如果你正在福州東區(qū)，靠近鼓山附近的區(qū)域看房，臺江排尾，鰲峰片區(qū)的房子，不得不做個關注，因為這里的房子，價格比閩侯賣得更低了。

大家都知道，有很多外地人把房子買在五里亭，靠近光明港公園附近，因為這里有地鐵的加持，又是福州大力發(fā)展的區(qū)域，加上中介的炒作，開發(fā)商的營銷，使得五里亭，三遠，鰲峰片區(qū)的房子，交易量大大提升。

福厝遠山十里，城啟未來，這兩個新樓盤，大家可能會覺得陌生，但對于外地購房者而言，一定都知道，因為中介都會帶著他們來這里看房，距離地鐵口進，且單價20000元左右，又是小戶型，相對更為適合剛需群體。

然而，在光明港南側，這里的商品房，單價已經回歸到9000多元的時代，武夷綠洲一期剛剛成交的房源，已成為鰲峰片區(qū)的風向標。

前不久，我還認為鰲峰片區(qū)的亞峰新區(qū)，九十年代的老房子，單價9000元/平米，很便宜，再降也不會降多少。然而，看到武夷綠洲的成交之后，我堅定的認為，這里的房子，還有很大的空間，不論是商品房，還是老舊安置房，都得再降一降，才能打動購房者的決心。

臺江萬達片區(qū)，在售房源1136套，武夷綠洲均價1.5萬，鰲祥佳園均價1.5萬，水岸華庭均價1.4萬，鰲峰苑均價1.3萬，光明世家均價1.4萬。這些小區(qū)只是掛牌均價，而實際成交的單價，大多數(shù)都已經在1.1萬左右了。

用 一套剛剛成交的武夷綠洲一期，給大家做個參考案例，房東也好，客戶也罷，都值得參考一下。

成交小區(qū)：武夷綠洲一期；

成交時間：2025年12月；

成交數(shù)據(jù)：產權124.46平米，3房2廳，低樓層，東南北朝向，精裝修，電梯，120萬，成交單價9642元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌303天，業(yè)主在這期間，價格調整5次，成交前掛牌130萬，帶看客戶10余次，帶看客戶量不多，轉化率比較高。這種大戶型的房子，單價往往都比較低，離不開市場的規(guī)律，小面積高單價，大面積低單價的市場邏輯。

2、近期，武夷綠洲一期的交易量較為活躍，11月份成交2套房源，一套95平米，106萬，單價11124元/平米；另一套111平米，130萬，單價11667元/平米。而12月份成交面積更大一些，單價9642元/平米。這一些成交數(shù)據(jù)，可以作為參考，若是業(yè)主，要做好低于這個價格的心理準備。

3、武夷綠洲一期，小區(qū)共有23棟樓，1063戶業(yè)主，全部都是商品房性質，2004到2005年期間交付使用，目前小區(qū)在售房源39套，出租房源22套，部分掛牌單價11000元/平米，多數(shù)在14000元左右，因此可以判斷，未來成交單價，跌破1萬的概率較高。

4、成交的這套房子，124平米，對標現(xiàn)在新產品，它設計會弱一些，因為只能做到3房，且整體空間的利用率不足，還有一個衛(wèi)生間是暗衛(wèi)。但同比其他小區(qū)的戶型，這個東端頭的結構，已經非常好了，三陽臺，三房朝南，客廳朝北，特別方正的結構。

購房建議：

臺江區(qū)武夷綠洲共有三期，一期是剛需入門型為主，二期是改善的主力，三期是剛需小戶型；從交通配套，教育，商業(yè)和生活配套，以及物業(yè)管理上，給大家一個簡單判斷。

交通配套：三期優(yōu)勢最明顯，緊鄰地鐵2號線鰲興路站（步行50米），公交線路密集（129、137、320路），出行便利性遠超一、二期。

一期、二期依賴公交，最近地鐵站為上洋站（約1.3km），鰲興路站1公里，通勤時間較長。

教育配套：三者劃片小學較為一般，但三期周邊有臺江第三中心小學（鰲峰分校）、福州華倫中學（鰲興校區(qū)），教育資源更集中。

商業(yè)與生活配套：三期：50米內有光明港公園，300米內有永輝超市、鰲峰市場，2公里內直達金融街萬達廣場。一期、二期：配套成熟度略低，但步行可達鰲峰市場、永輝超市，生活基礎完善。

物業(yè)管理與業(yè)主反饋

統(tǒng)一管理：三者均由廈門市廈煌物業(yè)服務有限公司福州分公司統(tǒng)一服務，物業(yè)費標準存在區(qū)間差異（0.6–1.5元/㎡·月），但無獨立業(yè)委會。

核心爭議：業(yè)主長期呼吁分區(qū)成立業(yè)委會，因三期被福光南路、鰲景路、鰲秀路完全分隔，且水電、物業(yè)用房獨立，但因歷史規(guī)劃未被批準。

居住體驗反饋：一期：部分業(yè)主反映早期戶型被后期樓棟遮擋，采光下降。二期：綠化率高、樓間距寬，被評價為“居住舒適度最佳”，噪音干擾少。三期：車位緊張、無嚴格人車分流，存在安全隱患與停車難問題，但因地段優(yōu)越，仍為市場熱門。

如果有不同看法，大家隨時評論。

小白觀樓市，更多內容可看主頁。