去年初，官渡區(qū)用專項債從俊發(fā)手上收購了彩云城項目3宗閑置土地，這三宗土地總面積有83.11畝，彼此并不相連，都是商業(yè)用地，開發(fā)難度大，所以俊發(fā)在2019年拿地后一直沒有開發(fā)，沒想到6年后被政府半價收回。

俊發(fā)彩云城被收購地塊編號及面積、價格

昨天，昆明市自規(guī)局發(fā)布了其中一宗地塊的調(diào)規(guī)公示。被調(diào)規(guī)的是編號為A15的28.8畝商業(yè)地塊，原來的容積率高達7.97，如今調(diào)整為商住混合用地，住宅占比70%，容積率也降低到了只有3.1。

這預(yù)示著這塊地很快要重新出讓了，也預(yù)示著原彩云城土地上將會再誕生一個新項目。云南房網(wǎng)猜測另一宗回購的46.03畝商業(yè)地塊，可能也會調(diào)規(guī)并重新出讓。屆時，曾經(jīng)的千畝大盤彩云城，除了俊發(fā)已經(jīng)開發(fā)的部分外，剩余土地將至少被四五家新公司分食，誕生五六個獨立項目。

4號線塔密站背后就是昨日商改住地塊

3年前，俊發(fā)已經(jīng)將彩云城4宗未開發(fā)住宅地塊轉(zhuǎn)讓給了4家公司，其中的A6和A12兩宗土地，兩年前就確定由東方資產(chǎn)投資，綠城管理代建，其中 A6地塊本來在規(guī)劃中是彩云城晴灣，綠城代建后更名為云筑臻邸，前年就已上市銷售。而A12地塊則還沒有開工。

俊發(fā)彩云城11宗地塊位置分布

2022年俊發(fā)還將彩云城的A10和A14地塊轉(zhuǎn)讓給了源鑒地產(chǎn)旗下的兩家公司，從A6和A12地塊的開發(fā)模式看，有理由相信獲得A10和A14地塊的云南源鑒地產(chǎn)背后還有其他投資人，早前曾有消息稱信達資產(chǎn)或?qū)⒔颖P開發(fā)這兩個地塊，但至今沒有開發(fā)跡象。

未來甚至不排除東方資產(chǎn)投資的A12地塊，以及源鑒地產(chǎn)名下的兩宗土地，分別產(chǎn)生三個獨立項目。而被官渡區(qū)收購的三宗商業(yè)地塊，面積較大的兩宗也會單獨出讓，各自開發(fā)一個新項目。這就類似于經(jīng)典雙城如今的狀況——千畝大盤散架倒下，一大批獨立項目站起來。

綠城云筑臻邸

由于投資人眾多，項目各自獨立，相互競爭、近身肉搏難以避免。相對來說，越往后、能調(diào)規(guī)的項目在競爭中越有利，比如昨日調(diào)規(guī)的A15地塊，原來的容積率高達7.97，調(diào)規(guī)后一下子降到了3.1。而綠城管理代建的云筑臻邸容積率卻有5.31，而且是舊規(guī)產(chǎn)品，所以前年發(fā)售以來銷售狀況一般。

改為商住混合用地的A15地塊除了容積率大幅度低于彩云城的住宅地塊外，還有個優(yōu)勢是地塊旁邊就是地鐵4號線塔密站，可以開發(fā)純正地鐵盤。

地塊面積不大，開發(fā)條件好，看上去就像是邦泰的菜。