積極去推動。

第五，搭建平臺，積極撮合企業(yè)交流。

民營園區(qū)需要積極去做更多“軟運營”的事情，從單純的空間的提供者，轉(zhuǎn)變?yōu)榕c企業(yè)共同生長的創(chuàng)新命運共同體。

比如每年可以舉辦企業(yè)交流峰會，所有園區(qū)企業(yè)都可以報名參加，提供充分的交流機會，讓客戶都了解自己的上下游企業(yè)在哪、在做什么。

此外，還可以鼓勵企業(yè)主自己牽頭來舉辦活動，類似于“企業(yè)社群主理人”的概念。

因為園區(qū)那么多的企業(yè)，運營方逐一去收集交流需求是很難的，但可以先搭圈層，邀請有交流需求的企業(yè)主來舉辦各種行業(yè)、技術(shù)交流活動，成為企業(yè)社群運營的牽頭角色，這是一種更高效的模式。

而且在這一過程中，園區(qū)可以逐漸建立詳盡的企業(yè)檔案，知道每個企業(yè)的需求是什么、上下游企業(yè)是誰、企業(yè)主的圈層需要是什么等等。

這些檔案能夠在未來，更充分的支撐企業(yè)社群的運營工作，始終保持極高的用戶粘性，形成一個正向的運營循環(huán)。

第六，打造全維產(chǎn)業(yè)社區(qū)，做好職住平衡。

不少園區(qū)認(rèn)為，留商就是留企業(yè)，其實不只是如此，還要留企業(yè)里的人，包括管理層和員工。園區(qū)的配套做得到不到位，能否滿足職住平衡的需要，是“留人”很關(guān)鍵的一點。

豐富多樣的生活配套，能夠滿足企業(yè)人才在城市扎根的需求，尤其是企業(yè)的高管。這些高端人才想要留下來，就必須提前替他們想好家人的安頓生活問題。

此外，這些企業(yè)人才業(yè)余時間的安排，園區(qū)也要仔細考慮。畢竟人是群居動物，對一個地方產(chǎn)生歸屬感的前提，是要有大量社群聚合的時間。

園區(qū)可以把更多的營銷費用，用于社群活動的組織當(dāng)中。比如舉辦各種各樣的比賽，包括體育類的、電競類的等等；又比如每逢節(jié)日，可以組織特色活動，為企業(yè)人才提供充沛的情緒價值，讓員工來了就不想走。

第七，重視精細化運營，提高一線運營人員的權(quán)力

當(dāng)下這個時代，穩(wěn)商留商最重要的抓手就是日常的運營，這件工作是絲毫馬虎不得的。

而運營人員，就更是重中之重。因為這些一線人員能獲得一手的企業(yè)需求信息，關(guān)系到園區(qū)的快速決策。

所以，運營人員應(yīng)該手握很大的資源調(diào)度權(quán)，比如給企業(yè)分發(fā)福利的權(quán)力等等。

民營園區(qū)需要把運營中心看作是一個成本中心，而不是一個利潤中心，這個部門就是要負責(zé)把預(yù)算花出去并且花好、花到位。

比如，園區(qū)的企業(yè)客戶在園區(qū)的酒店入住，房價可以給非常大的折扣。又比如企業(yè)客戶要入住園區(qū)公寓，可以優(yōu)先排隊。去園區(qū)的商業(yè)消費，也可以贈送會員等……

把大量跨業(yè)態(tài)的福利體系，給到一線運營人員去給客戶提供服務(wù)，這是很實用的運營工具。甚至是過年過節(jié)的一些小禮品，運營中心也要記得按時去送。

這都是非常細小但卻是賦予園區(qū)“人味”和活力的服務(wù)細節(jié)，是民營園區(qū)可以深入去研究開拓的領(lǐng)域。

另外，民營園區(qū)對運營團隊的管理與考核方式，也需要精細設(shè)計。

運營團隊的成員需要具備相當(dāng)?shù)钠髽I(yè)服務(wù)經(jīng)驗。在職責(zé)劃分上，可以按樓棟來分工管理，一個運營人員作為一棟樓的樓長，他做的不是物業(yè)的事情，而是要去做企業(yè)服務(wù)的專家。

比如運營A負責(zé)的這棟樓，入駐的主要是人工智能產(chǎn)業(yè)的企業(yè)。那么A就需要成為這個領(lǐng)域的服務(wù)專家，比如要了解人工智能產(chǎn)業(yè)的整個鏈條運作，要懂得相關(guān)的知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)細節(jié)等等……戳這里，讓客戶找得準(zhǔn)、引得來、留得住

同時，對工作效率的考核也非常關(guān)鍵。園區(qū)可以建立自己的服務(wù)響應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，比如面對企業(yè)提出的需求，要在一分鐘之內(nèi)給到客戶回應(yīng)，兩個小時內(nèi)解決，三天內(nèi)給到復(fù)雜問題的解決方案等等，考核標(biāo)準(zhǔn)要更加細化、量化。

結(jié)語

這幾年產(chǎn)業(yè)園行業(yè)的形勢，確實對民營園區(qū)很苛刻。夾縫生存需要智慧，也需要大量真正的投入與行動。

通過學(xué)習(xí)標(biāo)桿，我們還是能看到民營園區(qū)的希望和機會，并汲取不少運營新靈感。

無論行業(yè)如何發(fā)展，企業(yè)入駐園區(qū)終歸不僅僅是為了找一處便宜的辦公場地。

是否能為優(yōu)質(zhì)企業(yè)構(gòu)建一個更具有發(fā)展活力的上下游生態(tài)，提供更切實的服務(wù)，這并不只是民營園區(qū)的問題，而是所有園區(qū)都要思考的。

這里面就蘊含著民營園區(qū)的機會。積極借勢、靈活調(diào)整、扎實做好服務(wù)，通過園區(qū)大生態(tài)的運營為企業(yè)創(chuàng)造價值，這或許就是民營園區(qū)自己的突破之路。

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