我之前就寫(xiě)過(guò)一篇萬(wàn)科的文章，就是關(guān)于萬(wàn)科高管是怎么通過(guò)金融的手段，把公司資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到個(gè)人口袋的，感興趣可以看看這篇文章：

　　今天我再深入聊聊萬(wàn)科，以及我對(duì)公司上層高管的一些理解。我之前在上市公司當(dāng)過(guò)董事長(zhǎng)助理，接觸過(guò)一些公司最上層的高管。如果回過(guò)頭來(lái)再看萬(wàn)科，感覺(jué)其中的商業(yè)邏輯其實(shí)是一樣的。

　　2018年萬(wàn)科第一個(gè)喊出“活下去”，這是頗有遠(yuǎn)見(jiàn)的遇見(jiàn)到未來(lái)房地產(chǎn)即將面臨巨大的下行風(fēng)險(xiǎn)，但是喊出活下去的萬(wàn)科，后面是不是開(kāi)始逐步收縮，圍積現(xiàn)金準(zhǔn)備過(guò)冬呢?

　　不是，恰恰相反，在2018年之后萬(wàn)科開(kāi)始瘋狂拿地。2019年萬(wàn)科拿地金額高達(dá)1500億，全國(guó)排名第二。2020年萬(wàn)科拿地金額達(dá)到2000億，全國(guó)排名第一。2021年萬(wàn)科拿地金額再次創(chuàng)下新高，高達(dá)2500億，全國(guó)排名第一。

　　也就是說(shuō)，雖然萬(wàn)科第一個(gè)喊出“活下去”，但是實(shí)際動(dòng)作卻在瘋狂加杠桿拿地，三年拿地超過(guò)6000億。早早意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)的萬(wàn)科實(shí)際行動(dòng)根本就沒(méi)有任何風(fēng)控意識(shí)，還一直在給自己上杠桿。

　　更詭異的是，萬(wàn)科這三年拿的土地僅有11%是一線城市，其余89%都是二線以及三四線城市，其中三四線城市占比最大。

　　正是因?yàn)槿f(wàn)科在三四線城市拿了太多的土地，所以，遇到房地產(chǎn)下行階段，萬(wàn)科的銷售狀況就非常不理想。

　　2024年前11個(gè)月，全國(guó)新建商品房銷售面積8.6億平米，同比下滑14%，銷售金額8.5萬(wàn)億，同比下滑19%。而萬(wàn)科呢？銷售面積下滑26.6%，銷售金額下滑34.6%。遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)全國(guó)平均水平。

　　現(xiàn)在問(wèn)題來(lái)了，為什么早在2018年就意識(shí)到房地產(chǎn)未來(lái)下行風(fēng)險(xiǎn)的萬(wàn)科，偏偏在后面的幾年中不但不收縮，反而拼命拿地，連三四線城市這樣風(fēng)險(xiǎn)極大的土地也不放過(guò)，以至于為今天的困境埋下巨大隱患呢?

　　原因無(wú)它，治理結(jié)構(gòu)的缺陷。

　　萬(wàn)科的實(shí)控人大股東是深圳國(guó)資委，但這個(gè)實(shí)控人卻并不參與公司經(jīng)營(yíng)，負(fù)責(zé)公司經(jīng)營(yíng)的都是一幫職業(yè)經(jīng)理人。

　　職業(yè)經(jīng)理人的利益訴求與老板是不一樣的。

　　站在資本所有者的立場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)要考慮的就是風(fēng)險(xiǎn)與收益，會(huì)在風(fēng)險(xiǎn)與收益中尋求平衡點(diǎn)。

　　但是職業(yè)經(jīng)理人不一樣，職業(yè)經(jīng)理人不用承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。職業(yè)經(jīng)理人的訴求就是只要多拿地，就能多做項(xiàng)目。項(xiàng)目一開(kāi)工，土石方、建筑工程、建筑材料采購(gòu)、園林景觀等等都是巨大利益，都有巨大的尋租空間，至于房子未來(lái)能否賣出去，項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)，那反而是次要的。

　　這就是萬(wàn)科一邊喊著活下去，一邊拼命拿地，連三四線城市的土地都不放過(guò)的根本原因。原因無(wú)它，利益使然。

　　年輕時(shí)候，我還有點(diǎn)書(shū)生意氣，遇到大一點(diǎn)的公司多多少少都有點(diǎn)家族企業(yè)的味道，重要崗位都有老板親戚的影子，較大的事情老板總是親力親為。當(dāng)時(shí)對(duì)此很是不屑一顧，覺(jué)得這樣的治理結(jié)構(gòu)太落后，不符合現(xiàn)代化企業(yè)的治理標(biāo)準(zhǔn)。

　　我甚至還跟我富二代朋友聊起，之后中國(guó)很快面臨的富二代接班問(wèn)題。他對(duì)此非常悲觀，我說(shuō)可以學(xué)習(xí)國(guó)外的職業(yè)經(jīng)紀(jì)人制度，他告訴我說(shuō)國(guó)內(nèi)外的職業(yè)經(jīng)紀(jì)人操守是不一樣的，法制法規(guī)都不同。

　　當(dāng)時(shí)我還不太理解其中的深意，但隨著年歲的增長(zhǎng)，慢慢才悟道這樣的治理結(jié)構(gòu)存在即是合理的。

　　把公司的治理賭在職業(yè)經(jīng)理人操守上實(shí)在是風(fēng)險(xiǎn)巨大的事情。

　　現(xiàn)在回頭來(lái)看，當(dāng)年王石為什么拼了老命也要狙擊姚老板入主萬(wàn)科?

　　原因無(wú)它，沒(méi)有實(shí)控人的萬(wàn)科對(duì)于職業(yè)經(jīng)理人太爽了，一旦有實(shí)控人入住萬(wàn)科，這幫職業(yè)經(jīng)理人還能如此快活?

　　在房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)光時(shí)期，萬(wàn)科這種模式還能糊弄一下。一旦房地產(chǎn)下行，潮水退去后萬(wàn)科才現(xiàn)出原形——所謂的房地產(chǎn)優(yōu)等生，在沒(méi)有實(shí)控人控制風(fēng)險(xiǎn)的情況下，萬(wàn)科比大多數(shù)民營(yíng)企業(yè)都不堪。

　　現(xiàn)在我們可以理解為什么境外美元債暴跌，投資者將萬(wàn)科視為下一個(gè)恒大的邏輯：

　　其1，別說(shuō)現(xiàn)在房地產(chǎn)還沒(méi)企穩(wěn)，就算是企穩(wěn)也是大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)能企穩(wěn)，萬(wàn)科持有的三四線城市資產(chǎn)還將面臨漫長(zhǎng)的寒冬。

　　其2，萬(wàn)科這種實(shí)控人不管，全靠職業(yè)經(jīng)理人運(yùn)營(yíng)的模式，很難想象能帶領(lǐng)萬(wàn)科走出寒冬。企業(yè)遇到困境不可怕，只要老板不氣餒，想盡各種辦法，總有希望帶領(lǐng)企業(yè)走出困境。問(wèn)題萬(wàn)科現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)者不是老板啊，職業(yè)經(jīng)理人遇到企業(yè)遇到困境，首先想到的大體就是趁著最后的機(jī)會(huì)再撈一把走人。

　　萬(wàn)科這種前景不僅僅是境外美元債投資者已經(jīng)看明白了，萬(wàn)科的實(shí)控人大股東也應(yīng)該是看明白了，所以萬(wàn)科的美元債才會(huì)提前暴跌（比萬(wàn)科真正暴雷要早半年）。這件事說(shuō)明，境外投資者在接近一年前，就幾乎篤定深圳國(guó)資委未來(lái)不大可能再拿出真金白銀來(lái)救萬(wàn)科了。

　　現(xiàn)在要拯救萬(wàn)科唯一的辦法就是公司實(shí)控人入駐萬(wàn)科，將萬(wàn)科管理團(tuán)隊(duì)全部換掉。但這只是理論上的可能性，因?yàn)檫@樣干首先會(huì)遇到萬(wàn)科現(xiàn)有團(tuán)隊(duì)的劇烈反彈，更為重要的是，萬(wàn)科現(xiàn)在就是一個(gè)爛攤子，站在國(guó)資委的立場(chǎng)，沒(méi)有誰(shuí)愿意接這個(gè)爛攤子。

　　很多人以為萬(wàn)科暴雷是天災(zāi)，是房地產(chǎn)行業(yè)下行所不能避免的。

　　但就連我和其他一些房地產(chǎn)博主都能在2020年左右看到房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，萬(wàn)科高管能看不到？

　　2018年就喊出要活下去的萬(wàn)科，其實(shí)完全有機(jī)會(huì)避免這輪地產(chǎn)下行周期的，至少活下去沒(méi)有問(wèn)題。

　　但是當(dāng)集體利益跟個(gè)人利益發(fā)生沖突時(shí)，如果沒(méi)有有效的法規(guī)約束，正常人都會(huì)選擇個(gè)人利益優(yōu)先。